人如果沒有夢想，和咸魚有什麼區別？人是這樣，城市也是這樣。
全國最憋屈的城市之一，要數南京老大哥。堂堂省會城市，被蘇大強秒殺瞭這麼多年，從GDP到人口，年年被碾壓，南京老大哥的出路在哪裡？
2014年以前，杭州在南京面前還算是小弟；2015年以前，合肥於南京而言，頂多算是隔壁的窮鄰居。
而今，杭州有瞭互聯網加持異軍突起；合肥風生水起的在打造科創之城大IP，看下合肥這幾年張牙舞爪的都市圈野心，曾經的大徽京再不崛起，真的要被周邊各大鄰居全面碾壓瞭。
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01
南京的出路在哪裡？
下一個十年，成都有天府新區，武漢有光谷中心城，蘇州有園區，合肥有濱湖新區，每個城市都有自己的宇宙中心，南京的王牌在哪裡？
多麼痛的領悟！南京這些年攤大餅式的發展，東一個CBD，西一個新城中心，終於搞明白瞭，要集中力量辦大事。2035年總規劃寫的很清楚：擁江發展。
看《南京市國土空間總體規劃（2021-2035年）》，裡面有兩個重點：
第一點，明確瞭中心城區的范圍，江北新主城納入中心城區。裡面提到：堅持“老城做減法、新城做加法”的思路，有序疏解江南主城內的非核心功能，提升江北新主城的功能與品質。（接下來的zf資源導入，隻會重點傾斜向江北新主城）
第二點，就是擁江發展。答案很明確，就是河西片區和江北新區。
從過去的歷史看，河西片區無論是房價還是金融產業，都是碾壓江北新區的存在。河西房價為什麼是天花板？金融業作為吸血型產業所催生的大量高收入群體，直接決定瞭河西的房價水平。
但是困境已經出現，河西發展漸趨飽和。
從土地供應量來講，河西面積為94平方公裡，其中陸地面積隻有56平方公裡。
上圖是河西的板塊延伸史：從北至南延伸，因為城中飽和瞭，所以延伸到瞭河西中，因為河西中飽和瞭，所以延伸到瞭河西南板塊。
但是現有的河西南，CBD建在主城末端，絕對是一大敗筆。魚嘴沒有港口，又缺乏造血能力，與老城區完全割裂，更致命的一點是：河西南可開發土地有限。
據河西樓市2022年7月的不完全統計， 河西南剩餘41幅待出讓宅地（22幅住宅+19幅商住），僅僅3—5年的時間就要發展飽和瞭。
建鄴區近期發佈的國土空間總體規劃草案，已經非常實誠的說明瞭這一點：（2021-2035年）人口規模從七普的53萬人增加到70萬人，目標人口增量隻有區區17萬人。
而整個南京市的人口規劃是多少？至2035年，全市常住人口規模控制在1300萬人。基於七普數據的931萬人口推算，目標人口增量是369萬。所以答案很明顯：南京市未來十年的核心發展腹地，隻能是江北新區，788平方公裡的核心腹地，廣闊天地大有可為。
02
加快發展江北新區，是南京舉全城之力的豪賭
如果你是城市運營者，未來10年，要和其它城市、都市圈搶人口搶產業，你會選擇哪個區域？
隻能是擁有廣闊發展腹地的板塊，而不是已經寸土寸金漸趨飽和的板塊。
隻能是舉全省之力，踩在國傢政策紅利上發展的板塊，隻有這樣才能得到更集中的資源灌溉。
江北新區，作為江蘇省唯一的國傢級新區，國傢級自貿區，可以說是南京未來十年的唯一之選。然而硬傷也很明顯：長江就橫在中間，這是天塹，這樣別說外來人口瞭，就是老城區的人口，也很難導入。
為什麼說江北新區是南京的一場豪賭？為瞭打通這個天塹阻礙，南京可算是拼瞭老命瞭。
城市總體規劃裡寫的很清楚：到2035年，南京將建設28條過江通道。其中過江公路與城市道路14條，過江鐵路與軌道交通13條，預留通道1條。
其中江北新區直管區規劃過江通道共18處、19條。很明顯，這其中絕大部分的政策紅利之水，都傾斜性的潑向瞭官方指定王牌——江北新區。
按照擁江發展戰略，南京這幾年卯足瞭勁在搞交通建設。
上元門過江通道擬於今年年底開工建設，工程估算投資總額 173 億元。
錦文路過江通道工程已進入工可預審階段；總投資約209億，建設周期2023-2028；
建寧西路過江通道2018年開始施工，江蘇省總投資60億，建設周期2018-2025。
今年龍潭長江大橋貓道架設完成，建設周期2019-2024，2023年預計投資10億元。
仙新路過江通道已經在建，預計於2024年建成通車，總投資109.13億元。
今年3月，地鐵11號線一期工程首個盾構區間順利貫通，4號線二期已經全面開展土建施工。
南京北站遷建項目，今年已經進入瞭收尾階段。
這些過江通道、地鐵、高鐵大多都已經在開工建設中。一條條過江通道鐵就如同伸出的雙手，誠意滿滿的向長三角的產業與人才們張開瞭熱情的雙臂。
當交通格局發生巨變，天塹變通途，從城市結構到資源要素，很容易隨之發生巨變，這就是南京舉全城之力的一次豪賭，也是事關南京未來幾十年城運的生死之戰
你也許會質疑，南京哪來這麼多錢搞建設，現在哪個城市財政不是在哭窮。因為有親爹扶持啊，早在2020年江蘇省就已經喊話瞭，要舉全省之力，推動江北新區發展。
江蘇省的野心是什麼？是超越廣東成為第一經濟大省。江蘇省要實現從擁江發展，到跨江融合，從散裝的江蘇十三太保到強強聯合，交通上就必須讓天塹變通途。
這其中，江北新區的“經濟地位”太重要瞭，涉及長江經濟帶打造，涉及東承長三角，西接皖江城市群，涉及一帶一路三大國傢級經濟戰略。江蘇省不往這裡潑水，往哪裡潑水？
從南京的投入來說，光是江北新區的過江通道這一項，就已經成瞭掏空瞭小半個南京城傢底的大項目，如果江北沒起來，那之前的千億、萬億投入，豈不是要打水漂？不幹也得幹。
03
產業：三張王牌已經打出來瞭。
江蘇省這麼拼，南京這麼投入，那麼江北新區實際的發展怎麼樣，是不是扶不起的阿鬥？
如果你以為這幾年，江北新區產業還在吃老本，停留在傳統制造業模式，那就大錯特錯瞭。江北新區的野心很大：未來幾十年的三大風口行業，都在這裡聚齊瞭。
集成電路、生命健康、現代金融業。哪一張牌發展成王牌，都足夠一個城市吃很多年老本瞭。但是南京的胃口很大：我！都！要！
江北新區直管區， “兩城一中心”的產業空間佈局暴露瞭南京的野心：研創園搞芯片之城，高新區搞基因之城，核心區搞新金融中心。
怎麼看一個新區是在畫餅還是在認真搞錢，直接看成績表就夠瞭。
第一，看獨角獸企業的含金量。
獨角獸企業的標準全國通用，是瞭解一個地方新經濟發展“含金量”的最重要指標。
南京發佈的《2022年獨角獸、培育獨角獸、瞪羚企業榜單》中，獨角獸、培育獨角獸企業在江北新區數量最多，全市第一，共有68傢，占全市的26%。
2018年，這份榜單上江北新區僅有3傢。江北新區產業迅猛發展背後。生物醫療產業、集成電路產業功不可沒。
未來幾十年的老齡化背景，決定瞭生物醫藥產業的前景，堪比曾經的互聯網。
江北新區的生物醫藥產業，已經進入瞭“國傢隊”。
今年2月底，科技部火炬中心公佈瞭“2022年創新型產業集群”名單，南京江北新區生物藥品制品制造創新型產業集群入選，這是南京市近十年唯一獲批的國傢級創新型產業集群。目前在南京生物醫藥谷這片近15平方公裡的土地上，已集聚瞭千餘傢創新型企業，形成瞭完整的上下遊產業鏈。
集成電路產業，更是未來的“國之利器”。2021年，南京集成電路領域的營收增速已經達到瞭107%，為長三角之最。
2021年，南京集成電路領域，銷售過億的企業數量，也達到瞭全國之最。
而這些集成電路企業的核心產業鏈，大部分集中在以江北新區研創園為基地的芯片之城。
江北的金融業發展也很快，2017年至2022年，6年時間江北新區金融業增加值從105億元增加至327億元，占全市金融業增加值比重從7.75%上升至14.87%。
第二，看產業融資能力。
對於產業新風口的嗅覺，資本市場向來是最敏銳的。
目前，江北新區憑借這三大王牌產業，已經集聚瞭各類金融機構超過1000傢，資本規模超過5000億元，吸引瞭蘭璞資本、恩然創投、深創投、高瓴、紅杉等一大批創投機構。
2021年江北新區企業融資總數、融資事件數量、“億元融資俱樂部”成員數，三項指標均位居全市第一。
2022年，江北新區融資事件數、融資總額雙雙排名全市第一。江北新區企業共發生70起投融資事件，總金額超100億元，36個項目躋身“億元融資俱樂部”。
第三，看GDP增速。
在GDP增速上，江北新區也呈現出瞭榜一大哥的勢頭。
2015-2020年期間，江北新區GDP凈增1300億元，人口增長80萬人，城鎮居民年人均可支配收入從43998.0元增長至61894.4元，發展增速領跑全省全市。
2021年，江北新區GDP突破2561.7億元，同比增長超過14%， GDP增速全市第一。
要地位有地位，要產業實力有產業實力，要資源傾斜有資源傾斜，在南京，江北新區的高成長性，已經走出瞭開掛的節奏。
04
買房邏輯：瞄準這個區域最燒錢的地方
為什麼說江北新區這些年最燒錢？因為南京zf已經舉全市之力，鋪好瞭紅地毯，以最好的學校、自然、醫療、公共配套硬件，為高新產業以及人才的引進，做好瞭迎賓待客的準備。
在大地標打造上，總投資約261億的江北新區中心地下空間，也是國內規模最大的地下空間，一期工程預計2023年底完工。
總投資47.52億的揚子江國際會議中心、5.1億的市民中心，已經投入使用；總投資14.63億的南京美術館、11.56億的江北圖書館已經建成。總投資18億元的亞洲首座垂直森林，已經建設完成。清一色都是燒錢大地標。
在教育資源上：江北新區累計投入瞭135億元用於新、改和擴建41個學校，新增學位近4萬個，並組建瞭南京一中、明道中學、育英二外等7大教育集團。
2023年江北新區更是教育資源大爆發。南京師范大學附屬中學、南京外國語學校、金陵中學、瑯琊路小學、芳草園小學、明道學校、育英第二外國語學校等9所名校，迎來集中開工。
在醫療資源上， 每一項投入，都是頂配！
總投資48.58億的江蘇省腫瘤醫院江北新院區，預計2024年建成；
總投資40億的中大醫院遷建工程，預計2024年建成；
總投資20億的南京鼓樓國際醫院二期，預計2024年建成；
總投資7.5億的國際眼科醫院，預計2023年建成；
總投資7.5億的國際化名醫中心，基本建設完成。
在商業資源上，2022年，砂之船奧萊正式開業。2023年光是即將開業的商業體，就有萬匯城北區、龍湖雨山天街、城南茂商業廣場、新北時代廣場、山姆會員店、江北萬達廣場等11傢巨型商業體。
看到沒有，什麼叫做配套狂砸，資源開掛？從任何一項配套的兌現進度來看，zf確實是不惜巨資的在這片土地上播種。
所以在江北新區買房，選籌邏輯也很簡單，ZF往哪潑水，你就往哪裡接水：
選ZF燒錢最厲害、資源最富集的區域，
選吸金產業密佈，人才紮堆購買的區域；
選擇周邊商業、學區、交通資源最齊全的區域；
在這個史詩級救市即將席卷而來，房價上漲一觸即發的短暫窗口期，如果你依然不知道怎麼選籌，那你跟隨凱叔，搶先一步伺機尋找獵物就對瞭。
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