前幾期，我們講過東沙湖板塊、路勁板塊、玲瓏板塊，這期我們來分析下獨墅湖板塊傢庭置換數據。
獨墅湖板塊目前二手房可交易的樓盤一共有10個：
翰林緣、建屋海德公園、美頌花園一期、美頌花園二期、美頌花園三期、鉑悅犀湖、中鐵建花語江南、中新星湖公館、建屋紫宸庭、半月灣。
獨墅湖板塊最早開發的樓盤是翰林緣（2006年左右開盤，開盤價格5500元/平米左右，交房時間最早是2008年，和鳳凰城最後一期差不多同時期），目前板塊還未收尾，潤月雅築洋房剛開完盤不久，路勁6-7F洋房也即將上市，昨天還有規控調整，增加住宅供給。
下面主要就該板塊的傢庭置換需求展開聊聊。
01.
獨墅湖板塊之掛牌量、成交量、二手置換量、置換比
1：掛牌量
海鮮平臺獨墅湖板塊二手房掛牌量是908套，占園區總掛牌量（23179套）的3.9%。
908套，10個小區，平均下來一個小區100套都不到。
在這908套中，三房占比最高，達到33.7%。
兩房和四房占比差不多，一個25.11%，一個27.31%。
一房和兩房，總共有92+228=320套，占比35.24%，剩餘64.76%均為三房＋戶型，整體上講還是偏改善為主的板塊。
細分到小區的話，掛牌量前三分別為：建屋海德公園、翰林緣、中鐵建花語江南。
中鐵建花語江南交付後，投資客陸續出房，都想著早點變現，今年該小區成交也多。
那麼掛牌量高的小區是不是成交量高呢？
我們接著往下看。
2：板塊成交量、二手置換量、置換比
2022年1月-2023年5月，獨墅湖海鮮平臺一共成交286套。
為瞭更直觀的表達，我們做瞭一張表格。
該板塊成交前兩位的建屋海德公園和翰林緣也是掛牌量最高的兩個小區。
除瞭中鐵建花語江南和鉑悅犀湖是高掛牌、成交一般外，其他小區掛牌量和成交量基本同步。
那麼成交的286套房源中，又有多少業主再次選擇瞭蘇州的二手房呢？
答案是：54戶。
這個54戶就是獨墅湖板塊的二手置換量。
54/286=18.88%。
這就是二手置換比。
獨墅湖板塊的二手置換比是18.88%。
樣本圖
這個比例高於玲瓏板塊，低於路勁和東沙湖板塊。
54戶拆解到各個小區大致如下：
翰林緣、建屋海德公園、美頌花園二期依然是前三甲。
這樣，我們就可以得出一個結論：
翰林緣和建屋海德公園是獨墅湖板塊高掛牌、高成交、高置換的兩大小區。
美頌花園二期是掛牌量中上，成交量高、置換量也高的小區。
中鐵建花語江南和鉑悅犀湖是高掛牌、成交量一般，置換也一般的小區。
以上僅僅是置換量。
如果除以龐大的分母成交量，各個小區的二手置換比又是多少呢？
我們看下圖：
美頌花園三期，一年多，小區成交瞭7套，有3戶業主置換時選擇瞭二手房，二手置換比高達42.85%；
翰林緣，一年多，小區成交68套，有18戶業主置換時選擇瞭二手房，二手置換比26.47%；
成交量和置換量本板塊前一前二，但是剩餘的50戶業主賣掉房子後資金去瞭哪裡呢？
海德公園，一年多，小區成交77套，有16戶業主置換時選擇瞭二手房，二手置換比竟隻有20.77%，剩餘的61戶業主賣房款去瞭哪裡呢？
有人會說買瞭新房，蘇州新房市場要麼是他們看上的難搶，要麼就是看不上的難賣，當然也有人說，可能不是和海鮮平臺買的房子。
把這些種種可能都算上，這61戶的一半總該有未動的。
還是上一篇說的：
二手置換比最具有研究意義，二手房才是樓市的晴雨表。
二手置換比超過50%，才能說明市場有活躍度。
像獨墅湖以及其他板塊低於20%，隻能說明市場觀望情緒更濃厚。
不過確實也是，當下市場就是投資褪去，剛需入局。
數字是冰冷的，市場是鮮活的，冷暖隻有躬身入局的人才知道。
02.
置換區域及學區的選擇
這54個置換傢庭在區域及學區上又是作何選擇的呢？
1：六區四市分佈
有38個傢庭選擇瞭園區，7個選擇瞭吳中區，3個選擇瞭姑蘇區，2個選擇瞭相城區，2個選擇瞭高新區，1個傢庭買瞭吳江區，1個傢庭買瞭常熟。
置換到園區的建屋海德公園、翰林緣、海悅三區成交較多；
置換到吳中區的保利獨墅西岸、尹山湖普宅和東山別墅都有；
置換到姑蘇區的有平江悅公寓，也有虎北花園的安置房；
置換到新區的買瞭獅山禦園，禦花園玫瑰園這兩個小區，這兩個小區在新區算品質小區還帶新區實驗學區；
置換到相城區的兩戶傢庭也是買的別墅小區，相城的別墅單價很低，沒想到，剛需市場追求性價比的風氣在別墅市場同樣也存在。
38/54=70.37%，7成的傢庭再次把目光投向瞭園區，和玲瓏板塊扯平，也低於東沙湖和路勁板塊。
那麼留在園區的38個傢庭又去瞭哪些板塊呢？
2：園區板塊分佈
15個傢庭繼續留在瞭獨墅湖板塊，占比39.47%。【15/38（留在園區總數）】
緊隨其後的是湖東、湖東CBD、雙湖等板塊，玲瓏、東沙湖、白塘等板塊很少。
東沙湖板塊、青劍湖板塊、白塘板塊等，湖東CBD和湖東占比很少。
基本上都在就近范圍內，獨墅湖板塊普通租房人群選擇也是這樣，除瞭翰林緣和海德，也會往斜塘和湖東去。
未來八號線開通後，湖東CBD和斜塘的占比應該還要高。
3：學區選擇細分
和其他板塊一樣，本板塊學區列第一。
西附占比是5/38（留在園區傢庭數）=13.15%，列第二。
五大名校的數據如下：
西附13.15%＞金雞湖10.52%＞星海5.26%＞星灣2.63%＞景城0%。
景城被拋棄，西附成為本板塊外首選學區。
寧選老牌星海，不要新貴星灣。
另外，距離較遠但是房齡相對較新的星匯施教區也是本板塊傢庭置換學區的一個重要選項，比例和金雞湖相當。
買星匯學區的4個傢庭選擇的是海悅三區、星公元名邸、七裡香都這三個小區。
最後我們再來看下獨墅湖本板塊的一些數據拆解。
03.
板塊置換需求凈流出72.22%？
從2022年1月到23年5月，本板塊被賣掉286套房子，其中54個傢庭完成瞭二手置換，這54個傢庭，留在園區的是38個，留在獨墅湖（本板塊）的是15個。
那麼，
留在園區38/54=70.37%；
留在獨墅湖板塊15/54=27.77%；
那麼獨墅湖板塊置換需求凈流出=100%-27.77%=72.22%。
高於之前統計的東沙湖、路勁、玲瓏板塊。
等園區所有板塊統計完瞭後，我們會出一篇匯總的文章，看看園區到底哪個板塊是凈流出最高的。
那麼留在本板塊的傢庭又是如何選擇本板塊小區的呢？
又是建屋海德公園和翰林緣。果然拼到最後還是拼的性價比。
樣本圖裡也標註瞭，買這兩個小區的基本上也都是本小區的業主。
唯一例外的是1戶翰林緣的業主賣瞭房子後買瞭海德公園。
再來看看該板塊置換的時候對同小區的喜好程度：
美頌花園一期，小區成交15套，1個傢庭置換的時候選擇瞭二手房，二手置換比雖說隻有6.66%，但是這唯一的一個獨苗還是買回瞭本小區，同小區置換占比高達100%；
建屋海德公園，小區成交77套，16個傢庭置換的時候選擇瞭二手房，16個傢庭中還有7個買回瞭本小區，占比43.75%；
而翰林緣呢，小區成交68套，18個傢庭置換的時候選擇瞭二手房，18個傢庭中僅3個買回瞭本小區，占比僅16.66%，房齡太老，是最大的劣勢，本小區業主都嫌棄。
回頭看看樣本圖，也有一些新奇的點。
比如建屋紫宸庭和半月灣，前期業主多半還是投資為主，成交後，沒有1戶再買房；
這一板塊南面片區是2015年後開發的品質樓盤，這些業主賣瞭房子後，對品質的追求還是顯而易見的。
比如鉑悅犀湖的業主賣瞭房子後，繼續買銅雀臺和太湖高爾夫山莊別墅；
比如中鐵建花語江南置換到仁恒雙湖灣，中新星湖公館置換到星公元名邸，美頌三期置換到青劍湖森林湖別墅等等。
這一期獨墅湖板塊的分析我們就簡單講完瞭。
下一期，我們來看下湖東CBD板塊的數據。
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