近日，張江再次沖上熱搜；最近上新的中建禦華園憑借147套房源吸引瞭近600多組客戶認購，認購率高達420%。
數據來源於：網絡入圍分87分，除瞭個別濱江豪宅盤，這個分數可以說是刷新瞭今年浦東甚至整個上海中產改善的入圍記錄。
提到張江，不能不提的就是它的產業，從92年張江高科技園區成立，已經走過瞭31年的光陰。
圖片來源於：網絡先後經過2017年、2021年兩次擴容，如今的張江已經做實瞭科技行業產業高地的頭銜。
不僅成為瞭拉動浦東乃至整個上海的經濟引擎，同時也帶動瞭周圍板塊房產價值的漲幅。
為何搶手？
浦東的房子搶手是長期以來的問題；
核心原因是浦東的產業供地太多，而配套的居住供地又實在太少，供求關系長期緊張。
體現在新房上就是要麼超高分，輪不上；要不鳥不拉屎的偏遠地帶，看不上；
體現在二手便是除瞭部分豪宅地段外，同等地段配套的中產和剛需房子，浦東的價格要比浦西貴。
而這種供需嚴重失衡的局面，最集中體現的區域就是張江板塊。所以張江明明是中外環，但價格卻超過瞭市中心；
片區標桿張江湯臣豪園成為過去十五年上海漲幅最高的房子，萬科翡翠公園價格回落後掛牌價也依然堅挺在13w左右。
核心原因就是因為產業十分強勁，高素質人才不斷湧入，但能承接他們居住需求的房子又十分有限。
張江地區早期規劃側重於科創產業園區，導致居住用地在建設用地中所占比例僅為15.3%，連國傢標準都未能達到。
而如今的張江中環以內早已建設的滿滿當當，目前在建的也僅剩下城市副中心的地標雙子塔科學之門，也在近日完工幕墻。
圖片來源於：網絡
整個區域內，住宅供應並不多；
主要集中分佈在北部廣蘭路站附近的張江集鎮和南部三大動遷基地組成的片區。
前者配套相對完善，500萬以下和1000萬以上的剛需、改善在這都有的選。
而後者更多是剛需上車區域，好在玉蘭香苑、川楊新苑、申城佳苑雖是動遷房，但樓齡還算新。
除此之外，高科技園區內還散落著部分住區；
是湯臣系的標桿小區，張江最好的房子都在這裡，離地鐵近又有學區；
而其他的區域基本都被產業占據；
住宅的緊張從近幾年張江核心板塊的新房供應量就足以見得；
除瞭最近剛上新的中建禦華園，還剩下100來套房子能讓人惦記；
上一個開盤的項目萬科翡翠公園還是在2014年，也就是說近10年張江核心區都未上新。
僧多粥少，也怪不得大傢都來搶瞭。
新房的火爆往往對板塊二手也有影響；
像張江這樣的板塊，板塊多年斷供，近期有高分新房上市帶動板塊熱度，勢必會帶動和影響買房人情緒。
分數高的人去搖新房，分數低的自然就會流入二手，畢竟需求是真實存在的。
浦東的定價邏輯？
其實張江的二手成交量一直比較堅挺；
哪怕在上海樓市最冷的5月，也依然有88套的成交，並且從7月開始成交量重新回升。
數據來源於：兔博士
通過張江標桿小區的價格走勢來看，雖然經歷瞭2021年中考改革以及三價取低政策影響有所回落，但是明顯跌幅不大；
至今仍穩定在14萬左右，對比2020年仍有55%的漲幅。
為什麼張江板塊能夠抵禦樓市周期，保持相對的平穩呢？
這就不得不聊一聊浦東的主要購房人群——新上海人；
對於他們而言浦東是打拼的地方，因此對於他們而言浦西那樣的繁華商業並不是必需品。
兩點一線，上班近才是王道。
同時這些能在上海落戶安傢的人，基本都是高材生，享受過教育的紅利，因此他們對於孩子的培養要求也很高。
產業＋學區可以說是浦東打遍天下的組合；
最好的例子就是近日浦東北部曹路的浦開仁恒金橋世紀憑借金鼎天地規劃和新建校明珠迎橋小學都賣出瞭近10萬的單價，還是低樓層。
我們再來看張江，這兩方面都很強，自然深得新上海人的歡心，接盤俠更是接踵而至。
先來看產業能級：
2022年張江科學城重點區域，集成電路產業銷售收入完成額2011億元，同比增長18.1%，占上海比重65.8%；
圖片來源：張江發佈
今年上半年，張江科學城規上工業總產值1840.49億元，同比增長12.4%，占全市的近十分之一。
截至目前，張江科學城擁有超過2.4萬傢企業、1800餘傢高新技術企業、179傢外資研發中心，從業人員約50萬；
企業總營收破萬億，呈現年均10%以上的高增長態勢；張江的產業毋庸置疑是浦東乃至全上海的排頭兵。
再來看教育資源：
要說張江有名的學校，可以說是群英薈萃。除瞭作為上海四校之一的華師大二附中；“三公”之一的上海外國語大學附屬浦東外國語學校，也定位在張江。
整個片區教育氛圍濃厚，下沉到基礎教育階段，張江一樣有的選。
1
張江高科實驗小學 [藿香校區] +張江集團中學
2020年從民辦轉為公辦的張江集團中學是公辦裡的“頂級選手”。2020年前，張集四校八大預錄取人數長期本區第一。成為僅次於華育、蘭生、市北理、上外120和復旦二附中的頂級初中名校。轉公後依然是浦東公認的初中NO.1；從2023年名額分配到校均分來看，張集名額分配到校裸分平均分689.8，位列浦東初中第一。
而張江高科實驗小學，雖然不是很有名。但據傢長反饋，老師對學習抓的很緊，而且對口生源也都相對不錯。
2
萬科實驗小學+建平實驗張江中學
建平實驗中學這塊金字招牌想必大傢也不陌生。作為浦東數一數二的初中，建平實驗直屬於建平系，之前建平高中對其有所傾斜，預錄取成績不錯。而作為建平實驗的分校，想必成績也不會差。
萬科實驗小學創建於2016年，有濱江和張江兩個校區。是由浦東教育局、教育學會和萬科聯合辦學的。
所以我一直說，浦東和浦西不同，浦西跟著環線走；
而浦東，哪裡有高薪的工作機會和好學校，哪裡就是宇宙中心；
張江顯然就是
拼命外溢
張江的供需嚴重失衡，又憑著強大的產業和學區價格堅挺；
因此，在張江工作的碼農們隻好退而求其次，尋找周邊的外溢板塊。其中，禦橋、康橋、周浦、唐鎮在接連兩次擴容下成為利好最大，幾乎全境被劃入張江科學城內。
圖片來源於：網絡
唐鎮
先來說唐鎮，和張江的綁定關系是最深的。
雖處於浦東外環外，但軌交通達，外環線、龍東大道和華夏高速貫通。
黃金2號線東西走向極具價值，唐鎮板塊就設有2站，唐鎮站和創新中路站。
最近唐鎮的熱度也很高，新盤華發和安高項目都要70＋的入圍分，一房難求。
同時金橋集團公開旗下“七朵金花”子品牌區位圖正式亮相；唐鎮摘下兩朵金花，金城和金谷，是重要的居住和產業功能板塊；未來潛力大大增強。
圖片來源於：網絡
但隨之而來的是對於唐鎮大供應量的擔憂，根據唐鎮核心區（金城內）規劃，有7000套以上住宅。
供應儲備是充足的，但供應速度一直被浦東政府掐的死死的。再者諸如唐鎮的次新標桿唐鎮四兄弟和以綠城玉蘭公館為首的低密別墅板塊，單價一直十分堅挺，穩定10萬＋。這很大程度上是嫁接在福山唐城外國語小學＋建平培德實驗中學的優質學區資源，以及小區本身的品質之上。反觀如今的新房，質量堪憂，頻頻暴雷，又無法承諾學區；很難和這些小區真正形成擠兌競爭。
禦橋
再來說禦橋，它的區位優勢是比較明顯的，這個板塊不僅享受張江擴容利好，同時也是浦東金色中環帶的受益者，是五大潛力中心之一。
片區的產業屬性非常濃厚，其本身就定位為商貿及產業板塊；在板塊西側又新規劃瞭陸傢嘴數智天地（即禦橋科創園），被列入張江數字要素產業聚集區。
圖片來源於：網絡建成後建築體量約178萬平方米，預計明年年底前禦橋科創園第一、第二期將實現全部交付，動作很快。片區的初中也非常不錯，建平實驗地傑中學今年的到校均分僅次於張江集團中學，大有領跑趕超的態勢；
但是這個名校目前隻有京浦路以北能享受到，以南片區更多是統籌到吳迅中學；1千萬出頭，就可以在這瞭買到中環2010年以後三房帶學區，而且品質戶型都不錯；萬科海上傳奇、金色城市都很不錯，性價比還是比較高的。
周浦和康橋
最後來說一下周浦和康橋，這兩個板塊經常被合稱為周康板塊；很多人分不清楚哪裡是周浦，哪裡是康橋。其實大的概念北邊叫康橋，南邊是周浦。相較於唐鎮和禦橋，它們兩的教育資源都要相對弱一些。康橋這邊唯一較好的是康橋實驗小學，屬於明珠托管學校，直接從明珠總校派師資過來，課程設計和進度也一樣。
對口的中學還在建設當中，目前畢業生統籌去吳迅中學，比較一般。而周浦最好的澧溪小學+中學和傅雷小學+中學的組合勉強算個二梯隊。兩個板塊共享11、16、18號三條地鐵線；通達性很強，但不少小區覆蓋不到。但兩個板塊平均6萬不到的單價，最低300萬，就可以上車兩房，500萬可以買電梯三房。毋庸置疑是浦東南部的剛需大本營。在張江不斷南擴的過程中，更南側的周浦發展勢頭似乎更好；張江醫谷落戶周浦，周浦智谷（周浦智慧產業園）將於明年年底竣工；
圖片來源於：網絡可以說張江的兩大核心產業生物醫藥和集成電路都在這裡有瞭繼承。而康橋工業區原先就比較成熟，不過始終是制造業為主，如今更多的是借勢升級。雖然沿16號線有大量的土地，但是張江的企業導入需要較長的時間。
康橋之所以熱度不如周浦，價格也一直比不上的原因；
還在於配套資源和居住品質也明顯落後於周浦，對於優質客群的吸引力自然要差一些。
其實作為傢長浦東的這種定價邏輯我也感同身受；
畢竟大多數的傢庭都是雙職工，既要上班又要雞娃，兩手抓兩手都要硬，一樣也省不瞭。
上班近能省時省力，有更多的時間花在孩子身上；
學校好，在補課違法的新政策壓力下，孩子的教育更多的回歸學校，回歸校內。而張江作為浦東的宇宙中心，產業和學區都是頂級，再加上核心區的房子本就稀缺，接盤俠應接不暇，價格垮不瞭。外溢區域則提供瞭更多的選擇，禦橋和唐鎮更優，如果從後續供應來講，禦橋會更加穩妥。周浦和康橋板塊產品的選擇非常廣，上到幾千萬的別墅，下到300萬不到的老破小，應有盡有。雖然目前城市界面、教育資源等各方面還有差距，但是好好選選也能有不錯的產品。
最主要是價格便宜還有潛力。