經過幾個月的調研和實地考察，終於在 2020 年底買到瞭人生中的第一套房子。時隔半年，打算將自己的經驗寫出來，希望對想在杭州買房的人有一定幫助。
本文是杭州買房經驗總結的第一篇，主要介紹一下杭州房地產市場的現狀。
在第二篇中我將介紹自己實地看盤的一些經驗，在第三篇介紹二手房交易的一些知識，歡迎關註後續文章！
為啥買二手房
從 2020 年開始就在逐漸瞭解杭州的房地產市場情況，一開始從沒想過要買二手房，一方面買新不買舊，肯定更喜歡新房；另一方面，由於新房政府有限價，杭州的房地產市場是二手房比新房貴，而且倒掛嚴重，基本是買到新房就賺到 100 萬以上。在瞭解的這一段時間，由於政策的變化，導致我逐漸從新房轉變成瞭二手房。所以這篇文章寫的主要是我買二手房的經驗，當然很多內容是相通的，所以對於想買新房的人也有一定幫助。
二手房相比於新房，也並非完全沒有好處。
第一，二手房所選餘地多。新房供應有限，就那麼幾個盤是合適搖的。二手房可以在預算內的小區選擇，而且樓層戶型都可控。搖新房不一定能搖到自己喜歡的樓層和戶型。
第二，二手房周邊配套完善。新房的周邊一般都是城市待開發區域，周邊配套可能還沒跟上，生活的便利性可能短期不夠好。
第三，二手房所見即所得。新房基本是期房，要兩三年後才能住。而且在杭州限價的背景下，宣傳跟實物差距很大，杭州的新房基本上都會維權。比如勾莊的萬科前宸，還在建設中，最近就看到在維權瞭。千萬不要相信開發商的樣板房和模型，這些完全不可靠。
第四，新房精裝修沒幾個好的。3000 元每平方的標準是不可能達到的，不然開發商完全沒有利潤。二手房的話還有些是毛坯，可以按照自己喜歡的風格進行裝修。
第五，新房搖號太難瞭。好的盤基本搖不到（除非有人才資格），無房戶中簽率也持續走低（最近瓶窯的溪上儷庭中簽率才 1.87%）。如果搖幾年都搖不到，房價又不知道漲到哪去瞭。這個有很多慘痛的例子。
雖然我說瞭這麼多二手房的好處，如果能搖到新房，當然還是建議新房，畢竟倒掛就是最大的好處。
杭州房地產現狀
杭州這幾年一直在大力發展，人口流入持續增加，很多人來到杭州工作和安傢。如果你想在杭州買房，首先需要瞭解杭州的購房資格。杭州的購房資格並不算太嚴格，需要有杭州戶口，或者交兩年社保。
如果搖新盤，還需要瞭解兩點。
第一，杭州買房對於人才有極大的優勢。隻要認定 E 類人才，中簽率就極高，早些時候，基本是 100% 中簽，目前雖然有瞭降低，但是仍然大大高於“無房戶”。由於最低的 E 類人才資格還不算太難（雖然我也不符合。。），據說現在人才認定也要排隊瞭，認定流程很慢，估計要幾個月。
第二，一定要瞭解杭州對於“無房戶”的認定。並不是在杭州無房就是“無房戶”，如果沒結婚，需要 30 歲以上才算“無房戶”，30 歲以下不算“無房戶”。是的，就是這麼奇怪，30 歲以下單身算“有房戶”。單身狗太難瞭。
在之前，新盤都是對於人才和無房戶有一定比例的傾斜，“有房戶”也能搖剩下的。在 9.4 新政之後，很多紅盤（由政府部門認定，基本是搖號人數多，倒掛嚴重的都是紅盤）直接不讓“有房戶”搖號瞭。這也是我為啥轉向二手房的原因。
杭州的房地產市場還有幾個特點。
第一，新房二手房倒掛嚴重。新房由於政府限價，每年的漲幅很低，而二手房是市場價，不受政府控制。很多版塊每平方二手房比新房貴一萬以上，如此巨大的紅利吸引瞭大量投資客湧入杭州樓市。
第二，杭州落戶門檻低。好像是大專就能落戶，對於高學歷人才，政府還會有幾萬元的現金獎勵，因此杭州每年流入瞭大量人口。35 歲以下人口流入杭州排在全國第一。也因為落戶門檻低，為瞭搖新房賺取倒掛紅利，很多外來的投資客，手上房票很多，而很多剛需手上就一張房票，導致搖號難度大大增加。
第三，大傢都喜歡新房。二手房市場剛交付的次新房成交活躍，價格也高。而不帶學區的老破小基本漲不上去。同地段，剛交付的小區比老小區高不少（比如英特學府對比新明半島）。
影響房價的因素
對於一個城市而言，房價的走勢，“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。而對於一個具體的小區，買房的時候要註意以下幾點：
第一，房子本身。一般房齡新的比房齡舊的貴。樓層一般不選一樓和頂樓，一樓采光不好還潮濕，隱私性也差。頂樓冬冷夏熱，還有漏水的隱患。還有一些特殊數字的樓層也要避免，即使你不在意，如果後續賣房，下一傢也有可能在意，導致房子出手慢。戶型一般東邊套采光較好，西邊套有“西曬”的問題。
第二，開發商。大傢都比較信賴大開發商的房子。在杭州，綠城和濱江的口碑很好，萬科的房子在質量上還是比不上綠城和濱江（一個中介原話）。在選擇時，盡量選擇大開發商的房子。新房的話，更是如此。對於新房，小開發商有爛尾風險，比如阿裡西溪園區邊上的“泰禾·杭州院子”，很多阿裡高p買瞭，然後爛尾瞭。。
第三，物業。開發商開發完之後就基本不管瞭，後續小區的維護和升級都由物業負責。一個好的物業也能提振小區房價。據說曾經有一個小區，把之前的物業換成瞭萬科物業後，房價直接就漲瞭不少。買的時候一定要問清楚是什麼物業。關於杭州的物業好壞，可以看這篇文章：杭州物業哪傢強？42傢獲AAA級！有你傢小區物業嗎？
第四，地段優勢。買房就是買地段，地段可以說是最重要的。所以買房基本上都不隻是買房子本身，還有周邊的一系列配套。
- 學區。學區的重要性不言而喻，如果有一個好的學區，對於房子價值的提升是巨大的。杭州的學區炒作也很嚴重，比如青楓墅園，在學軍要托管未來科技城三中四小的消息放出後，直接漲價 100 萬。還有很多名校的分校，還沒有畢業生，房價就已經漲上去瞭。比如三墩北星洲二小（萬科融信西雅圖），蔣村的競舟二小（融創河濱之城），行知二小（萬科西廬）。學區房也有政策風險，很多地方開始推行新的制度，如多校劃片，教師輪崗。最近文鼎苑掛牌量激增，說不定學區改革就要到來。幸好我暫時沒有學區的需要，也就不需要考慮那麼多。目前杭州來看，西湖區的學區最強，而餘杭區較弱。另外，關於餘杭蕭山和主城區的區別，主要是財政不互通，導致瞭教育資源上不共享。餘杭讀書基本沒法上主城區的高中（名額很少），這點買房也要註意下。
- 產業。產業多的地方人口就多，商業也會發達。而且大傢都是買房買在工作地點附近，所以有產業的地段房價高。杭州幾個產業密集的地方房價都很高，如未來科技城，錢江新城，錢江世紀城，濱江等。而且工作的人多，如果想出租房子也比較方便。在杭州有一句話叫“買房看阿裡”，阿裡的高收入人群多，導致周邊房價也高。如果去看新盤，基本上開發商都會把離阿裡近作為賣點，比如中泰的幾個新樓盤（周邊有阿裡達摩院南湖園區在建）。
- 交通。交通中最重要的是地鐵，地鐵邊上的樓盤一般都不愁賣，也是大傢買房時考慮的重點。一般來講，房價會在地鐵規劃正式公佈的時候漲一次，開始修建漲一次，正式通車還會漲一次。如果能在買房時，買在有地鐵規劃預期的地方，後續的升值潛力也比較大。除瞭地鐵，高架快速路也需要註意。比如餘杭區的東西向快速路馬上通車瞭（餘杭東西向快速路計劃7月底建成通車！還有多個重大交通項目有新進展！），極大提高瞭沿線居民的出行便利。還有機場火車站，杭州西站即將建成，對於城西的居民肯定是一大利好，傳言杭州第二機場也在規劃論證中，也有可能在城西某處（重磅！杭州第二機場再出大消息，臨平、餘杭、德清誰會是贏傢？）。
- 生活配套。買房子畢竟是用來居住的，周邊的生活配套設施也非常重要，如商場醫院。大型商場的落地會直接拉升板塊內房產價值。如豐收湖板塊，之前很少人去搖號，自從有瞭龍湖天街的規劃後，也變成瞭一塊香餑餑（剛剛！豐收湖喜迎龍湖天街！大城東全面起飛！）。
第五，地段劣勢。前面說瞭一些有利的地段因素，除此之外，一些不好的地段因素也需要盡量避免。
- 高架，高速和國道。有些樓盤離高架高速太近，噪音很大。如良渚的萬科未來城三期，我去看的一個房子，離高架隻有幾十米，通車後的噪音影響可想而知。如果一定要選，高架南面的樓盤 > 高架北面的樓盤。因為一般主臥朝南，高架南面的樓盤受噪音影響小。國道上大貨車很多，因此噪音也很大，而且高樓層的噪音比低樓層的噪音大。
- 高壓電線。杭州很多盤在郊區，郊區很多高壓電線都是在外面。因此，很多大型高壓電線離一些小區的樓很近。如英特學府，我去看的一個房子戶型不錯，樓層也很好，發現價格很便宜。去看瞭才知道，離高壓電線隻有 20 米的樣子。高壓電線主要是很多人擔心有輻射，雖然這個好像沒啥科學依據，但是很多人在意，導致房子不好出手。
- 垃圾場。垃圾焚燒會產生很大的氣味，嚴重會危害健康。杭州的天子嶺垃圾場，中泰垃圾焚燒廠都曾經上過新聞。周邊小區居民意見很大。
- 公墓。公墓邊上的房子被人戲稱為“墳景房”，公墓一般在地圖上很難看出來，有些時候地圖上沒有標註，這點要多看衛星地圖。如下圖所示，一般有這種細條紋的都是公墓。
良渚北山公墓
公墓一般都會建在山上，離山近的小區要特別註意。如老餘杭的鳳凰山公墓，青楓墅園南面的萬金山陵園，良渚的北山公墓（勸學裡，錦雲坊），寶靈公墓（大溪谷）。
瞭解規劃的重要性
前面說瞭很多跟房價有關的因素，其中最重要的就是地段。而看地段一定要學會看規劃。已經落地的項目，大傢都能看得著，而沒有落地的項目，需要花時間去研究政府部門已經公開的信息來瞭解。
房產也是一筆投資，而投資主要投資的是未來的預期。所以瞭解瞭規劃，才能對房子未來的增長預期有瞭一個預判。經常在網上聽到有人說，早幾年買瞭某某樓盤就好瞭，誰知道現在漲的這麼好。一個典型的例子是 EFC（歐美金融城），據說當年 EFC 才賣一萬多，但是大傢都覺得它偏，周邊都是大農村。現在 EFC 要六萬以上瞭。
看懂規劃首先要學會看控規圖。控規圖裡會詳細說明每一塊地的用地性質，比如是商業用地，還是住宅用地。比如下圖就是一張未來科技城的控規圖。圖中大片的紅色就是商業用地，由此可見未來科技城的產業密度。
未來科技城控規圖
從規劃圖裡面你可以看到政府部門的未來打算，比如附近是否會有商場，醫院，學校，公園等等生活便利設施。也可以看到是否可能會有加油站，變電站等等可能不利的設施。當然，控規圖也不一定完全準確，有部分可能會有調整，但是一般不會大改。
其次，最重要的是地鐵規劃。一定要及時關註地鐵規劃的最新消息。比如地鐵四期的規劃在很早之前就流傳出來瞭一個版本。最近四期的環評上公佈的細節其實跟早前流出的版本有很多重合的地方。下圖是我從網上找的一個地鐵四期線路圖，當然最終的版本還沒公佈。
杭州地鐵四期規劃。來源@公眾號「輕地鐵ChinMetro」
這一篇先寫到這，下一篇我將介紹自己實地看盤的一些經驗，主要包含未來科技城周邊版塊的一些分析和介紹。歡迎關註！