房東把空閑的房子租出去，這是很幸福的事情，這樣既解決瞭租客的居住難題又擁有瞭被動收入。
事實上房屋出租並沒有這麼簡單，房東在出租房屋的時候有很多註意的地方，接下來包租婆呼吸就來講一些房東出租房子攻略和收租註意事項。
房東心態
作為有產一族，做房東就要有錢有閑有愛。
房東出租房屋要保持一個好的心態。不管對自傢房子有深的愛，既然決定出租，就要做好一定的心理準備。即使再精心保養、照顧，房屋也不可避免的要老化，傢具等設備設施也有可能變舊甚至損壞，在可以接受的范圍內，不應過於計較。
權衡房屋空置期成本和機會成本，客觀認識房屋情況，合理定價。
做瞭房東，需要培養良好的FW意識，盡可能給房客提供優質FW。
作為房東，應熱情關心租客，給予力所能及的幫助。
如果與房客在某些問題上有分歧，應先做溝通，雙方本著誠懇交易、和諧共處的原則，互相體諒，互相幫助。
將房屋出租後，最好與物業或鄰居打好招呼，需求他們的諒解，如果遇到緊急情況，也能夠尋求他們的支持。
良好的人際關系，會使自己和對方都身心愉快，這也是一種收獲。
房子出租前準備工作
租客入住前，
1、出租方式
① 房子整租或分租
② 個人直租或房產中介居間以及機構代理運營(即是二房東，包括長租公寓和房產中介代理)
主流二房東租房獲利的三種模式：
第一種是長租公寓模式。
二房東會跟簽個房東簽3-5年，甚至不超過20年的長租約，然後自己花錢去裝修，然後對外出租，賺的是通貨膨脹的錢、房東或房客違約的錢、空間分割的錢，通常回本周期是8到18個月。
分租：改造二手房或者毛坯房，常見的中介公司有自如、相寓等，習慣做法事N+1或N+2，將一個兩居室變成三居室或四居室，把單個房間對外出租，共用廚房和衛生間，主要賺空間維度的錢。
整租：改造二手房，輕裝修重裝飾，模式比分租要輕，簡單裝修翻新改造往外出租，每套可以租金溢價20-30%。
第二種是民宿模式。
二房東切入的是短租市場，然後通過民宿平臺來獲客，房子按天，按周，按月往外出租。
二房東通常租裝修底子好一點的房子，投入萬兒八千對房子進行軟裝升級，這個主要賺的是時間分割的錢，通常回本周期是4到6個月。
第三種是集中式。
整棟房子改造成長租公寓或者酒店的模式，多跟普通房東或者二房東無關瞭，咱不作討論。
③ 空房出租或備齊傢具出租
④ 毛坯或簡裝抑或精裝修出租
⑤ 沒傢電或配齊電器出租，洗衣機、冰箱、空調、電視等
傢具傢電設施齊全的房子，當然更容易租出去，你可以美曰其名“拎包入住”，羊毛出在羊身上，這筆賬要會算。
傢具最好有：床、衣櫃、沙發、桌子、椅子等
傢電最好有：空調、洗衣機、冰箱、熱水器、燃氣灶，電視可有可無。
對於北方城市來說，暖氣最重要；對於南方城市來說，空調最重要。
對於個別傢具傢電，如桌子、椅子、洗衣機、冰箱，你如果不想配也可以先不配，看看情況。因為有些租客可能有這些傢具傢電。
當然，如果租客需要，你可以跟租客或者中介說等房子租出去後再配上，這話最好提前跟中介說好，在帶看的時候就表達清楚瞭。
拎包入住的房子適合長租又適合短租，大房東/二房東這樣要做減少空置租的快租的貴。
觀感好看，設施齊全，有生活氣息的房子不但好租還好賣，這都是財籽研究院N多小夥伴驗證過的。
租金貴瞭，表面上感覺環境好瞭，表面上房子裝修好瞭，有錢人住起來感覺舒心。從體驗來看，這是消費升級現象。
2、輕裝修重裝飾
① 改變室內燈光：不要再隻保留房間原先簡易的燈具瞭，選擇一些更有創意的燈具 做裝飾吧。
② 墻上掛裝飾物：房間墻壁上懸掛裝飾物，那些洞可以用墻粉來彌補。沒什麼比一 面白墻更令人沮喪瞭，掛些照片，圖畫，整個房間也可以快樂起來。
③ 小房間擴容技巧：房間的風格以簡潔明亮能讓空間顯大；將床靠墻擺放，這樣讓出來更多的空間；選擇不同的收納箱分門別類的擺放整齊；將細小的瓶瓶罐罐擺放得錯落有致，也能讓空間具有造型感和藝術氣息。
④ 軟裝好物分享：地毯，調節色彩；窗簾，營造氣氛；裝飾畫，靚麗；置物架，收納空間；花瓶，美麗點綴；創意燈具，溫暖；桌佈，居傢溫馨；玩偶，可愛便攜；植物盆栽，情趣點綴；織物，經濟氣質。
3、清潔幹凈房子
出租之前應該把屋子把壞的地板地磚墻面傢具都修理好，找保潔做個精保（完全可以自己動手，買足保潔工具和好使的除垢劑），畢竟相比一個破破爛爛臟兮兮的屋子，幹凈整潔可以給租客更多的好感。門口外面過道也該收拾幹凈整潔。
網上價格租的特別便宜的房子基本不打理，垃圾堆、倉庫似的，蓬頭垢面，人見人吐。
4、租金定價
如何確定自己傢房子租金價格？租金不是隨意定的，租金低，自然租得快，租客質量會比租金低的可能會差，也有可能讓人覺得是假房源；租金太高瞭，自然不好出租。
① 查詢本小區或周邊小區同類型房子出租成交記錄
② 詢問周邊不同品牌的中介門店應該定價多少
③ 二房東的定價魄力，好房子自然報價比同類型房子貴20-30%以上
④ 包租婆都不怕賠，你中介怕個球啊。包租婆呼吸包租的一套房子報價比周邊貴50%，中介都覺得我瘋瞭，後來租出去都覺得不可思議。
5、拍照
把房子整理好以後，就可以拍攝照片瞭，用於房源宣傳推廣。
如何去拍攝真實、美觀的房源圖片呢？
6個房源照片拍攝小技巧
如果你把房子掛在中介瞭，也可以讓中介幫你拍，不過大部分中介拍照技術比較差，咱二房東溢價比較高的房源子照片都是專業攝影師拍攝和經過後期加工處理過的，像做民宿一樣拍照片，讓年輕人喜歡（現在90後是租房的主力）。要出租房子，要賺錢，舍不得孩子套不住狼。
6、發佈房源
線上平臺（如58、趕集、百姓、房天下、閑魚等）。
線下中介（貝殼系、紅橙黃綠青藍紫品牌大小中介等）。
各地中介收的中介費不一樣，有些地方房東不出中介費，有些地方房東出50%的中介費。
註意：涉及房產證、身份證復印件的，註明僅限租賃使用字樣。
如何篩選租客
找一個好的租客，讓整個租房過程省事省力又省心，必須一開始就把好關好，以備後患。
篩選租客關鍵六步：
① 房子的照片
② 房源的廣告
③ 如何定價
④ 看房前過濾
⑤ 看房之中細微觀察
⑥ 租客的背景調查
按照上述方式篩選租客後，還需要註意：
核實一下租客的身份和工作，查看租客的身份證、工作證、護照、駕駛證等相關證件，或者要求租客給一份身份證復印件給你保管，以及租客電話和緊急聯系人電話，或者要求租客到物業處用身份證復印件登記入住，這樣可以降低租房風險。也是為瞭避免發生租客失聯，從而出租房內的東西無法處置。
一定要提前跟客戶約定好房屋的用途，比如是自住還是辦公，是否合租等。
這點很重要，辦公、合租都比較毀房子。
如果租客人還不錯，工作穩定，又愛幹凈，那麼稍微讓一點房租也沒什麼。
如果租客不怎麼樣，那可真是夠你煩的，最忌把房子租給極端房子和犯罪分子。
《租賃房屋治安管理規定》(公安部令第24號) 對房屋出租人的治安責任已作出明確規定：
簽合同註意事項
在簽合同時，如果是委托中介，不用操太多心，按照工作人員提示正確填寫真實信息即可。
如果是自己出租，隻要保證合同正規，認真閱讀條款，仔細填寫一般也不會出現太大問題。
但是在租房過程中，常常會有以下風險，房東需額外註意：
① 租賃期限
除瞭租賃起止年月日之外，房東還應註意交付時間和條件，避免因交付不到位在租賃日期的判定上扯皮。
② 租金及押金
根據協商好的付款方式填寫，“租金總計”為合同期租金的總計；填寫租金及押金金額時，必須大寫。
付款方式有押一付一、押一付六、押一付十二、押二付一等，押金通常是押一個月或兩個月，根據自己裝修情況和市場情況向租客收取合理的押金，來保障房子的安全。
③ 房東承擔的費用
水電燃氣費等各項費用一般是租客承擔，但一般情況下房東要物業管理費、維修費。另外，對於房屋的維修費用一定要雙方達成共識。一般情況下，如果房屋自然老化或損壞，房東應承擔維修責任。但若是租客人為損壞，則由租客負責維修。
如果房東自己出租，在填寫本項時根據協商後結果，直接填相對應的阿拉伯數字即可。
④ 違約責任
一般情況下，房東在發生以下情形都會被認定違約：
（1）遲延交付房屋超過所約定日期。
（2）交付的房屋嚴重不符合合同約定或影響乙方安全、健康。
（3）不承擔約定的維修義務，導致租客無法正常使用房屋的。
違約後一般情況下要賠償租客雙倍押金。如果房東想提前收回房子，則應當提前一個月通知租客，並支付其違約金。
租客有以下行為房東有權解除合同，收回房屋，以下幾點要註意：
（1）不按照約定支付租金達7天。
（2）欠繳各項費用的金額相當於一個月房屋租金。
（3）擅自改變房屋用途。
（4）擅自拆改變動或損壞房屋主體結構。
（5）保管不當或不合理使用導致附屬物品、設備設施損壞並拒不賠償。
（6）利用房屋從事違法活動、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活。
（7）未經房東書面同意將房屋轉租給第三人。
TIPS：如果明知租客從事違法活動，房東有連帶責任。
⑤落款
落款處需要房東親筆簽名，簽名與房產證的產權名不一致的均為受委托人，受委托人簽字時需在委托人簽字處填寫：XXX代，合同簽字蓋章即生效。如果是委托中介公司，經紀持證人員應在落款內簽字、蓋章，並註明經紀資格證書編號。
物業交接註意事項
在簽合同後，房東應帶領租客雙方共同查驗房屋內的設施、設備，最好拍照留存，填寫《房屋附屬設施、設備清單》（該清單在租賃合同後附有，住建委下載租賃合同即可。）並簽字蓋章，做好水電燃氣的交割。
租房中註意事項
租客入住後，
房屋管理要素主要有：用電安全、用火安全、財物安全、傢電傢具使用安全、燃氣安全、入住人員的數量和人員安全性、遵守房屋內其它國傢相關法律法規這幾個方面內容。
發現一下情況，請各位房東和二房東及時整改。
電瓶車進樓、可燃材料分隔房間、大量傢用電器和拖線板，線路雜亂，或如“蜘蛛網”般掛在墻上，或在空中打結，有的電線絕緣外皮已破損脫落，遇到短路等情況極易引發火災。
將液化氣罐、爐灶等放置在室內采用明火煮飯，一間房子既當臥室又當廚房，極易引發火災。
① 房東日常保持與租客聯系，直接或間接瞭解房子和租客的情況。
② 留意租客繳納的水電燃氣費用情況，避免租客不租瞭，留下一大堆欠費。
③ 租賃期間，如有物品損壞，按照合約及時維修或賠償，不影響租客工作生活。
如何退租/續租
① 續租要求
如果租客在租期滿後想要續租，應提前一個月向房東提出續租要求，雙方就下一年租期、租金協商好後，重新簽訂合同。
租賃合同中對續租的約定，一般為一個月（30日）。續租不需要再支付中介費用。
② 轉租或退租
在租房期間，租客如果想轉租，需有房東書面同意，要簽署《同意轉租確認書》。
如果房子在租期間，租客不想租瞭，應當提前一個月向房東說明情況，並開始找新租客。如果不再支付房租，應當盡快聯系，不能拖到押金用完，到時你可能拿租客沒辦法。這種情況下一般屬於租客違約，房東將不退還所交押金（另有約定的除外），剩餘的租金，應當退還。退租時，檢查屋內設施是否有損壞，結清水電煤等，退還押金。
租賃結束
租賃期滿或中斷，租客離開後，將房子重新修理、保潔幹凈，換鎖，重新對外招租。
租房淡季旺季
在租賃周期裡，有分【淡季】跟【旺季】
①【畢業季】是最佳時機
旺季的時間大約會在五月中到九月底，跟整個國內【畢業季】有關，一般大學生畢業的時間大約是落在六月份左右，在畢業季之後就會有一群新鮮人相繼投入所謂的就業市場。
② 過年前的【安定季】
通常在過年前的一個月，會有一波【安定季】，要搬傢的人都會趁這時候開始搬傢，比起以往過年前搬傢有許多禁忌，現今社會有更多人選擇在年前搬傢，討個【喬遷與新春】的吉利也好過年，所以過年前會有一小波找房子的需求，但是越靠近過年，就沒那麼有效益！
③ 領完年終後的【跳槽季】
在過完年後，通常會有一波【跳槽季】，許多上班族在領完【年終獎金】後，就會出現一批人因為跳槽想要租房子，這時候市場需求就出現瞭，抓住這個時間點去做出租，將會大大提高出租的機率。
做二房東賺錢，追求合法的利潤，是受到允許的。
“二房東”之“二”，是有優勢的：
輕資產，不持有。通過物業改造升級，可以在數月內完成項目交付，快速回籠資金。沒有重資產負累，通過提供轉租，安心地做一個輕資產的“二房東”，坐地收租就可以瞭。
產品形態變革。租賃標的可伸縮性以及租期的靈活性。
共享房屋。長租公寓/民宿，既能解決目前房地產市場上的大量存貨資源，也可以獲得穩定的現金流，掌握很多精準優質資源。
不再大話二房東賺錢的願景和畫大餅，說一些踏踏實實個人二房東賺錢的有效辦法。
做二房東，全是為瞭做房東，如果你還不知道如何做一個合格的二房東。
我們想通過#包租#做#二房東#來建立起現金流，之後，我們會做投資，轉向持有物業，做公寓，做久瞭總有一種感覺，這個行業裡業主是老大，我們遲早有一天要當業主包租公包租婆。
做二房東隻需8步
從拿到第1套房，到賺到包租做二房東包租公包租婆的第1桶金。
1.選房源，4步篩選高利潤房源，拿到房就賺到
2.找資源，10年長租房東哪裡找？你隻缺這個秘籍
3.好合同，鎖定9個關鍵詞，擁有收益高風險低
4.巧談判，拿房合同這樣談判，輕松贏得主動權
5.快裝修，這樣裝修又快又好看，一套不到1萬塊
6.秒出租，從好照片到全渠道，溢價50%不是夢
7.優F務，解決租客疑難雜癥，高效輕松當好房東
8.提效率，6款APP神器，一小時幹別人一天的活
9、可以實現財務自由。
富爸爸，窮爸爸裡邊對於財務自由的定義是當被動收入大於總支出就實現瞭財務自由。
租賃別人的房子裝修或者租賃別人的房子做二房東如何做？
臺灣省的二房東——沒有自己的房子也可以收租
分享一本特別特別難買到的《20幾歲，就定位：小資5年，成為千萬富翁的秘密》禁書。
沒房子，也能靠收租賺錢，小夥伴是如何做到的呢？裡面有幾個典型的做二房東賺錢故事。
內容摘要：《20幾歲，就定位：小資5年，成為千萬富翁的祕密》
1.文斌的故事
文斌一直抱著想要當職業房東的美夢。
工作幾年後，存夠200w新臺幣（約等於人民幣44w）的文斌去尋找他的夢想的小屋。 然而吶，看瞭十間屋子，文斌發先一件事，他連一間一般的小房子都買不起，更不要說買來出租瞭。而且就算利用貸款買到瞭，租售比也實在太低，很不劃算。
就在一籌莫展的時候，文斌遇到瞭一個老伯伯，老伯伯因為年紀大瞭去住電梯房瞭，剩下的一個樓梯的三樓和四樓的大平層，願意租出去，每月租金隻要1.5w新臺幣。
文斌向老伯伯提出簽10年租約，外加一條可在轉租當二房東，而且房屋也會翻新，最後還把裝潢送給老伯伯。
老伯伯本來就沒有要賣房子的打算，而且年歲大瞭，也懶得一年年的管理房屋，有人幫忙管理，還送裝修，當即就簽下瞭十年租約。
文斌拿到租約後，立馬裝修（裝修一共花瞭200w新臺幣），把大平層割成單間，每一間都裝上瞭獨立衛生間，每間月租金6000元新臺幣，每年可以收到115.2w元，扣除給老伯伯的租金，大概兩年時間就可以把裝修的200w新臺幣收回。因為地段是大學附近，房間供不應求，文斌年紀輕輕也實現瞭包租公的夢想。
不提倡打隔斷或者N+N出租，咱國情跟臺灣省不一樣。房子簽合同收回來美化一下就能賺錢，隻是賺多賺少的事情，不打隔斷的房子不比打隔斷的房子少賺，打隔斷跑量，不打隔斷跑質。
2.想當二房東，先來大體檢
文斌的例子，是不是讓你覺得不可思議，
借用別人的房子轉售出租就能掙錢。
雖然說得容易，但是要當二房東，還是有一些坑需要註意的。
1）需要事先取得大房東的同意
千萬不要私自把房子出租，一定要在原始的租約上明確可以裝修和轉租的條款。
2）租約簽的越長越好
因為你需要把大房東的房子裝修一下，再拿去出租，這個裝修是需要成本的。租約至少要簽6年以上，才能保證你在前1-2年收回成本，剩下幾年賺錢。
3）房子一定要化妝
作為女生，我們約會出門都會畫個美美的妝容。那麼作為二房東，你在房租出租前也需要把房子收拾得幹凈利索，化妝一番。好的裝修自然也可以租出更好的租金，得到更高的溢價。
我有電子書
包租有風險，投資需謹慎
案例分享
北京包租房案例一：帝都是個付出就有收獲的地方，2000多萬人口，很有大量的中高端消費人群，很多能長租的公寓能短租的民宿，租金很高，老房舊房破房裝修翻新改造美化後租金還能溢價20%-50%，來自世界各地五湖四海的高收入群體，租客購買力高。
很多房子美化到位，多金的小姐姐小哥哥，愛不釋手，租房本來就是個消費行為，消費容易沖動，願意為愛月付租金過萬。
北京包租房案例二
老的出租房觀念：叔叔阿姨大媽大爺把嫁妝古董大櫃子放屋子裡，還規定不能扔O(∩_∩)O哈哈~，馬桶臟兮兮，櫥櫃門快掉瞭……慘不忍睹啊
老觀念不受年輕的俊男美女喜歡啦，他們不喜歡破破爛爛，不喜歡黯淡無光，不喜歡沒有風格，不喜歡出門……喜歡宅傢，喜歡曬，喜歡裝B……
好房子真的很搶手，看的人多瞭自然租得貴；
一個破爛房子越沒人看越租不上價，最後剩下啦！
再搞整齊一些再拍照就更好看瞭
海南小夥伴包租房案例三：簡簡單單，高效低成本裝修翻新改造美化出租房，小夥伴用瞭2000-3000裝修費用，就能溢價1000（收房價2000左右）。網紅或美女小姐姐特別喜歡，房租貴點又算得瞭什麼呢，包包有一百的，也有一萬的。租房需求永遠在，優質租客始終都有。
推薦閱讀：