一、房屋的基礎信息
1. 房屋的基礎信息大小、面積等（具體到小通道），一定要非常明確。
2. 房屋的租賃用途。註意！這個在商鋪租賃中是非常重要的，很容易被忽視。比如做餐飲或美容院等，否則很有可能房租交完瞭，發現房屋不能用來經營。
3. 房屋是否取得過建設工程規劃許可證。如果該房屋系未取得，那麼你們之間的租賃合同直接無效。（在一審前取得，有效）
4. 房屋的權力權屬關系（是二房東還是原始所有權人）是否是無權處分房屋
5. 房屋的產權必須完整，是否存在抵押或者其他情形
6. 房屋在租賃期內是否存在拆遷風險、或者影響正常營業的重大市政改造
二、審查房東身份
1. 如果是二房東與你簽合同，那麼首先二房東要有轉租權，或者事後房屋所有權人追認，否則你和二房東的租賃合同是無效的。實務中很多裝修完瞭才發現二房東沒經過上一手同意，然後合同就無效瞭，這個虧損是無法承受的。你必須問清楚搞清楚這個租賃的房屋，前面有多少手，因為每一次轉租都要經過每個前手同意。所以我建議不要找關系復雜前手多的租賃房屋。
2.建議各位承租人保留原房東同意轉租的證明以及該房的房產證復印件和身份證等證件。
3.其次對於轉租合同租賃期限最好是小於等於原合同的租賃期限，否則以後的期限很可能會被認定為無權處分，也是無效的。
三、裝修問題
1. 承租人不要想當然就覺得房東會同意裝修，這一塊必須約定在合同裡。否則很可能你裝修完，房東要求你拆除，不僅有虧損還要承擔違約責任。如果後期要對房屋改建搭建是否要經過房東同意，也要明確清楚。
2. 裝修一定會涉及到免租期的問題。這個也是為瞭保護承租人，簽訂合同時一定要約定清楚裝修免修期，實務中一般是一個月。另外免租期內的物業費、水費等如何承擔還需另外約定。
3. 租賃期滿後，往往會涉及到裝修添賦物的拆除，在合同中需明確誰負責拆除，拆除費用誰承擔。或者不拆除，房東需給承租人折價，折價的比例根據什麼算。
四、維修問題
1. 如果是租客增設的附屬設施或者設備由租客自己維修，但如果是房屋本身問題則由房東維修。如果是第三人致損，破壞，則可以約定有雙方平均分擔，或者由房東自己承擔。
五、用電用水基礎問題（直接影響經營）
1. 某些行業比如餐飲或者美容行業可能會對用電、用水有特殊需求，在簽訂合同前一定要註意審查。是否需要辦理擴容，擴容的費用如何承擔。以及如果滿足不瞭容量，是否有權解除租賃合同。有很多店鋪在開店後才發現電容帶不起經營，負荷帶不起相關設備，直接導致無法營業。建議承租人請同行業的專業人士或者設備供應商給出一個最大用電負荷容量，然後租客可以往上再*1.5或2。
2. 水、電、電話線等資源辦理擴容都要約定好，以及若無法達到經營需求合同的解除問題
六、租金問題
1. 建議承租人約定在一定期限內不得漲租金或者在發生不可抗力時可以減免租金，或者當不可抗力持續多長時間就可解除合同（就拿這次的疫情來說）。
2. 押金在租賃期滿時，必須無條件退回。違約金不得在押金中扣除。
七、營業執照的辦理問題
1. 承租人簽訂租賃合同時，一定要詢問房東該房屋原有的租賃登記信息是否註銷，如果營業登記信息沒有註銷或遷移的話，一個商鋪無法再註冊新的營業執照。
2. 房屋不是商業用房，無法進行商業經營活動，更無法辦理營業執照。
3. 個別行業辦理營業執照會涉及到消防、衛生、環境等部門檢查合格，要在合同中約定房東是否有配合義務。一定要約定清楚，二次裝修消防申報主體是房東還是租客，營業前的消防報備申報主體是誰？實務中一般是由租客完成消防備案。（實務中有很多因為消防不過關，被有關部門禁止營業，停業整頓，這個可真的傷不起哦！）因此消防驗收合格的義務歸誰要約定明確。
八、租賃合同備案問題
很多人都知道“買賣不破租賃”，但很多人不知道這個不破的租賃必須是已經備案的租賃關系。所以說如果你的租賃合同如果在房產交易中心辦理過租賃備案的話，是受法律保護的，可以對抗第三人的。也就說房東把房子賣瞭，你照樣可以繼續使用房屋（在租賃期間內）
九、轉讓費問題
轉讓方一般會因為“裝修、人氣等”收轉讓費，轉讓費一般支付後很難要回。因此，如果是轉租，轉讓方、業主、三方簽協議，明確轉讓費給誰，盡可能簽一個較長的租期。另外還要約定，非承租方原因導致合同解除的，轉讓費應退給租客。
十、物業問題
商鋪一般由運營方整體管理，承租人要考慮物業費是否包含在租金，全年停電不超過多長時間；因物業原因導致不能正常營業的是否可以解除合同。另外審查物業的管理模式，是否符合承租人的營業要求。
十一、提前解約問題
承租人可以嘗試和房東溝通是否可以因商業環境變化或其他原因提前解約（退租）。應當明確提前解約的後果。如果是承租人可以要求賠償裝修損失，如果是出租人可以要求支付違約金。值得註意的是，承租人解除合同需要向出租人發出解除合同函，而非口頭通知。
如果出租人不配合，承租人應該立即搬離房屋，並保留相關證據。比如拍照給承租人、搬傢公司留的證據、或者報警等。
十二、其他細節
1. 商鋪外部廣告墻使用權的問題，要約定是付費使用還是免費使用
2. 約定承租人是否具有轉租權
3. 租金是否含稅，發票怎麼提供
4. 押金的退還，最好約定合同期滿，無條件全額退還，不能以任何理由克扣押金
5. 違約責任建議雙倍押金再加上一定的裝修損失（把裝修損失覆蓋上）
（獲取商鋪租賃合同范本，出租人、承租人的兩個版本，請點作者主頁付費咨詢，尊重知識付費）