文丨子木最近突然湧現出一批江西的讀者朋友，留言讓我講講南昌的樓市情況。對於南昌這個城市，我之前做過幾次調研，發現是一個很奇葩的城市，規劃比較迷茫，整個城市工資不是很高，早上吃碗粉3元，喝碗湯3元，消費力如此之低，但房價卻是一股昂首挺胸的態勢，毫不服輸。1南昌的房價有多高？根本官方的數據顯示，南昌的房價均價為1.2萬元/平米，但你去實地考察，會發現1.2萬/平米隻能在老城區買老破小，或者在周邊買剛需盤。稍微離核心區近一些的，都要在一萬七八以上。一萬七八是什麼概念？你完全可以用這個數字在武漢買東西湖區或者是長沙的核心區的房，並且兩者的升值價值絕對比南昌要高的多，所以在當地問南昌小年輕對房價的感受時，大多都是痛苦的表情，工資三四千，房貸幾十萬，壓力山大前途渺茫。要知道，南昌是一個GDP僅有5275億的省會城市，和東三省都差一個段位，甚至不敵昆明、紹興，而旁邊的長沙2018年的GDP卻是達到瞭1.1萬億，武漢更不用多說，強省會城市，高達1.5萬億GDP，按這個經濟體量，這麼高的房價怎麼也說不過去。
所以，很確切的說，南昌的房價可以秒殺同等經濟段位的任何一個城市，而這也表明南昌的區域貧富差距的確很大，房價泡沫令人堪憂。
2為什麼這麼高？南昌的房價到底是怎麼漲起來的？是什麼原因讓這座弱二線城市的房價咄咄逼人？在探究南昌樓市的之前，我們務必要找到根本原因。查閱歷史，你會發現，大概從2012～2015年開始，南昌市的住宅商品房平均價格就一直高於長沙地區，而且這種差距還在不斷拉大;雖然武漢地區的住宅商品房平均價格要高於南昌，但是2009～2013年南昌市房價的年增長率卻要高於武漢地區。2017年，南昌房價從8月開始穩步上漲，9～11月基本穩定，12月又開始上揚，一直漲到2018年的年底。紅谷灘區、西湖區、朝陽新城的新房均破2萬。2018年下半年，在中央密集式調控出臺後，多地房地產被冰封，房價開始回落，然而南昌冷靜如初，反而在短暫休整後，在今年年初小陽春又跟瞭一波漲勢。這樣的趨勢在全國范圍內都很少見到。截止到今年5月，連南昌的灣裡區房價都破萬瞭。那麼原因到底是什麼呢？仔細走訪後，大概可以總結出兩個。1.雖然南昌市經濟發展比較靠後，但是並不能說明南昌(江西)人沒有錢，很多南昌(江西)人外出務工，他們在外地掙到足夠的錢後就會想著回到南昌買一套房，以供養老。在落葉歸根這個傳統品德上，江西人不比山東人做的差。而且江西人以房來衡量人生成功的標志，所以房子無論幾套，都是絕對的「剛需」。2.其次是南昌的供給太小瞭。南昌的人口接近600萬，城市建成區的面積卻隻有380多平方公裡，對比著看旁邊的長沙人口700萬，城市建成區面積卻能達到1900多平方公理。從人均面積來計算的話南昌的市區規模和人口是無法匹配的，人多地少，大傢都擠在一起，也註定瞭房價及其容易被炒高。拿南昌現在的核心區紅谷灘來說，多個樓盤的均價已經超過3萬元/平米，可謂是富貴。當然，南昌不同於深圳，深圳供給不足是因為土地緊缺，無地可用，而南昌可供開發的土地一點兒都不缺。至於為何是發展成現在這種局面，可能是經濟起不來，基建無法將城市框架拉大，也可能是故意控制土地供給，讓房價停留在一定的高度。但無論是模式，在當下一定不是什麼好事兒。房價高，工資低，試問哪個大學生畢業後還敢留在南昌發展？
3希望那麼南昌的樓市到底有希望麼，接下來將會是那種結局？我再從經濟和人口入手，剖析一次。我們先來瞭解江西省的整體經濟。在2018年的經濟報告中，江西省交上的區域經濟發展成績，無疑是嚴峻的。江西省全年全省完成GDP總量為21984.8億元，排在全國省級行政區第16位，南方省級行政區第10位（共16位）。在江西之後的南方省級行政區有：重慶（全國17位）、廣西（全國18位）、雲南（全國20位）、貴州（全國25位）、海南（全國28位）、西藏（全國31位）。海南地方狹小，西藏地廣人稀不在討論范圍內。我們用全國第15位的陜西和第17位的重慶和他做比較。陜西在2018年完成的GDP是24438億元，而重慶GDP的總量在20363億元。但要註意的是，陜西的GDP是由3835萬人完成的，重慶是由3075萬人完成。而江西是4622萬人。所以，江西的人均GDP是災難性的，和西北青海基本持平，成為瞭周邊省份環繞的「經濟塌陷區」。而且，南昌在全省的經濟占比僅僅為僅為23.9%，而武漢占湖北省38.1%，長沙是30.2%。經濟占比低，說明南昌作為省會的「首位度」根本不夠，無法輻射周邊城市，更別說是人口虹吸瞭。這也在人口上有所佐證。在江西省人口流動圖中可以看出，九江與湖北、安徽接壤，人口流向瞭武漢、南京、上海；贛州與廣東、湖南、福建接壤，人口去瞭廣州和深圳。省內兩個經濟大市的人口都上下分流到瞭別地，導致作為省會的南昌持續供血不足，首付度不夠也是正常現象。
目前南昌的房價，就是一個站在虛幻泡沫上的舞者，房價難以有足夠的支撐力。畢竟房價炒上去是需要後面的人來接盤的，而後面的人都流到其他城市瞭，誰還會幫你撐起這片藍天？預計未來的南昌會有一段很長時間的高位橫盤，有價無市。至於跌不跌的下去，很難說。因為現在南昌對於土地的供給控制的堪稱完美，隻要不大規模放開土地，房子的緊缺還會讓這個泡沫長存下去。至於未來消化速度，還要看南昌的經濟發展瞭。所以，在3月份，跟勢漲完的南昌，不介意大傢入手。現在市場還把握在賣方市場的手中，是極為不利的。下半年，邊遠郊區的房價一定會回落，而核心區也會進入擠泡沫周期。到時候大傢再做打算也不遲。我們再研究一下南昌的價值地段。
4地段價值南昌的價值地段和房價的梯度分佈緊密相關。第一梯隊（2.0萬/㎡以上）代表的區域是紅谷灘中心區。這也是贛江區域的核心，南昌的核心，地鐵、商業、學校、醫療基礎設施配套成熟，居住的人群非富即貴。
其次是紅角洲，近幾年紅角洲的房價一路飆升，江西省政府加持，配套應屬於全市最好的。沿地鐵和沿江片區是核心資產。以上兩個地塊可供開發的新盤鳳毛麟角，所以目前開盤價格達到3萬元的新盤也比比皆是。二手房相對性價比高一些。這兩個區抗跌性強，也是未來全省的價值核心區。第二梯隊（1.5-2萬/㎡）鳳凰洲、朝陽新城、高新區、青山湖西岸為南昌房價第二梯隊，房價在1.5-2萬/㎡之間。除瞭除瞭高新區以外，其他都屬於沿江片區，可見江景資源對於房價的價值很容易凸顯出來。其中朝陽新城應當是第二梯隊的引領者，土地少，配套強，還有源源不斷的人口流入。是第二梯隊的價值核心。高新這幾年發展不錯，是南昌唯一佈局科技產業的區域，唯一性讓南昌對高新區的基建投資更加註重，這也是能更好留下大學生就業的創業新區。配套逐步完善，房價自然不會低。第三梯隊（1.2-1.5萬/㎡）洪都新城、九龍湖新城、老城區為南昌房價第三梯隊，房價在1.2-1.5萬/㎡之間。九龍湖新城區的房價坡度很大，從1萬元到2萬的都有，主要受紅角洲價值影響，房價增速很猛，但畢竟是新區，配套建設還不夠，造成房價一波三折，需要基建跟上補充價值。而此前的政策放開九龍湖限購，意在驅趕資金和購房者到此做建設投資，也說明此地段正在加速穩固價值。建議在挨著紅角洲的地段置業，風險會小一些。
洪都新城的房價很穩，但前段時間地鐵和名校被取消後，無疑是利空的，房價增值的可能性減弱不少。老城區是原有的價值核心，但目前處於價格窪地，主要原因是舊城改造速度太慢，按照目前南昌的資金儲備，未來老城區的改造還是一個長期的過程。配套雖然齊全，但是道路規劃和產業配套，都不太友好。第四梯隊（1.0-1.2萬/㎡）象湖濱江、瑤湖新城、新建區、經開組團、望城、南昌東站高鐵新城、銀三角片區為南昌房價第四梯隊，房價在1.0-1.2萬/㎡之間。該梯隊成員高達7位，屬於南昌剛需盤的中流砥柱。分佈在南昌的東南西北，基本上不存在競爭關系，都是各自區域的重點，房價比較穩定。其中象湖濱江和經開組團是我比較看好的地方。
第五梯隊（1.0萬/㎡以下）灣裡、儒樂湖新城是南昌房價第四梯隊，房價在1萬/㎡之間。灣裡是南昌的風景後花園、避暑聖地，這幾年發展狀況不佳，一條快速路修瞭7年，交通不便、配套不完善，房價可想而知。儒樂湖新城作為南昌最年輕的新城，目前主要還是路網的建設以及小鎮的開發，從目前臨空房價看，儒樂湖新城房價起點並不會很低，而註入的資源也很密集，包括教育、醫療、商業商務、集中供暖供冷等等。所以綜上來看，紅谷灘是南昌的核心，三角洲為中點，價值以梯度位四散開來。南昌的各個區縣都有自己的新貴，新建區的望城，西湖區的朝陽，南昌縣的象湖，東湖的揚子洲，青山湖沿岸，贛江新區儒樂湖，青山湖的高鐵東站，昌東的瑤湖新城等等。每個區域也有自己的配套，醫療，學校會慢慢完善。未來剛需可以根據自己習慣，找準時機挑房上車。如果想投資的話，紅谷灘的房產價值目前有些透支，可以買九龍湖新城，紅谷灘和贛江新區之間的經開組團、或者象湖濱江、產業支撐的高新區。
5發展方向最後還有人問我關於南昌的發展方向的問題。前文提到南昌的規劃是迷茫的，因為沒有一個人知道，南昌未來到底是向南發展還是向北發展，擇或是西東。有人說，如果按照谷歌地圖的衛星定向來看，10年裡南昌向北發展瞭5公裡，而向南方向則是10公裡，向南的趨勢更明顯一些。而且政府要要準備加持九龍湖，擁抱南昌縣、進賢、豐城、高安，有人就有未來。但又有人說，現在南昌私底下的意圖是向北做「昌九一體化」。首先用地方面，隻有北面有地，東南側是基本農田保護紅線，西側是梅嶺，再加上贛江新區批的地，所以隻能往北，而且機場在北面，能促進商業協作。第二，往南是撫州等發展比較落後的城市，北面有九江，武漢，從城市群角度看也適宜往北發展。對此，子木研究瞭很長時間，和當地的地產老炮也聊過，最終得出瞭一個結論——看不懂！真的看不懂這麼點兒的經濟體量，這麼多人口，又是向南又是向北，南昌想攤多大的餅。但可以肯定的是，未來南昌發展肯定圍繞著紅谷灘的辦公樓來去庫存的，所以說未來紅谷灘仍然是CBD。這點不會變。