商業物業租賃修改法案2022

《我的中國夢：復興2049》 作者： BianJie1263851

摘要：

在21世紀市場經濟條件下，商業地產，房產成為人們生產和生活，創造財富的必要社會資源。尤其是以服務業為主體的城市經濟，零售業，餐飲業，住宿都離不開商業房產。可以說，如今商鋪營業面積，就如同農耕社會的土地一樣重要，是創造財富所不可或缺的生產資料。

而那些手握有大量商鋪，房產，不勞而獲的房東，收取高額租金，變成瞭剝削勞動人民的“新地主階級”。

“地攤小店經濟是人間煙火，是中國的生機”。開店擺地攤是勞苦大眾致富的捷徑，不需要十幾年寒窗苦讀拿到高學歷，再做十幾年社畜。開店擺地攤隻需一點積蓄，良好的經商頭腦，吃苦耐勞的性格，以及一點運氣，就能夠賺取豐厚的財富，擁有房子和私傢車，過上衣食無憂的生活。

普通勞動人民靠上班打工，在富士康裡扭螺絲，工地裡搬磚頭，公司裡當社畜，幹一輩子都沒法致富，甚至不靠父母資助，自己連在大城市買房結婚的能力都沒有。

而且，隨著生產技術不斷進步，第一產業和第二產生的生產力逐年提升，未來農業和制造業的就業崗位會逐年減少，隻有城市服務業的第三產業才能承載中國7億勞動人口的就業問題。

未來中國經濟基礎將是以消費驅動的零售，餐飲，旅遊，娛樂服務業，為廣大城市居民提供就業崗位，並帶動商貿，金融，財務，律師，廣告，信息，教育，健康醫療等高端服務業的需求，創造更多優質的高薪就業崗位。

實體零售業和餐飲業更適合小個體戶經營，讓勞動者分享更多經濟利益，優惠社會財富分配，產生更多富裕的中產階層傢庭，而不是在血汗工廠裡受人剝削，掙著低廉工資的打工仔，那樣中國人民永遠都無法過上富裕的生活。

經營商鋪門檻低，成本低，是普通勞動人民致富的主要通道。俗話說“一鋪養三代”一傢經營良好的店鋪可以養三代人。李克強總理平價“地攤小店經濟是人間煙火，是中國的生機。”

· 其中前5年是保障租約，終止租約要給承租商戶3年的通知期。

如此一來，商戶每次簽訂租約都至少能獲得商鋪8年使用權。有瞭長期穩定的租約，實體商戶才能安心做生意，為中國社會創造更多財富。

零售業和餐飲業做為消費終端，直接影響著中國制造業和農業的生產需求，成為拉動中國經濟增長的支柱產業。發達的消費服務業才能拉動中國制造業和農業生產需求，帶來更多就業崗位，推動中國經濟增長。

街邊商鋪作為實體零售和餐飲業，能比互聯網電商拉動更多就業崗位，創造更多富裕的個體戶傢庭。而如今互聯網電商就是大資本贏者通吃的遊戲，已經沒有給小生意人生存的空間。

而在實體零售餐飲業，開店擺地攤門檻低，能夠讓更多勞動人民參與到經濟活動中，將社會財富分享給底層勞動人民，還能帶動商業街繁華，把人們吸引到大街上，讓城市充滿生機。

相比之下，互聯網電商隻會讓人們宅在傢網購，電商壟斷社會財富，各地實體店大規模倒閉，商業街蕭條，房地產崩盤，城市服務業2億就業崗位消失，電商是中國經濟殺手。所以國傢必須扶持實體餐飲零售業，讓中國再次回到那個人人做小生意就能發傢致富的黃金年代。

在近10-20年裡，普通民眾開店做生意變得越加困難，主要來自以下三個方面：

1. 中國經濟發展成熟，市場逐漸飽和，開店做生意競爭越加激烈。普通民眾缺乏相應的知識和技能，去參與激烈的市場經濟，往往陪得血本無歸。

2. 面對互聯網電商和外賣的低價競爭，實體商鋪運營成本高，大量實體店倒閉。年輕人也逐漸習慣網購，而減少線下購物。

3. 中小商戶開店，難以獲得價格合理的長期租約。經常面臨房東大漲租金的剝削，甚至失去商鋪導致生意停業。

要拯救中國實體商業，讓更多中小個體戶走向富裕，國傢經濟才能繁榮，那麼就必須有效解決以上三大難題。

1. 解決第一點：中小個體戶缺乏開店技能，失去市場競爭力。

國傢需要大力推廣加盟商業模式，是引領全民致富的商業模式。特許加盟公司能夠為初次創業的小生意人，提供成熟的經營技能，完善的開店流程，以及廉價的進貨渠道，極大的提高人民大眾的創業成功率，加盟商業模式能引領上億個體戶發傢致富。

以美國成熟的商業市場為例，特許加盟商成功率高達90%，而自己獨立創業成功率隻有25%，所以特許加盟為中國人民大眾創業提供一條成功的捷徑。

政府應給予優秀特許加盟公司超低稅率的優惠政策，隻需繳納5%企業所得稅。但特許加盟公司必須滿足以下四個要求，才能獲得減稅優惠政策。

· 特許加盟公司每月收取的各種服務性費用總和不高於加盟商月銷售額的8%

· 單一加盟商比例不低於70%

· 加盟商成功運營超過3年（至少2年盈利）的比例不低於80%。

· 特許公司向加盟商供貨毛利率不超過5%。

政府鼓勵發展加盟商業模式，為收費合理，加盟商戶成功率高，以及加盟商戶主要是單一店鋪的小個體戶，的特許公司給予減稅90%的優惠政策。

即達到四條標準的特許加盟公司，所繳納的增值稅從10%下調至1%，企業所得稅從25%下調至2.5%，股息分紅個人所得稅從20%下調至2%，以鼓勵優秀特許公司帶動更多中小個體戶順利進入零售，餐飲，個體勞務行業，發傢致富，促進個體戶經濟的繁榮。

2. 解決第二點問題：實體商戶面臨互聯網電商的低價競爭，實體商鋪運營成本高，大量實體店倒閉，逐漸被市場淘汰。

國傢為實體零售和餐飲業的中小個體戶提供減稅（退稅）政策。退稅金額為實體店鋪全年納稅額的90%。每年老板照常為實體店獲得的收入照章納稅，但在年底可向稅務局申請退稅返還90%納稅額，以此來鼓勵實體商業的發展。

同時，加強對電商的稅收監管，防止電商逃稅。如此一來電商仍要照章納稅，而實體店減免90%的稅收，進而平衡實體商業與電商的價格差距，鼓勵更多電商轉為線下開店。

假如未來5-10年裡，各地實體店仍持續出現大規模倒閉，商業街蕭條，那麼國傢就必須對電商征收20%的“網購消費稅”來提高網購零售價格，來保護實體零售業商的生存。未來電商隻專註於批發行業，以提高中國商業物流效率，所以網絡批發不會被征收“網購消費稅”。

電商們一聽要加稅就不滿意啦，憑什麼給我們電商加稅，誰讓電商是中國經濟殺手。政府保護人民的財富，就是保護你們電商的財富，否則老百姓一貧如洗，你們電商的產品今後也沒人買瞭。

實體零售和餐飲業的消亡，意味著中國價值10萬億元的商業地產，400百萬億的房產市值，城市服務業2億人就業崗位，以及中國未來數千萬億元的GDP都將化為烏有。這讓政府怎麼做，不把你們電商槍斃瞭就不錯瞭，多加點稅就滿意瞭。

未來電商應該專註於批發行業，把零售業的利潤留給實體商戶，這樣才能在電商和實體商戶做到完美平衡。電商壟斷批發領域，促進高效物理，促進實體商戶發展，更多個體戶變得富裕，最終全面消費增加，電商會從批發領域賺取更多的利潤。

電商壟斷零售業，毀掉的不僅僅是街邊商鋪，還包括與之相關的一整套服務產業鏈，倉儲物流，廣告營銷，商貿服務，律師財務，金融保險，衛生保安，造成1-2億服務業人員失業，高達10萬億元商業地產失去價值。

政府應意識到：一傢街邊小店的背後就是一個中產傢庭，破壞他們的生存環境，那將是社會的災難。商業有基本規律，其作用不隻是買賣商品，而更重要的是分配社會財富，讓每更多人參與到經濟活動當中來。

個體戶是最具經濟活力的勞動者，每位個體戶都要為自己的生意負責，勞動積極性比給打工的雇員高很多，並且創造的剩餘價值都歸自己所有，沒有老板的剝削，能夠比從事同樣工作的打工仔獲得高出幾倍的收入。

因此，個體戶經濟能夠優化社會財富分配，創造更多富裕的中產傢庭。他們會更多的消費，給子女更好的教育，成為中國社會的中流砥柱。

然而，當電商和大資本財團進入到零售餐飲業，個體戶的生存環境越加艱難，實體零售業出現倒閉潮，街邊小店越來越少。中國普通勞動人民就會越來越窮困，社會貧富差距越拉越大。

為什麼中國GDP連年增長，普通老百姓賺錢卻越來越難？因為個體戶經濟被摧毀，底層勞動人民致富的通道被堵死，曾經的個體戶小老板都淪為廉價的打工仔。

當商業邁向互聯網就變成一個贏者通吃的資本遊戲。因為互聯網巨頭獲得新用戶，以及為新用戶提供服務的邊際成本趨近於零，其餘競爭者會迅速失去用戶而倒閉，所以互聯網的每個領域都被一兩傢巨頭壟斷。

市場經濟的發展就是兼並，壟斷，倒閉，而互聯網無限的加快壟斷進程。實體零售商隻不過與周邊的幾傢商戶競爭，但互聯網打消瞭地理屏障，全國幾千萬商戶一起競爭。價格戰，宣傳戰，競爭之慘烈，最後隻有少數商業精英，再憑借龐大資本，才能在這場競爭中生存下來，最後的贏者將壟斷巨額利潤。

電商最賴以生存的就是互聯網流量，但流量隻能被少數大電商所把持，而失去流量的中小電商隻能面臨被淘汰的命運。

互聯網電商讓李佳琪，薇婭，這樣兩位二道販子主播賺瞭20-30億元。互聯網帶貨有什麼創新，互聯網馬太效應，拿到流量就是放兩隻猴子也能成為帶貨明星。這20-30億利潤本是應該給1萬傢個體戶賺走，讓1萬傢庭過上幸福的生活，但都被兩個主播給賺走瞭。

互聯網就是把本應該由3億人分享的商貿社會財富，最後由3萬電商利益集團所壟斷。這種事情不能在社會主義發生。限制電商壟斷社會財富刻不容緩。

最終當天貓和京東大型直營電商，完成佈局全國的前置倉庫，提供1小時達快遞服務，再憑借龐大的銷量從廠商低價進貨，低價銷售，打垮所有電商和實體商戶，壟斷全國近10萬億元零售業利潤。當自動駕駛快遞車，自動倉儲的普及，最後連300萬快遞員也都將失業。

經濟不是一味的追求效率，最高效的經濟形式是一切自動化，沒人參與到經濟活動當中，效率無窮大，成本無限低，但結果卻是全民失業，靠政府發配食物過活，人類就淪為被飼養的動物，失去生命的意義。

人類是需要生存壓力和競爭來維持生命的動力，而漫無目的失業生活會導致人類走向消亡。

要懂得“羊毛出在羊身上”的道理，人在經濟體系當中是最重要的附加值，把人踢出經濟活動後，誰來購買你生產的商品啊？

經濟是一門藝術，要在效率與公平之間做到平衡，即保持足夠的經濟效率，但同時也讓更多人參與到經濟活動當中，合理的分配社會財富。

未來國傢必須采用宏觀調控的“計劃經濟”，規定哪些技術可以使用，某些技術禁止使用，比如無人商店一律取締，以此來維持人民的在服務業的就業崗位。並通過優化設計的超額累進稅率來平衡社會財富分配，以加盟商業模式促進個體戶經濟繁榮。

3. 解決第三點問題：中小個體戶開店，難以獲得價格合理的長期租約。

中小商戶無法獲得長期穩定的租約，頻繁漲價的店鋪租金，是造成實體零售和餐飲業經營困難的另一個嚴重問題，也是本篇文章著重要討論解決的問題。

國傢應盡快推行《商業物業租賃修改法案2022》讓個體商戶每次簽訂商業物業租賃合同都能至少獲得8年保障租約，其中前5年是保障租約，後3年是結束租約的通知期，所以商戶每次簽訂租約都至少能獲得商鋪8年使用權。有瞭長期穩定的租約，實體商戶才能安心做生意，為中國社會創造更多財富。

很多中小商戶投資幾十萬裝修店鋪，購買設備和產品，招聘員工，押上自己大半生的積蓄開店做生意，至少要獲得8-10年長期租約才能收回投資成本，並賺到足夠的財富。

然而，個體小商戶缺乏溢價能力，房東就是咬死瞭每兩年一簽合同，甚至一年一簽。每當租約到期後，商戶都要面臨房東以搬傢為要挾大漲租金，要麼生意關門，幾十萬投資都將付之東流，要麼接受高得離譜的續約租金。商戶賺的錢都拿去交房租瞭，供養那些不創造財富坐地收錢的“新地主階級”。

盡管8年保護租約政策給少數房東“新地主階級”帶來一些不便，但仔細分析，房東並沒有充分理由不將商鋪出租至少8年以上。商鋪無外乎以下三種用途：出租，出售，自己做生意。

即使商鋪被出售，更換房東也並不影響租賃合同效力，原商戶仍可繼續租用，而購買商鋪也多為地產投資行為，新房東買下來商鋪也是繼續出租，賺取租金增值財富。

其實，大多數商鋪都是長年用於出租。房東之所以不願意簽訂長期租約，無非是等租約到期後，就能以收回商鋪為要挾大漲租金；或者看到商戶經營的生意很賺錢眼紅，等租約到期後就把商戶趕走，收回店鋪自己做同樣的生意。這是極不合理的剝削行為。

8年保障租約為廣大辛勤勞動商戶帶來巨大的利益，他們才能為中國社會創造更多財富，這是一道再簡單不過的經濟選擇題。

8年5+3保障租約

《商業物業租賃修改法案2022》的租賃合同分為三種形式「不定期租約」「定期租約」「短期租約」。

• · 「不定期租約」 沒有明確期限的租約，但有前5年受保護租約，以及終止租約3年通知期，確保商戶租約至少有8年租賃期限。

• · 「定期租約」 有明確期限的租約，有前5年受保護租約，超過20年的部分無效，以及終止租約的3年通知期。即使簽訂少於5年的「定期租約」，承租方也能獲得至少8年租賃期限。

• · 「短期租約」 有明確期限的租約，但期限不得超過12個月。隻能用於租賃期限低於1年的短期租賃合約。

每次承租方與房東簽訂商業物業「不定期租約」「定期租約」，或延續租約，承租方都將獲得5年受保護租約，以及之後終止租約的3年通知期，合計8年保障租約。

出租方要終止租約，必須等租約前5年保護期過後，並且「定期租約」也結束，然後還要再給承租方3年通知期，並且在3年通知期內不得漲租金。

即使租賃雙方簽訂「不定期租約」，或者少於5年的「定期租約」，承租方也能獲得至少8年租賃期限，但不包括少於12個月的「短期租約」。

例如: 商戶與房東簽訂3年「定期租約」，當3年租約過後，商戶仍處在5年受保護租約，所以房東無法終止或修改租約，但商戶卻可以在3年「定期租約」過後選擇修改或終止租約，而無需支付違約賠償金。

因此，在《商業物業租賃修改法案2022》規則下，租賃期限少於5年的「定期租約」更多是房東用來限制商戶過早解約。

但如果商戶與房東簽訂6年「定期租約」，高於5年受保護租約，那麼房東要等6年「定期租約」過後才能修改或終止租約，再加上此後3年終止租約通知期，簽訂6年「定期租約」至少有9年租賃期，簽訂7年「定期租約」至少有10年租賃期。。。。。簽訂20年「定期租約」 的租賃期限為23年。

房東作為商業物業租賃的出租方，每次簽訂商業租約都必須將物業出租至少8年。或者少於1年的「短期租約」，但是「短期租約」不能長期租給同一商戶，當租賃期超過12個月後，「短期租約」將自動轉為5+3年保障租約，出租方就無法按時趕走商戶。

當租約處在前5年保護期或「定期租約」期限內，每年租金隻能漲幅一次且不得超過3%。當租約前5年保護期過後，並且「定期租約」也結束，出租方才能要求承租方簽訂續約合同。續約的起始租金漲幅不受限制，由租賃雙方自行商定。

從2012年至2020年的9年裡，中國年通脹率都低於3%，平均值為1.88。隨著中國經濟水平逐步邁入發達國傢行列，在正常經濟情況下，未來中國年通脹率常年都會維持在2%左右，所以商鋪租金的年增長率不應該超過3%。

因此，在商鋪租約前5年保護期內，或「定期租約」期限內的租金價格年增長率也不應超過3%。

商戶的租約受到嚴格保護。當租約處在前5年保護期或「定期租約」期限內，出租方不得修改或終止租約，除非獲得承租方同意。

當租約前5年保護期過後，並且「定期租約」也結束，出租方才能要求承租方簽訂續約合同。續約的起始租金漲幅不受限制，由租賃雙方自行商定。這使得每次商業租賃簽約的間隔不低於5年，商戶都能至少每5年一簽約，省去頻繁商談租約所耗費的精力。

出租方要終止租約，必須等租約前5年保護期過後，並且「定期租約」也結束，然後仍要給承租方3年通知期，並且在3年通知期內不得漲租金。這能防止出租方以立即收回商鋪為要挾大漲租金，提高承租商戶的溢價能力。給予商戶3年終止租約通知期是租賃修改法案的核心制度。

例如：當租約到期後，即使租賃雙方沒有就續約價格達成一致，房東出示終止租約通知，商戶還有3年的租賃期限。在長達3年終止約通知期內，商戶還能與房東繼續商談續約價格。如果雙方達成滿意的續約價格，房東可收回結終止租約通知，並與商戶簽訂新的租約合同。

每當租賃雙方簽訂續約合同，承租商戶又將獲得未來5年受保護租約，以及之後終止租約的3年通知期，合計未來8年保障租約。

租賃中介與商戶簽訂的租約期限不應超過房東與中介簽訂租約的剩餘期限，以確保當房東決定終止租約後，中介能按時收回商鋪。否則中介與商戶簽訂無法履行的租約合同，將構成合同欺詐罪，要賠償因違約給商戶造成的損失，並要承擔法律責任。

房東作為商業物業租賃的出租方，每次簽訂商業租約都必須將物業出租至少8年。但若出租方不是房東，而是中介將商鋪轉租，或是商戶轉讓租約，並且剩餘租約少於5年（不包括3年終止租約通知期），那麼出租方就必須將其與房東所簽署的剩餘租約都轉讓給下一任承租方，所以5+3保護租約條款不影響轉租或轉讓租約。

例如：中介托管一商鋪並與房東簽訂5年「定期租約」，然後將商鋪轉租給第一任商戶，租約同樣為5年「定期租約」，但該商戶隻租用商鋪3年後就提前解約。此時中介與房東的租約隻剩下2年「定期租約」，而房東又不打算延長與中介的租約，那麼中介就隻能與下一任商戶簽訂2年「定期租約」，該商戶仍能獲得2年「定期租約」以及之後的3年終止租約通知期，合計5年租賃期限。

但是，當承租方的租約處在3年終止租約通知期就不再屬於正式租約期限，而是當租約到期後，出租方留後給承租商戶尋找新商鋪的緩沖期，所以商鋪不能在3年通知期內被轉租，否則將屬於無效租約，甚至可認定為合同欺詐的違法行為。承租方可租用到3年通知期結束，或者提前30天通知出租方退租時間。

承租方的商業物業租約受到嚴格保護，這包括租約前5年保護期，以及3年終止租約通知期。若承租方沒有違背商業租賃的基本法規（如長期拖欠租金，在商鋪從事非法活動等違規行為），也沒有出現不可抗力，那麼出租方無權單方面提前終止或修改商業物業租約。

出租方不得要求承租方在商業物業租約中簽署提前解約的條款，即使簽署也屬於無效協議。除非在租約履行過程中，獲得承租方同意，再簽署一份解約協議，並註明日期該解約協議是在租約履行過程中簽署的，出租方才能提前終止租約。

當然，如果房東支付足夠多的違約金，總是能獲得承租商戶的同意，並提前收回商鋪。隻是《商業物業租賃修改法案2022》沒有為出租方設置一個明確的解約金額，需要租賃雙方共同協商；但主導權由承租方來決定是否提前解約，什麼時候解約，以及收取多少違約金。

由於不同商鋪之間的價值有巨大差距，有的商鋪不賺錢，商戶想盡快結束賠錢生意，房東無需支付違約金，就能提前收回商鋪。但有的高價值商鋪，生意紅火，房東支付幾十萬元違約金，商戶也不會答應提前解約，所以承租方的商業租約受到嚴格保護，必須得到承租方同意才能提前終止租約。

相比之下，因承租方違約而提前終止租約，隻需支付不超過2-4個月租金的違約金，即可單方面終止租約，並提前30天告知出租方搬離日期。

· 商業物業年租金50萬以下，承租方違約金上限為2個月租金。

· 商業物業年租金50-100萬，承租方違約金上限為3個月租金。

· 商業物業年租金100萬以上，承租方違約金上限為4個月租金。

除非有特殊的情況，若出租方認為因承租方違約所造成的損失超過2-4個月租金的賠償標準，需要向《物業租賃管理局》或法院提起訴訟，在相關部分審核裁決後，才能獲得更高的違約賠償金。

由於商戶會經常因生意不善，而需要提前退租，所以不能要求承租方賠償過高的違約金，有必要為承租方設置違約金上限最高為2-4個月租金，以減少商戶在生意失敗後的經濟損失。

畢竟因商戶違約而提前終止租約，通常隻不過造成商鋪幾個月空置期，給出租方帶來幾個月租金損失，所以《商業物業租賃修改法案2022》為承租方設置2-4個月違約金賠償上限，足夠尼補商戶提前退租給出租方所造的經濟損失。

然而，因出租方違約而提前收回商鋪，卻會導致承租商戶生意停業，失去優質商鋪，造成難以估量的經濟損失，所以不能為房東違約而設置具體數額的違約金，而是要由租賃雙方談判來決定。

因此《商業物業租賃修改法案2022》不允許出租方有單方面提前解約的條款，否則出租方就會要求承租方簽署支付2-3個月違約金就能提前收回商鋪的解約條款，那麼商戶就無法獲得長期穩定的租約，花十幾萬投資的生意，房東隻需支付2-3個租金就能收回商鋪，商戶成天擔心房東收回商鋪，如何能安心做生意。

盡管按中國《合同法》規定：約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；但即使商戶贏得法律訴訟，獲得合理的賠償，還是會因失去商鋪而導致生意停業，況且一些對法律不慎瞭解的商戶被房東輕易趕走，並未得到應有的賠償。

商場如戰場，商鋪就是商戶的根據地。在競爭激烈的餐飲零售業，商戶需要投入大量財力和精力去裝修和經營來提升消費體驗，以贏得市場競爭。但如果商戶有隨時失去商鋪的可能，前期投資都將付之東流，還要花大量精力去法院打官司，就無法安心做生意。這給創業做生意的個體戶造成極大的困難，嚴重破壞中國的經商環境。

因此，承租方的商業物業租約必須受到嚴格保護。出租方就無權單方面提前終止或修改商業租約。房東要提前解約收回商鋪，必須獲得商戶的同意（通常需要支付很高的違約金），否則房東就隻能等到租約結束才能收回商鋪。

由於《商業物業租賃修改法案2022》給予承租方提前終止商業物業租約的決定權，法院對於出租方單方面提前解約的訴訟一概不受理，這也減少法院的工作負擔；但除非承租商戶出現拖欠租金，損壞商鋪等違反商業物業租賃基本法規的行為，或出現不可抗力等極特殊情況，法院才會受理出租方提前解約的訴訟。

作為房東每次簽訂商業租約都必須將商鋪出租至少8年，而中介等其他形式的出租方轉租商鋪（商業物業），並且剩餘租約期限低於5年，就必須將全部剩餘租約都轉讓給下一任承租方。

但若房東（出租方）不想長期出租商業物業，還可選擇簽訂不超過1年的「短期租約」，租約到期後承租商戶立即搬走，沒有租約前5年租約保護期，也沒有3年終止租約通知期。

但是「短期租約」不能長期租給同一商戶，當租賃期超過12個月後，「短期租約」將自動轉為5+3年保障租約，出租方就無法按時趕走商戶。

如此設計目的是為瞭限制出租方與同一商戶連續簽訂「短期租約」，而每次「短期租約」到期後又不給承租商戶3年終止租約通知期，並以立即搬傢為要挾大漲租金剝削商戶。

因此，房東要麼隻將商鋪出租不超過1年，要麼出租8年以上。如果房東隻計劃將商鋪出租2—7年，就隻能每年更換一名承租商戶。

例如：房東隻想將商鋪出租4年，而不想出租8年以上。即使房東與承租方簽訂4年「定期租約」，但「定期租約」有5年保護期，以及3年終止租約通知期。若4年後承租方不同意終止租約，房東就不能及時收回商鋪，隻能等到8年後才有權收回商鋪。

當然，這確實會給房東帶來不便。但通過分析，房東並沒有充分理由不將商鋪出租至少8年。商鋪無外乎以下三種用途：出租，出售，自己做生意。

即使商鋪被出售也並不影響租賃合同效力，原商戶仍可繼續租用，而購買商鋪也多為地產投資行為，新房東買下來商鋪也是繼續出租，賺取租金增值財富。

其實，大多數商鋪都是長年用於出租。房東之所以不願意簽訂長期租約，無非是等租約到期後，就能以收回商鋪為要挾大漲租金；或者看到商戶經營的生意很賺錢，等租約到期後就把商戶趕走，收回店鋪自己做同樣的生意。這是極不合理的剝削行為。

《商業物業租賃修改法案2022》是為維護商戶利益而設計的。很多小商戶投資幾十萬裝修店鋪，購買設備和產品，招聘員工，押上自己大半生的積蓄開店做生意，至少要獲得8-10年長期租約才能收回投資成本，並賺到足夠的財富。

然而，個體小商戶缺乏溢價能力，房東就是咬死瞭每兩年一簽合同，甚至一年一簽。每當租約到期後，商戶都要面臨房東以搬傢為要挾大漲租金，要麼生意關門，幾十萬投資都將付之東流，要麼接受高得離譜的續約租金。商戶賺的錢都拿去交房租瞭，供養那些不創造財富坐地收錢的“新地主階級”。

盡管8年保護租約政策給少數房東“新地主階級”帶來一些不便，其實也無非就是看商戶賺錢眼紅，要收回店鋪自己做同樣的生意，但8年租賃期限卻為廣大辛勤勞動商戶帶來巨大的利益，他們才能為中國社會創造更多財富。這是一道再簡單不過的經濟選擇題。

雖然在當前新冠疫情，各地出現大量空置商鋪，租金有所下降；但經濟總有回歸正常的時候，優質地段的商鋪依舊非常搶手，商戶們仍會爭相租用，那麼房東就有更高的溢價權。租約就是每兩年一簽，你不簽還有其他商戶搶著要租用。等到兩年後租約到期，租金就漲2-3倍，這已經屬於剝削欺詐行為。

在中國的經商環境下，小商戶與房東處在不對等博弈，小商戶往往任由房東剝削。當小商戶處於弱勢群體，國傢就需要制定專門的法規來平衡商業物業租賃雙方的權益。而不能用“合同法”一概而論去管理社會所有領域。比如中國要專門制定兒童保護法，婦女（婚姻）保護法，殘疾人保護法，來保護社會弱勢群體是一樣的道理。

當前，中國實體商戶的生存異常艱難，不但要面臨電商激烈的競爭，還要面臨房東的剝削，以及人民公仆的盤剝。

因此，為瞭鼓勵人民大眾創業，讓辛勤勞動的商戶們獲得更多收益，免受房東的剝削，政府需要盡快推行《商業物業租賃修改法案2022》來取保商戶每次簽訂商業物業租約都能獲得至少8年租用期限。如果“新地主階級”對新法案不滿，可以把商鋪空著別出租。

看似《商業物業租賃修改法案2022》無比苛刻法律條文，讓新地主階級的房東們非常不爽，但最應該歡迎新租賃法案的應該是不勞而獲的房東們。因為租賃修改法案是來保護做生意人，不能任由為富不仁的新地主階級胡作非為。

實體商戶已經被電商打得丟盔棄甲，難以生存各地出現關店潮，再繼續被房東的剝削，中小商戶都破產，以後沒人開店做生意。今後中國的商業街都將消失，10萬億元商業地產，400萬億元房地產都要崩盤，房東的店鋪資產都將變成一文不值的違章建築。

隻有當更多人開店做生意賺錢，房東的商鋪才能常年下金蛋，一輩子甚至未來幾代人都可以衣食無憂，舒舒服服做個收租的地主。

資本傢是貪婪，盲目，短視的。馬克思說過“資本傢會把繩索賣給即將絞死他們的人”。

中國富人必須寧記一個道理，政府維護窮人利益，就是在保護富人的利益。不然暴民會把你們吊死在路燈下，瓜分你們傢產。富人要是不想這種悲劇發生，要麼買張機票飛去美國，要麼就在中國老老實實做個有社會責任感的富人。

中國富人移民到歐美國傢，但無論你們多有錢，多尊貴的排場，也擺脫不瞭二等公民的身份，英美白人對你們的蔑視。中國富人和精英隻有與中華民族共同富裕繁榮，才能實現種族優越感，這才是人類至少無上的榮譽。

商鋪是服務行業創造財富的生產工具，是最為重要社會資源，是21世紀市場經濟的“土地”。盡管房東有商鋪的所有權，但商鋪具有農耕社會“土地”的屬性，屬於社會資源。國傢有權制定法規來管控商鋪的價格漲幅，租賃期限，以及商業物業租賃的相關法規。

政府有義務保護好廣大辛勤創業商戶獲得所需商鋪資源，實體商戶生意興隆發傢致富，房東們才能世世代代坐地收租，躺著賺幾輩子的錢。

《商業物業租租賃修改法案2020》隻是對國傢現有《物業管理條例》的補充和修改，加強對承租商戶的權益保護，以適應由中介和二房東主導的新興商業物業租賃市場。本文未提及到的商業物業租賃法規依然按當前《物業管理條例》執行。

《商業物業租賃修改法案2022》隻適用於商業物業租賃，如商鋪，餐館，寫字樓，旅店，酒吧，酒店，賓館，超市，百貨商店，購物中心，商場及其內部的商鋪，櫃臺，展廳，但不包括地攤，集市等臨時攤位。

接下來文章以“商鋪”一詞指代“商業物業”，以“房東”一詞指代商業物業的“業主”。

接下來的文章會詳細介紹《商業物業租賃修改法案2022》的規章制度，並詳細分析各條規則的設計思路，為中國經商環境帶來的積極作用，以及為何服務業將成為中國經濟的支柱產業。

商業租賃法案，規章制度

接下來的文章會詳細介紹《商業物業租賃修改法案2022》的規章制度，並詳細分析各條規則的設計思路，為中國經商環境帶來的積極作用。

「不定期租約」

「不定期租約」沒有明確期限的租約，但「不定期租約」對於承租方有前5年保護期，出租方不得修改或終止租約，每年租金隻能漲幅一次且不得超過3%

當5年保護期過後，出租方才能終止「不定期租約」，並至少提前3年以書面形式通知，並且在此後的3年通知期內也不得漲租金，所以「不定期租約」也能確保承租方至少獲得8年租賃期限。

當5年保護期過後，若租賃雙方簽訂新的續約合同，如果是「不定期租約」或「定期租約」但不是「短期租約」，承租商戶又將獲得未來5年受保護租約，以及之後終止租約的3年通知期。

不過，一旦出租方簽訂「短期租約」就沒有未來的5年保護期，以及3年終止租約通知期，而是在「短期租約」到期後，承租方必須立即退還商鋪。

當5年保護期過後，若租賃雙方未提出異議，將按原有「不定期租約」條款繼續履行，直到出租方要求修改或終止租約。

例如：租賃雙方簽訂商業物業「不定期租約」，起始月租金為5000元，此後每年租金漲幅2%（未超過3%）。那麼未來5年的租金價格分別為每月5000元，5100元，5202元，5306元，5412元。

如果5年保護期過後，若出租方決定終止租約，必須給承租方3年通知期。那麼承租方還能以原租約價格5412元租用3年，相當於3年平價租約無租金漲幅。

如果5年保護期過後，若租賃雙方未提出異議，那麼接下來租約依舊按每年2%增長。第6，7，8年。。。的租金分別為5520元，5631元，5743元。。。直到出租方要求修改或終止租約。

如果5年保護期過後，若出租方要求承租方簽訂新的續約合同，比如同樣為「不定期租約」，起始租約價格為每月6000元，漲幅為10.8%（可超過3%），此後每年漲幅為3%（未超過3%），那麼未來5年受保護租約的租金為每月6000元，6180元，6365元，6556元，6753元。。。直到出租方要求修改或終止租約。

終止「不定期租約」

租賃雙方終止商業物業「不定期租約」必須給予一定的通知期限：

· 出租方至少提前3年以書面通知終止租賃。

· 承租方至少提前42天以書面通知終止租賃。

承租方終止商業物業「不定期租約」需提前42天（6周時間）以書面形式通知，並獲得出租方簽字，以簽字那天開始計算42天後的搬離日期。即使當承租方收到出租方的終止租約通知後，在接下來的3年裡，承租方退租前仍需提前42天告知出租方。

出租方終止「不定期租約」需提前3年以書面形式通知，並獲得承租方簽字，以簽字那天開始計算3年後的搬離日期，並且在此後的3年通知期內不得漲租金。

若承租方（或出租方）拒絕在終止租約的通知書上簽字，出租方（或承租方）應向「物業租賃管理局」申訴，該部門會以出租方申訴的日子開始計算3年（或42天）後結束租約的日期，並向承租方（或出租方）住址發送官方的終止租約通知書。

當剩餘租約不到一個月，承租方應按照每日租金價格計算剩餘租金，即月租金除以30.4天再乘以剩餘天數來支付剩餘租金。

出租方不得提前終止3年通知期，除非獲得承租方同意。比如承租商戶在收到終止租約通知後的1年內就找到新商鋪便隨即搬離；但若承租商戶不答應提前搬離，出租方隻能等到3年後才能收回商鋪。

即使出租方出示終止租約的書面通知，租賃雙方仍可繼續商談新租約。如果雙方達成滿意的續約協議，出租方可收回終止約通知，並與原商戶簽訂新的租約。那麼該商戶又重新獲得未來5年受保護租約，以及之後終止租約的3年通知期。

「定期租約」

「定期租約」有明確期限的租約，超過20年的部分無效。

· 承租方「定期租約」有前5年保護期，即使租賃雙方簽訂少於5年的「定期租約」。

· 在「定期租約」期限內，每年租金隻能漲幅一次且不得超過3%，出租方不得修改或終止租約，除非獲得承租商戶的同意。

· 承租方支付出租方2-4個月租金的違約金有權提前終止「定期租約」，並提前42天告知出租方退租日期。

· 當「定期租約」到期後，若租賃雙方未提出異議，將按原租賃價格和條款自動轉為「不定期租約」。

例如: 商戶與房東簽訂3年「定期租約」，當3年租約過後，商戶仍處在5年受保護租約，所以房東無法終止或修改租約，但商戶卻可以在3年「定期租約」過後選擇修改或終止租約，而無需支付違約賠償金。

因此，在《商業物業租賃修改法案2022》規則下，租賃期限少於5年的「定期租約」更多是房東用來限制商戶過早解約。

但如果商戶與房東簽訂6年「定期租約」，高於5年受保護租約，那麼房東要等6年「定期租約」過後才能修改或終止租約，再加上此後3年終止租約通知期，簽訂6年「定期租約」至少有9年租賃期，簽訂7年「定期租約」至少有10年租賃期。。。。。簽訂20年「定期租約」 的租賃期限為23年。

例如：租賃雙方簽訂7年「定期租約」起始月租金為5000元，每年租金漲幅3%。當7年「定期租約」結束時，月租金價格為5970元。若租賃雙方未提出異議，接下來租約依舊按每年3%增長。第8，9，10。。。年的租金分別為6149元，6334元，6524元。。。直到出租方要求修改或終止租約。

當「定期租約」到期後，且超過前5年保護期，出租方才有權修改或終止租約，並提前3年通知出租方。那麼商業「定期租約」的租賃期限等於5年以上「定期租約」加3年通知期。

例如：簽訂1—4年商業「定期租約」也有至少8年租賃期，簽訂6年「定期租約」有至少9年租賃期，簽訂10年「定期租約」 的租賃期限為13年。。。。

例如：租賃雙方簽訂2年「定期租約」，起始月租金為5000元，每年租金漲幅3%。當2年「定期租約」到期後，承租方仍處在前5年保護期，所以出租方不得修改或終止租約。那麼剩餘3年受保護租約的租金依舊按每年3%增長，第3—5年的租金價格分別為5305元，5464元，5628元。。。直到租賃雙方修改或終止租約。

若租賃雙方簽訂6年「定期租約」。當6年「定期租約」結束後，並且租約前5年保護期已過。出租方有權要求承租方簽訂新的續約合同，也可選擇終止租約，並給承租方3年通知期。

租約前5年保護期與5年「定期租約」的不同之處在於，5年保護期隻限制出租方不得修改或終止租約，但沒有限制承租方修改或終止租約，所以承租商戶可在42天內終止租約，而無需支付違約金，但若承租方提前終止5年「定期租約」，需要支付出租方2-4個月租金的違約金。

例如： 租賃雙方簽訂「不定期租約」，承租方也能獲得前5年保護租約，在此期間，出租方不得修改或終止租約，但承租方卻可在42天內終止「不定期租約」，而無需支付違約金。

因此，租賃期限少於5年的「定期租約」更多是出租方用來限制承租方過早解約，出租方可獲得2個月租金的賠償，尼補商鋪因出現空置期所損失的租金收入。

例如：當租賃雙方簽訂3年「定期租約」。若承租方在3年內終止租約，需要向出租方支付2-4個月違約金。當3年租約過後，承租方終止租約就無需支付違約金。但出租方終止或修改租約仍要再等2年，即5年租約保護期過後。若選擇終止租約要給承租方3年通知期。

連續簽訂多份「定期租約」

租賃雙方可簽訂帶有自動續約條款的商業物業租約，即上一個「定期租約」到期後，承租方能以提前預定好的租金價格和條款自動續約下一份「定期租約」。

例如：租賃雙方需要簽訂10-20年的長期「定期租約」，但由於在「定期租約」期限內，每年租金隻能漲幅一次且不得超過3%，那麼10-20年後租金的價格也許會大幅低於市場平均價格。

不過，當租約前5年保護期過後，並且「定期租約」也結束，續約的起始租金漲幅不受限制，

為此，租賃雙方可簽訂2-4個帶有自動續約條款的5年「定期租約」。因為租約前5年保護期和「定期租約」過後，新租金的起始租金漲幅不受限制，以此來提高租金，調整到合理的市場價格，但又不違背「定期租約」期限內租金漲幅不得超過3%的規定。

例如：租賃雙方商談出租一個超市，出租方希望簽訂20年「定期租約」，起始月租金為10萬元，假設超市合理的市場租金價格每年漲幅5%，那麼20年後超市的市場價格為每月25.27萬元，租金總收入為3968萬元。

然而，《商業物業租賃修改法案》規定在20年「定期租約」期限內，每年租金漲幅最高不得超過3%，那麼20年後月租金價格為每月17.54萬元，租金總收入為3324萬元，相比之下，20年裡出租方少賺644萬元租金。

為此，租賃雙方可簽訂4個自動續約的5年「定期租約」，即每5年「定期租約」到期後，承租方應按漲幅16%的租金自動續約下一個5年「定期租約」。

如此一來，起始月租金依舊是10萬元，5年「定期租約」期限內租金漲幅依舊是3%，但每5年「定期租約」過後的漲幅為16%，提高租金漲幅速度。20年裡出租方的租金總收入為3973萬元。這與20年「定期租約」每年租金漲幅5%的市場價格獲得相同的租金收入。

連續續簽多個5年以上「定期租約」在不違反“漲幅3%”的條件下，使得10-20年長期租約的租金總收入達到合理的市場價格。

「短期租約」

「短期租約」必須在租約合同中註明為「短期租約」，租賃期限不得超過12個月。

· 承租方提前終止「短期租約」隻需提前42天通知出租方，無需支付違約金。

· 出租方不得提前終止或修改「短期租約」，除非獲得承租方同意。

「短期租約」到期後商戶應立即搬走，沒有5年保護期，也沒有3年終止租約通知期。所以商戶應在「短期租約」到期前與出租方商議是否可繼續租用。

如果簽訂「短期租約」的期限超過12個月，即使是12個月零1天都不再屬於「短期租約」，而算作1年以上的「定期租約」，將成為受保護租約，出租方在未來8年內無法驅逐承租商戶。

此外，當商戶出租同一出商鋪超過15個月，「短期租約」將自動轉為「不定期租約」，出租方再想趕走該商戶，就隻能等到8年以後。

這是為瞭限制出租方與同一戶租客連續簽署「短期租約」，每次「短期租約」到期後，就以以立即搬傢為要挾大漲租金剝削商戶。

因此，當12個月的「短期租約」到期後，若出租方不打算將住房繼續出租，需在3個月內將租客趕走。假如「短期租約」到期後，租客賴著不走，房東應及時向「物業租賃管理局」申請驅逐令，法院會在2個月內派出法警將非法占據的租客趕走。

打算長期做生意的商戶是不會簽署「短期租約」。因為房東必須在12個月內終止租約，否則將自動轉為8年保障租約。

這限制「短期租約」的連續使用，房東要麼隻出租少於12個月，要麼出租8年以上。如果房東隻計劃將商鋪出租3-5年，就隻能每年更換一個承租商戶。

「短期租約」主要用於展銷會，夜市，集市等非固定銷售場所，或者出租方隻想短期出租店鋪不超過1年時間。

如果租約合同不註明是「短期租約」，將被看做為「定期租約」，那麼出租方要在租約期限結束後，再給承租方3年終止租約通知期。

例如：租賃雙方簽訂12個月商業物業租約，而沒有註明是「短期租約」，那將作為12個月的「定期租約」。在12個月租約結束後，房東還是要等8年保障租約過後才能收回商鋪。

房東要求承租商戶簽訂少於5年的「定期租約」更多是防止租賃期過短，比如隻租1-2年就離開，又得費時費力找新商戶。若承租商戶未能租滿「定期租約」簽訂的期限，須賠償房東2-4個月租金的違約金，以賠償商鋪可能出現的空置期。

租約期限內每年租金漲幅不得超過3%

在租約前5年保護期和「定期租約」期限內，租金每年隻能漲幅一次且不得超過3%；當前5年保護期和「定期租約」 過後，出租方才能要求承租方簽訂新的續約合同，新租約的起始租金漲幅不受限制。

例如：租賃雙方簽訂6年「定期租約」月租金為5000元，每年租金漲幅3%。當6年「定期租約」到期後，租約價格為每月為5000*1.03^5 =5796元。

此時租約前5年保護期已過，出租方有權要求承租方簽訂新的續約合同，新租約的起始租金，可以是每月4000元，6000元，8000元，甚至1萬元以上。

然而，如果新租約漲幅過高，承租商戶不接受續約合同，那出租方隻能出示終止租約通知，而原商戶還能以最後一年租金5796元再租用3年。

由於3年通知期內不得漲租金，這使得出租方少賺很多租金（大約相當於5個月租金），所以不如達成一個雙方都能接受的折中續約價格。比如新租約起始價格漲幅12%為每月6500元，此後每年租約漲幅3%。

3年通知期能為承租商戶帶來30%的溢價空間。當原商戶提出按市場價格續約，而如果出租方拒絕續約，那麼出租方至少要將新租約價格提高30%，才能從新商戶賺回與原商戶相近的租金收入。但超出市場價格30%就很難再找到新的承租商戶瞭。那麼出租方也就不能在談判續約時漫天要價瞭，而是與出租方達成合理的續約價格。

承租方：違約金和責任

承租方終止「不定期租約」「短期租約」需提前42天告知出租方退租日期，無需支付違約金。

因承租方違約而提前終止「定期租約」，需向出租方支付不超過2—4個月租金的違約金，並提前42天告知出租方退租日期。

· 商鋪年租金50萬元以下，承租方違約金上限為2個月租金。

· 商鋪年租金50-100萬元，承租方違約金上限為3個月租金。

· 商鋪年租金100萬元以上，承租方違約金上限為4個月租金。

在商業物業租賃「定期租約」合同中，租賃雙方不得簽署關於承租方的違約金額超過以上規定標準，即使簽署也屬於無效協議。

若租約合同中沒有註明違約金額，承租方違約時需要按以上標準支付違約金，即可單方面解除租約。

如果租賃雙方同意，可簽署承租方「定期租約」違約金低於以上標準，比如1個月租金甚至更少；或者租賃雙方也可簽署如下協議：當承租方能以不低於原租賃合同的條件找到接盤的承租商戶可減免違約金。

由於承租商戶做生意有很大的風險，會經常因生意倒閉而需要提前退租，而出租方會索要全額支付剩餘租約合同，或要求賠償極高的違約金，這顯然是不合理賠償要求。

因此，為商業物業租賃的承租方設置違約金上限，能大幅減少商戶的損失，同時也減少不必要的法律糾紛，即節省租賃雙方的精力，也減輕中國法律部門的工作負擔。

對於出租方而言，因承租方違約而提前終止租約，通常會導致商戶出現空置期，而損失幾個月租金。當承租商戶賠償2-4個月違約金，並提前42天通知，能覆蓋3.5-5.5個月空置期，足夠尼補大多數出租方的損失。

按照中國現有《合同法》第一百一十四條規定：約定的違約金低於造成的損失，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。

但由於《商業物業租賃修改法案2022》為承租方設置違約金上限。當承租方違約而提前終止租約，並賠償2-4個月違約金後，出租方就無需再向法院提出訴訟，要求增加違約金額，通常會被法院駁回。

除非有極特殊的情況，若出租方認為因承租方違約所造成的損失遠超2-4個月租金的賠償標準，需要向《物業租賃管理局》或法院提起訴訟，在相關部分審核裁決後，才能獲得更高的違約金賠償。

出租方：違約金和責任

承租方的商業物業租約受到嚴格保護，出租方無權單方面提前終止或修改商業租約。出租方也不得要求承租方在商業物業租約中簽署解約條款，即使簽署也屬於無效協議。即使商鋪被出售更換業主，商業物業租約也要繼續履行。

除非獲得承租方同意，或因不可抗力導致租約無法繼續履行，或因承租方違背商業租賃的基本法規（如長期拖欠租金，在商鋪從事違法活動），出租方才能提前終止商業物業租約。

如果在商業物業租約履行過程中，承租方沒有出現違規行為，也沒有發生不可抗力，那麼無論出租方支付多少違約金都不能單方面提前終止商業物業租約。若承租方不答應提前終止租約，出租方就隻能等到租約到期後才能收回商鋪。

不過，當出租方支付足夠多的違約金通常會讓承租方提前解約，隻是商業物業租約沒有為出租方設置一個明確的解約金額，需要租賃雙方共同協商；但主導權由承租方來決定是否提前解約，什麼時候解約，以及收取多少違約金。

由於商業租約牽涉到非常大的經濟利益，因出租方違約而提前收回商鋪會給承租方帶來巨大的經濟損失；並且承租商戶所需解約金的數額也差別很大，有的商戶生意經營不善，隻需要幾個月的違約金就會答應提前解約；而有的商戶生意很賺錢，就需要相當於幾年租金的違約金。

因此，出租方不得要求承租方在簽署商業物業租約的同時簽署關於它的解約協議，即使簽署也屬於無效協議。

商業物業租約的解約協議必須是在租約履行過程中簽署的，通常由租賃雙方商談具體數額解約金，並獲得承租方同意，再簽署一份解約協議，並註明日期該解約協議是在租約履行過程中簽署的，出租方才能提前終止租約。

例如：某商戶出租一店鋪為「不定期租約」月租金1萬元，但生意幾乎不賺錢。與此同時，有其他商戶希望高價出租該店鋪。出租方也希望提前收回商鋪，再高價出租給新商戶。

在經過租賃雙方商談後，承租商戶同意收取3個月違約金即3萬元，並在2個月內搬離。最後雙方簽署一份解約協議，並註明日期該協議是在租賃履行過程簽署的。

然而，若某商戶出租一個地段很好的店鋪，月租金為1萬元，商戶生意興隆每年凈利潤20萬元。算上3年結束租約通知期，租賃期限還剩下4年。若出租方要提前終止租約，承租方會索要非常高違約。

假設該商戶失去好地段的店鋪，去租用一般地段的店鋪，凈利潤會減少50%，即每年損失10萬元盈利，在租賃期限還剩4年的情況下，提前解約就少賺40萬元，再加上裝修新店鋪花費20萬元，那麼承租商戶至少索要60萬元的違約金來尼補自己損失。

60萬違約金等於5年的租金收入，出租方（房東）幾乎不可能支付如此高的違約金，所以也就無法解約。

由於提前終止商業租約會給承租商戶帶來巨大的經濟損失，所以承租方的商業租約受到嚴格保護。必須獲得承租方同意的情況下，出租方才能提前終止商業租約。

由於《商業物業租賃修改法案2022》給予承租方提前終止商業物業租約的決定權，法院對於出租方單方面提前解約的訴訟一概不受理，這也減少法院的工作負擔；但除非承租商戶出現拖欠租金，損壞商鋪等違反商業物業租賃基本法規的行為，或出現不可抗力等極特殊情況，法院才會受理出租方提前解約的訴訟。

當數千萬中國個體戶商人都能獲得穩定的長期租約，才能安心的做生意，更多投資裝修店鋪，提高零售，餐飲，娛樂行業的服務質量，帶來更多居民消費，創造更多經濟價值。

商戶因不可抗力導致失去商鋪的損失賠償計算

因不可抗力導致租約無法繼續履行，租賃雙方互不承擔違約責任。例如：在商業物業租約履行過程中，突然得知拆遷通知，承租商戶必須提前搬走，但也不屬於出租方的責任。

若承租商戶的租約是在拆遷通知之前簽署的，並且在《物業租賃管理局》網站登記過，那麼商戶應向拆遷責任方索賠因失去商鋪造成的損失。但若商業物業租約是在拆遷通知之後簽署的，拆遷責任方無需賠償商戶失去商鋪的損失。

若承租商戶是在拆遷通知公佈後簽署的租約，而出租方沒有提前告知承租商戶，並由承租商戶簽署已知近期拆遷的聲明，那麼出租方要負責賠償商戶失去商鋪的損失。

由於失去商鋪給商戶造成的損失難以準確估量。本文設計一套官方法定計算損失的方案如下：

以商戶失去商鋪前1年內盈利為基準，並乘以商業物業租約剩餘期限（以年為單位，但最高賠年限償不超過5年），再乘以50%作為賠償金額，並加上前期裝修費用。

例如：一商戶失去商鋪前1年的盈利為25萬元，而商鋪剩餘租賃期限（包括3年結束租約通知期）為4年零2個月14天（即4.2年），以及前期裝修投資26萬元，官方裁定損失賠償金額為25×4.2x 0.5+26 =78.5萬元。

若該商戶剩餘租約期限為6年零3個月21天，依舊按5年期限計算。損失賠償額為25x5x0.5+26 =88.5萬元。

5年賠償上限的設置是為瞭防止在拆遷消息公前，商戶提前獲知拆遷消息，進而與出租方簽訂20年的超長租約，以獲得高額賠償。一般商戶租約有5年保護期，以及3年結束租約通知期，所以5年作為最高賠償年限是比較合理的。

商戶失去商鋪的年盈利額以納稅記錄為證，比如商戶繳納的個人所得稅。裝修賠償要以發票為證。如果沒有裝修提供商的發票則不能索要裝修賠償。

今後商戶為獲得因不可抗力導致失去商鋪的賠償，就必須照章納稅來作為賠償所需的憑證。這兩項賠償條款會促進商戶照章納稅，同時還要向裝修提供商索要發票，這有助於政府加強對商戶和裝修行業的納稅監管。

出現不可抗力「暫停租約」

在遇到不可抗力，如火災，水災，地震，新冠疫情封城等情況，導致商業物業無法正常使用或營業，那麼租約將自動進入暫停狀態，即「暫停租約」。

在「暫停租約」期間不計入租賃期限，出租方無需支付租金，直到商業物業恢復正常使用或營業後，租約才能繼續履行並支付租金。

若商戶因經營困難需要提前退租，需支付不超過2-4個月租金的違約金。

因不可抗力導致租約無法繼續履行，比如拆遷，以及出現水災，地震等自然災害導致商鋪出現嚴重損毀，無法修復，那麼租約將制動解除，租賃雙方互不承擔違約責任。

例如：在商業物業租約履行過程中，突然得知拆遷通知，承租商戶必須提前搬走，但也不屬於出租方的責任。

但若自然災害導致商鋪出現一般性損毀，可以修復，那麼出租方應負責修復商鋪，以及商鋪內屬於自己的資產，或支付修復所需的費用，但這不包括修復商鋪內屬於商戶的裝修和資產，所以租賃雙方要公平合理的分擔修復所需的費用。

在商鋪修復過程中，租約將進入暫停狀態，不計入租賃期限，商戶無需支付租金。直到出租方完成所需承擔的修復責任，並達到可營業的狀態，租約才能繼續履行。

出租方告需告知拆遷通知

在租賃雙方簽署商業物業租約過程中，出租方有責任告知承租方以公佈的拆遷通知，以及其它可能會導致商業物業無法正常使用的風險，並由承租方簽署已知近期拆遷的聲明。

假如商戶是在拆遷通知公佈後簽署的租約，而出租方沒有讓商戶簽署已知近期拆遷的聲明，那麼出租方要負責賠償商戶因拆遷失去商鋪的損失。

假如商戶是在拆遷通知之前簽署的租約，並且在《物業租賃管理局》網站登記過，那麼拆遷負責方應賠償商戶因拆遷失去商鋪的損失。

按照前一章節所介紹的：由於失去商鋪給商戶造成的損失難以準確估量。本文設計一套官方法定計算損失的方案如下：

以商戶失去商鋪前1年內盈利為基準，並乘以商業物業租約剩餘期限（以年為單位，但最高賠年限償不超過5年），再乘以50%作為賠償金額，並加上前期裝修費用。

例如：一商戶失去商鋪前1年的盈利為25萬元，而商鋪剩餘租賃期限（包括3年結束租約通知期）為4年零2個月14天（即4.2年），以及前期裝修投資26萬元，官方裁定損失賠償金額為25×4.2x 0.5+26 =78.5萬元。

若該商戶剩餘租約期限為6年零3個月21天，依舊按5年期限計算。損失賠償額為25x5x0.5+26 =88.5萬元。

出售商業物業所告知買方租約期限

由於商業物業租約都到嚴格保護，即使更換房東，剩餘租約也要繼續履行。出售有租約的商業物業，賣方必須告知買方，並讓買方簽署協議，註明已知所購買商業物業的租約情況。

否則，當商業物業交易過後，若買方聲稱不知道所商業物業的租約情況，並且承租商戶又不肯提前搬離，而導致買方無法使用所購買的商業物業，那麼賣方要賠償買方的損失。

例如：原房東賣商鋪前以很低的租金價格與商戶簽訂20年「定期租約」，而買傢在查看商鋪時，是空著的就以為商鋪沒有租約，但結果卻是在購買後的20年內都無法進駐商鋪，而所獲得的租金收入又很低，根本無法補償新房主20年內無法使用商鋪的的損失。

因此，今後商業物業交易中，若出售的商業租約有租約在身，賣方必須讓買方在該當前商業租約上簽字，表明已知所購買商業物業的租約情況。

假如出售有租約的商鋪，而賣方沒有讓買方在該租約上簽字，並且在商鋪交易過後，因商戶不肯搬離導致買方無法進駐商鋪，那麼賣方應負責賠償買方的損失。賠償金額為每年2%的商鋪售價，並且商鋪的租金收入也歸買方所有。

例如：A出售一套100萬元的商鋪給B，但該商鋪還有10年「定期租約」，但A沒有讓B簽署已知出售商鋪有租約的協議。那麼在商鋪交易後6年零162天，承租商戶才退租，導致A購買商鋪後6.44年無法入住，那麼A要向B賠償100*0.02*6.44=12.88萬元。

租金必須網絡支付，每次最多支付1個月租金

市區內必須通過網絡支付商業租金，不得進行現金支付，違者將按其每套違規物業的租金價格，被處以1—12個月租金的罰款。小城市和鄉鎮地區可以例外，但在全國88個擁有百萬人口以上的大城市必須采用網絡支付商業租金。

承租商戶有權選擇每1周，或每月支付一次租金，選擇權在承租方。出租方不得要求承租方一次性繳納超過1個月的租金，違者將按其每套違規物業的租金價格，被處以1—12個月租金的罰款。

具體罰款金額根據違規次數，情節嚴重程度，由「物業租賃管理局」和法院裁定。比如第一次違規通常按最低罰款金額，即每套違規物業罰款1個月租金。

如今網絡支付發達，支付寶，微信，網絡銀行轉賬都可用來支付租金。市區商戶必須網絡支付租金，這助於稅務局監管租賃稅的征收。當出現拖欠租金等租賃糾紛，網絡支付留有確鑿證據。

此外，網絡支付能避免房東現金收租金頻繁打擾商戶的日常工作。出租方應避免與承租方不必要的接觸，出租方隻能在每年3次例行檢查時才有權進入商業物業。

盡管《中國人民銀行法》和《中華人民共和國人民幣管理條例》規定，人民幣是中國的法定貨幣，個人和單位不得拒收；但為防止出租方逃避租賃稅，有必要在城市執行網絡支付租金的法規。

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目前，中國租金支付普遍采用押一付三的制度。每次籌集3個月的租金會給商戶的現金流帶來較大壓力。每周或每月交一次租金減少資金斷裂的可能，更符合商戶的利益。

收取3個月的商租押金能為房東的資產帶來更好的保護。一旦承租方造成商鋪損壞，拖欠租金，以及其它相關索賠，房東可以從押金中扣除，這能有效防止不良商戶的違規行為。

因此，今後房商業租應普遍采用“押三負一”的支付方式，即1個月房租和3個月租金。

禁止收取高價物業費

水，電，網，煤氣，采暖等物業費用應由承租商戶支付，也可由出租方支付，需在租約合同中註明。

如果物業費由出租方代收，必須按明碼標價向商戶收取物業費。出租方不得在物業費上獲取盈利，否則將按照出租方每套違規物業的租金價格，被處以1—12個月租金的罰款。

對於整租的商鋪，租客應自行向物業管理公司繳費；

對於擁有多傢商戶的商場，應按商戶數量平均分攤每月物業費。出租方每月（或每季度）向商戶發送所需繳納的物業金額的信息（如QQ，微信，郵件或短信），商戶應使用網絡支付物業費給出租方。

如果出租方覺得每月向大量商戶收取不同數額的物業費太過麻煩，可將固定數額的物業費包含在房租價格內，再適當提高租金。每月隻需向商戶收取租金這一項收費即包含所有其它雜費，簡化收費流程，但又不會因收取過的高物業費而遭到處罰。

出租方不得要求新商戶支付商鋪過去所拖欠的物業費。商戶退租前必須付清所使用的物業費。若商戶搬離時使用1/3月的物業費，就需支付1/3個月的物業費用給出租方。

商租押金不得超過2個月租金

出租方最多可收取相當於2個月租金的商租押金，並且出租方不得要求抵押身份證，戶口本，護照，駕照，手機等其它形式的擔保。否則每套違規物業將被處以1—12個月租金的罰款。

出租方有權收取2個月的房租押金，用來補償承租方可能造成的商業物業損壞，拖欠租金，水電費，以及其它與租賃相關的索賠。若租約期間未出現上述情況，出租方應在租約結束後將押金返還給承租方。

由於承租商戶每次最多支付1個月租金，加上2個月押金，所以未來“押二付一”為商租的標準形式。承租商戶隻需支付不超過3個月房租即可進駐商業物業。

降低押金數額可將更多資金留給商戶用於投資和消費，每次交一個月房租能減輕商戶的資金周轉壓力。

並且，將商業物業租賃的進駐費用限制3個月租金，能減少承租商戶被詐騙後的損失，進而降低騙子和黑中介的犯罪動機。

盡管收取2個月押金未必能尼補因承租方拖欠房租，以及損壞商業物業所需的賠償；但「物業租賃管理局」會協助出租方向承租方追討拖欠的租金和所需的賠償。

上交商業物業押金到「物業租賃管理局」

每套商業物業出租後，房東須在1個月內將2個月租金作為押金上交由「物業租賃管理局」保管。直到該商鋪不在出租或被出售，才能向「物業租賃管理局」申請退還上交的2個月押金。退還押金申請需要10個工作日。

如未能在1個月內及時上交押金，每日加收0.5%的滯納金，最高滯納金累計罰款為200天，相當於3個月租金的罰款。

房東上交商租押金應在「物業租賃管理局」的官網進行網絡支付，也可親自到本地的服務網點支付，並且要填寫房東和承租方的個人信息，商鋪地址，押金數額。

房東將商鋪出租後，應向承租方收取不超過2個月租金的押金。當租約結束後，如果承租方未造成任何損壞，拖欠租金和其它費用，房東應用自己的錢退還押金。然後再向新商戶收取2個月押金，以補償自己上交給「物業租賃管理局」的押金。

因此，房東上交的2個月商租押金並不是自己的錢，而是承租方的錢，隻是由「物業租賃管理局」委托房東向所有承租商戶代收的押金。

房東漲租金要向「物業租賃管理局」補繳少於2個月租金的押金，房東降租金可向「物業租賃管理局」申請退還高出2個月租金的押金。

中介從房東手裡托管商鋪，並以更高的價格轉租。如果中介向商戶收取的押金數額高於中介向房東支付的押金數額，中介還要向「物業租賃管理局」補繳差額押金。直到中介將商鋪退還給房東，才能從「物業租賃管理局」申請退還所繳納的差額押金。

房東將商鋪交給中介托管，應向中介收取2個月租金的押金，中介再將商鋪轉租，應向商戶收取2 個月租金的押金。實際是「物業租賃管理局」保管著來自租客的2個月租金的押金。

未來全國民用住房和商業物業租賃的押金總額將超過6000億元，由政府部門保管並用於投資獲得收益，還不用支付利息。

當出租方不合理克扣商租押金時，承租方應向「物業租賃管理局」申述，如果部門的仲裁人員認定為不合理克扣押金會立即通知出租方，告知其務必按照合理的方案將押金退還給承租方。

如果違規出租方拒絕執行，那麼「物業租賃管理局」會將所保管的押金退回給承租方，再要求出租方補繳缺失的押金。

商業物業租賃編號，登記租約，防止詐騙

租賃雙方達成協議後，應簽署兩份相同的租約合同，雙方各自保留一份，並且各自有義務在「物業租賃管理局」網站上將租約登記。

租約文本可通過掃描成PDF文件，或者用手機拍攝租約文本的清晰JPG圖片文件上傳到「物業租賃管理局」的官方網站，並且在網站上提供的租賃信息表格內填寫租約的主要信息，如租賃雙方的姓名，身份證，商業物業地址，租金價格。或者當事人可親自到本地的「物業租賃管理局」登記租約信息。

當租賃雙方共同登記一份租約，並附有租約文本原件。「物業租賃管理局」的工作人員核對上傳的租賃信息，確認後將其註冊在系統中，並更新該商業物業的租約信息。

每套商業物業有其唯一的編號，其他人在「物業租賃管理局」官網上輸入「商業物業租賃編號」，即可查看公開的商業物業基本信息，以防止假冒房東或中介的詐騙行為。

例如：公開的出租方信息隻包括：商業物業地址，最近一次租約價格和期限，房東和中介的名字，照片，身份證號碼，出生日期，但不包括其它個人信息，比如房東和中介的聯系方式和住址等個人隱私信息是不公開的。

若商業物業由中介轉租，公開租約信息包括：房東與中介簽署租約合同的價格和期限，是否允許轉租。中介公司名字，以及管理該出租房代理人（二房東）名字，照片，身份證號碼，出生日期。

公開查詢出租方信息隻包含有限個人信息，比如照片，身份證號碼，出生日期，足夠承租方用來確認洽談的是房東本人或是中介代理人，而不是騙子；但不會過多公開房東和中介其它個人信息，比如房主或中介的聯系方式，住址都不會公開，更不會公開任何關於承租商戶的個人信息。

外人要先聯系上房東或中介，詢問獲知「商業物業租賃編號」，才能在官網查詢出租方的基本信息，但無法僅從商業物業的地址來查詢出租方的信息或聯系方式。以確保商業租賃信息不完全公開化，以免其他人獲得房東或中介聯系方式來爭搶優質商鋪資源，保護當前承租商戶不被騷擾。

當「物業租賃管理局」完成信息聯網，騙子就無法假扮房東或中介行騙。出租方也無法逃避租賃稅。

商戶在支付租金和押金前，應向房東或中介代理詢問「物業租賃編號」，然後到「物業租賃管理局」官網查詢該出租物業的基本信息，隻需在官網輸入「物業租賃編號」，就會顯示該出租方的基本信息，或者打電話到「物業租賃管理局」，提供「物業租賃編號」，客服人員會提供該出租房的房東和中介基本信息。

當承租方與出租方會面時，與官網公開的出租人身份證號碼和照片對比，就足以確認當前接洽的是房東或中介本人而不是騙子。

另外，從官網公佈的租約基本信息，對比最近一次租約價格，租客能獲知該商業物業租金漲幅是否過高。如果是中介轉租，能否履行所簽署的租約期限，能否全額提供5+3年保障租約。

如果商業物業是由中介或二房東轉租，承租商戶還能從官網公開的租約信息中查詢房東與中介的租賃期限。若房東與中介的租賃期限隻剩2年，而中介卻答應與租客簽訂5年「定期租約」，那麼日後中介很有可能違約。租客應要求中介與房東簽訂新的延長租約後，再與中介簽訂租約。

由於《商業物業租賃修改法案2022》對轉租規定：如果中介與房東簽訂租約的剩餘期限低於5年，那麼中介就必須將其與房東所簽署的剩餘租約都轉讓給下一任承租方；如果中介與房東簽訂租約的剩餘期限高於5年。那麼中介就必須與下一任承租方簽訂至少5年租約。

當物業租賃信息聯網後，承租商戶能查詢中介與房東簽署的租約期限，進而爭取到合理的租約期限。並且能改變當前商業物業租賃市場的亂現象，比如一些商鋪經過多次轉手，出租方根本無法履行所簽署的租約，到時房東收回商鋪會造成給商戶巨大的損失。

如果中介（二房東）拖欠房租潛逃，房東應向《物業租賃管理局》身上提供，追討拖欠的房租，而不得向承租商戶索要拖欠的租金。隻要承租商戶按時將租金交給中介，並未出現違規行為，商戶租約將繼續履行。

當承租方洽談租賃過程中發現可疑，比如公開租約信息中明確禁止轉租，但仍有人冒充中介來將其出租，或與之洽談的即不是房東，也不是中介代理人，那麼承租方應及時向公安局報案。

盡管登記並聯網全國商業物業租約會耗費巨大的工作量，但卻能保證每個房東和中介照章納稅，並減少租賃過程中欺詐行為，提高社會誠信。政府部門還能通過商業物業租賃信息瞭解全國個體商戶的經營狀況，作為國傢經濟的重要數據。假如公務員審核登記一份租約花費30分鐘的人工成本，但卻能帶來千百倍的收益回報。

租約定金為2個月租金

租約定金是承租方支付給出租為其保留商鋪一段時間來決定是否簽訂租約。租約定金不得超過2個月租金的價格。

如果承租方最終沒有簽訂租約，出租方無需退還定金；如果承租方簽訂租約，出租方必須退還定金，或者將定金用於支付承租方的押金。

禁止商租中介費

商業物業的出租方（房東/業主/代理人/二房東/托管中介）禁止向承租方收取中介費，這包括簽約費，出讓費，轉租許可費，喝茶費，看房費，管理費，信用檢測費，行政收費，等與簽訂或延續租約的相關費用，違者將被除以收取中介費5—10倍的罰款。

出租方通常隻能向承租方收取“房租，押金，定金”這三項合理收費。而水電網，煤氣，采暖等物業費用應由商戶自行繳納，或可由出租方代收。其它一切附加費用必須包含在租金價格內。

若出租方為承租商戶提供如清潔，保安，管理等服務所需的費用應計入租金價格，而不得額外收費。

中介或代理人可向物業的房東收取中介費或管理費，但不得向承租方收取與簽訂或延續租約的相關費用。這有助於結束不良中介和業主的亂收費，剝削商戶的做法。

在商業租約合同中，若出租方未簽署允許轉租的條款，那麼原商戶要將商鋪和生意轉讓給新商戶就必須獲得出租方的同意。

當原商戶決定將商鋪和生意轉讓給新商戶，出租方有權拒絕商鋪轉租，但無權收取轉租許可費或其它相關費用。盡管出租方不能向承租方收取轉租許可費，但有權要求新商戶簽訂新租約，並提高租金來獲取更多收益。

但是，原商戶將商鋪和生意轉讓出去，則有權向新商戶收取轉讓費。因為原商戶並不受雇於商鋪的出租方，而是作為獨立的中間人將自己創造的生意轉讓出去，這其中包含對生意投資等大量勞務費用，那麼收取一筆轉讓費是合理的。

因此，作為獨立的個人和機構（比如經紀人，律師，地產經濟）為商戶提供服務，協助商戶尋找商鋪，如查找商鋪信息，實地查看商鋪，提供商務咨詢，簽訂租約合同等服務，仍可向承租商戶收取費用作為勞務報酬。但如果個人和機構受雇於出租方（比如地產經濟出租托管的商鋪），則不得向承租方收取中介費。

例如：商業租賃中介機構A出資成立一傢獨立的公司B，專門協助商戶尋找商鋪，但商戶都被介紹到該中介機構所持有的商鋪，同時又向商戶收取中介費。

盡管公司B名義上獨立，但實際上受雇於商業租賃中介A，所以公司B向承租方收取中介費屬於違規行為，最高將要面臨相當於公司B全部中介費收入10倍的罰款，結果會造成違規公司B破產倒閉。

禁止向承租方收取稅費

租賃稅，房產稅（物業稅）應由商鋪產權所有人繳納，或有盈利收入的出租方繳納，出租方禁止向承租方索取額外稅費。違者按逃稅處罰。

商鋪租賃稅是隨著租賃收入而產生，以租金為基數，按照一定比例征收。如果房東讓承租商戶繳納租賃稅，那麼房東獲取的這筆額外收入就沒有計入個人所得，也就是等同於逃稅，應受到法律制裁。

禁止競價租賃

“競價租賃”會導致商鋪的租金大幅上漲。商鋪業主和租賃機構不得采取競價方式來出租商鋪。

所有公開登出的商鋪租賃廣告必須有明確租金價格，並且在此之後的第一任承租方所簽訂租約價格不得高於租賃廣告所登出的價格。

但國有資產租賃除外，根據國資管理的相關規范，國有資產出租須公開競價。以已確保授予承租權的公平性。

商場內租金不得超過營業額12%

擁有超過10傢商戶的商場，其整體租金不得超過所有商戶營業額總和的12%，否則必須整體下調租金。同時，商場內的租約也要遵守以上《商業物業租賃修改法案2022》的其它條款。

為瞭能有效監控商戶的營業額，每個商戶都必備配備電子支付設備，以及收據打印機，並且在每個商戶收銀臺上方安裝攝像頭，記錄3個月內商戶所有銷售活動。

監控每個商戶需要5T的數據存儲量，每個商戶所有監控設備成本在1000元左右。對於擁有1000傢個體商戶的大商場，監控設備總成本不過100萬元，算是一筆很小的開銷，但能確保商戶為每件銷售商品開票據。

商戶的營業額記錄隨時上傳至稅務局，以及商場數據中心，管理部門核算出該商場的總營業額，作為收取租金的標準。

當商場的租金與內部商戶的營業額掛鉤，便會促進商場嚴格監督商戶的出售商品都必須開票據。商場還可采用釣魚執法，或者獎勵顧客舉報未出示收據的商戶。一旦商戶被發現出售的商品未有記錄（或未開票據），商場有權對該商戶執行不超過500元的罰款。若商戶出現多次大量隱秘銷售記錄的行為，將被視為偷稅，商場管理者必須向稅務局舉報，並且有權立即結束該商戶的租約。商場每檢舉一名逃稅商戶可獲得5—20萬元的獎勵。

假如商戶想逃避可觀的稅收，就必須有大量出售商品不開票據，遲早會被發現被當做逃稅懲罰。若隻是偶爾不開票據，也省不瞭多少稅收，還有可能被顧客舉報遭到商場罰款。

當有瞭嚴格的監管和懲罰制度，商戶是不敢篡改營業額來逃稅，這不但會丟掉生意，還要面臨稅務局高額罰款，甚至坐牢的風險。那麼商場內的商戶都會照章納稅，為每件商品開票據，記錄下每筆營業額。

並且，商場的租金被限制在營業額的12%，大部分商戶隻要老老實實做生意就能發財，這進一步降低商戶的逃稅意願。

如此一來，商場租金不得超過營業額12%的規定，即能將商場租金限制在合理的價格，還能協助政府監督稅收，是一舉兩得的政策。

大商場能作為該地區內商業租金的調節劑。如果商場內的租金長期維持在合理的范圍，那麼周邊個體出租店鋪也無法抬高租金。如果個體店鋪租金過高，商戶就會進駐租金便宜的大商場，並能售出價格更低的商品，吸引更多顧客。而租金過高，商品貴的店鋪將失去顧客和承租商戶，所以個體店鋪也要相應的下調租金。

要拯救實體商業，就必須牢牢的鎖住高漲的租金。如今不在是2000年以前的市場，大傢買東西必須逛商場，房東漲租金，商戶們可以集體抬高售價，都由消費者買單。但今天實體商戶要面臨售價低得多電商的競爭，實體商戶難以承受過高租金，超過營業額的15%，生意便難以維繼。

每年2次檢查

承租商戶支付租金擁有對營業場所的控制權，房東和其代理中介不得隨意打擾商戶的日常經營。

從租約起始日期算起，出租方每年有3次檢查商業物業的權力，每次檢查時間不得超過1小時，需要提前與承租方預約時間，但每年3次檢查不包括承租方主動找出租方的會面。

檢查時間由租賃雙方協商決定，應選擇在合理的時間進行，如周一至周六早8點—晚8點。當商戶收到查房預約後，應在3天內接受檢查。如果商戶外出旅行或出差，應從新預約檢查時間。

在市區內，租金和水電網等與租賃相關的費用必須網絡支付，不得使用現金支付，這能避免出租方現金收租頻繁打擾商戶正常營業。

房東將商鋪交給中介托管，中介作為商戶的出租方，而房東是中介的出租方，但不是商戶的出租方，所以房東無權越過中介直接查看商鋪。房東應先通知中介，中介再與商戶預約時間，然後房東，中介，商戶三方在約定好的時間檢查商鋪。

商戶每年接受出租方檢查不得超過3次，其它時間未經商戶允許，出租方不得到營業場所打擾商戶，更不得擅自進入非營運區，否則將視為非法入侵。若商戶遇到出租方的騷擾，應向「物業租賃管理局」申述或直接報警。

如果房東準備出售商鋪，可在日常營業時間，帶買傢來查看商鋪的營業區，但進入商鋪的非營業區需要獲得承租商戶的允許。租賃雙方應本著互利原則，如果房東真的準備出售商鋪，商戶通常不會拒絕未來新房東查看商鋪，以便給新業主好印象。

此外，在出現火災和洪水等緊急情況，或者「物業租賃管理局」特許的情況；或者承租商戶違反商業賃基本條例，如出現拖欠租金，破壞商鋪，擅自轉租，影響周邊商戶等違規行為，出租方有權進入商鋪檢查，無需商戶許可。

因違規提前終止租約

承租商戶應遵守出租方發佈關於使用商業物業的規章制度，有義務保持商業物業良好的狀態。租賃雙方都必須遵守國傢規定的健康，衛生，消防和安全標準，以及《物業管理條例》的規章制度。

承租商戶出現以下違規情況，出租方有權提前終止一切形式的租約，無需支付任何違約金，並在14天內收回商業物業，承租商戶要為其造成的損毀負責賠償。

1. 擅自將商鋪轉租

2. 拆改商鋪結構造成安全隱患

3. 造成商鋪嚴重損毀

4. 拖欠租金累計達2個月以上

5. 經常幹擾周邊商戶和居民的經營和生活

6. 利用商鋪從事違法活動

7. 違反其它《物業管理條例》的相關規定

出租方提供商業物必須符合《物業管理條例》制定的標準，如違背以下條例的商鋪不得出租。

1. 屬於違章建築

2. 不符合工程建設消防和安全標準

3. 不符合健康和衛生標準，如有黴菌，濕氣，不通風，有甲醛和苯等污染超標。

4. 違反其它《物業管理條例》的相關規定

如果商鋪出現以上違規情況，承租商戶有權立即終止租約，並隨時搬離商鋪，無需提前42天通知出租方，無需支付違約金，而出租方必須全額退還承租方預交的租金和押金。

例如： 承租商戶簽訂「定期租約」進駐後，發現商鋪有嚴重的安全隱患，或者符合衛生，消防和安全標準，承租商戶有權立即退租。出租方要負責對商鋪立即進行整改，直到商鋪達到消費安全標準，租約才能正式開始，承租方才能支付租金。

出租不符合衛生和安全標準的商鋪是一種違法行為。如果商戶租用後，因房室內裝修產生過量有害的甲醛和苯，或因出租房年久失修出現黴菌和潮氣，對商戶健康造成損害，出租方要進行賠償，並接受罰款和承擔刑事責任。

《商業物業租賃修改法案2022》隻是對國傢現有《物業管理條例》的補充和修改，本文未提及到的租房法規依然按《物業管理條例》執行。

國傢全面推廣，煙霧警報器

出租物業的每個房間必須安裝煙霧警報器。房東不為出租物業安裝煙霧報警器，或煙霧報警器失靈不能正常工作，要為每套違規出租房繳納5000元罰款。

煙霧報警器是保護民眾生命財產安全的必需品。當中國傢庭全面安裝煙霧報警器，預計每年能減少1萬起火災事故，挽救上千人的生命，而一部煙霧報警器隻有區區50元。

任何人無論一生多麼小心謹慎，總會因心情不好，過度疲勞，出現疏忽大意。全中國14億人幾乎每個人都曾出現過做飯後忘記關火。比如在夏天廚房內有陽光，看不見灶臺上的火苗，或者現在很多年輕人做飯用電磁爐，更容易忘記關火。輕者將一口鍋給燒壞，或燒毀其它廚房設備，嚴重的會引起一場火災。

此外，中國3億煙民在傢裡吸煙，把未熄滅的煙頭扔到紙上或地毯上引起火災，還包括一些傢用電器出現故障，老舊房間電路漏電，導致房間裡出現火災。

看過電影《死神來瞭》就會深有體會，居傢生活看似安靜祥和的避風港，但卻是處處充滿危機。因為人們在傢裡警惕性差，反而更容易出現意外事故。

而此時，若房間內安裝一部煙霧報警器，就能及時探知煙霧，發出警報噪音，房間內的人能立即將發生的火災消滅在無形之中，減少不必要財產損失。尤其是在睡夢中的人，房間裡出現火災，能及時被煙霧報警器叫醒，挽救自己生命，而這隻需安裝一部50元的煙霧報警器。

盡管煙霧報警器的噪音很煩人，有時還會無故響起警報，但還是必須安裝，因為它能在你偶爾出現的疏忽大意，保護你的生命。

當然，如果房子裡沒人，普通煙霧報警器是沒法通知房主，避免火災，但沒人在傢出現的火災，也不過是造成財產的損失。但怕的就是房間裡有人，卻未察覺到房間裡發生的火災，那是會要人命的。

裝修協議

商戶租用商鋪後都要進行一定程度的裝修，以適應經營的需求，所以《商業物業租賃修改法案2022》對裝修條款默認為允許，除非房東在租約合同中明確簽署不得裝修，或者在一定范圍的簡單裝修的條款。

若房東隻允許在一定范圍的裝修條款，應在合同中註明可裝修的范圍。比如簡單裝修或精裝修。如有必要應將裝修繪圖或施工圖紙交給租賃雙方簽字，並各自將副本保存在租約合同中作為憑證。

如果出租方簽署不允許對商鋪進行裝修的條款，而承租方擅自對商鋪進行裝修，或超出所規定的裝修范圍，那麼出租方有權提前終止租約，並要求承租方將商鋪恢復原狀，或賠償將商鋪恢復原貌所需的金額。

即使租約允許裝修，但若承租方拆改商鋪結構造成安全隱患。出租方應有權提前終止租約，並要求承租商戶將商鋪恢復原狀，或賠償將出租房恢復原狀所需的金額。

當商戶退租時，租賃雙方經常會因商鋪的裝修和改造產生糾紛。一些房東要求商戶在退租後將商鋪恢復原貌，但這卻是不合理的要求。每名商戶都會根據各自的經營需求對商鋪進行一定程度裝修，更換牌匾，內部燈光，地毯，墻壁顏色都要更換。

如果每名商戶退租後都要將商鋪恢復進駐前的模樣，將耗費多達數萬元的修復資金。而接下來新商戶入駐後又要對商鋪進行從新裝修，那麼要求商戶退租後將商鋪恢復原貌，完全是在浪費財富和人力資源做無用功。

因此，隻要商戶進行的裝修沒有造成商鋪結構性破壞，沒有出現安全隱患，沒有超出房東規定的裝修范圍。在租約結束後，承租商戶隻需將商鋪打掃幹凈，保持商業物業合理外觀。若出現一些正常的輕微磨損，承租商戶不必支付任何賠償。

門鎖鑰匙協議

承租方有權自行更換門鎖，但不得對商鋪造成損壞，在搬離時必須恢復原門鎖，並將鑰匙交還給出租方。

承租商戶更換門鎖是必要的安全措施，以免其他人留有原門鎖鑰匙，私自進入商鋪偷竊。

解決爭議的程序

出租方和承租方都要遵守《商業物業租賃修改法案20222》和《物業管理條例》的規章條例，並瞭解彼此的責任和權利。

當租賃雙方出現糾紛時，應在相互尊重的原則下理性討論問題。仔細查閱商業物業租賃的規章條例，並嘗試自行解決問題。

若協商不成時，打電話咨詢或親自到本地「物業租賃管理局」咨詢是解決爭議的有效辦法。租賃雙方最好約定時間一起進行咨詢，工作人員會根據商業租賃的規章條例指出當前爭議的責任所在，並化解分歧促成雙方達成一致意見。預計90%的租賃糾紛都能通過「物業租賃管理局」的咨詢得到解決。

在經過初步咨詢後，若租賃雙方依然存在分析，接下來可向「物業租賃管理局」申請裁決，或直接向法院申請“商業租賃民事訴訟”。

申請「物業租賃管理局」官方裁決隻需3-5個工作日，受理費用50元。該部門的仲裁人會組織租賃雙方會面，或隻有一人出席的單方會面。詳細聽取各方意見和分析相關證據，並依據法規做出公正裁決，並且也會根據當事人的特殊情況，促成租賃雙方達成一個折中方案。

雖然「物業租賃管理局」做出的裁決不具備法律約束力，但仍作為一個權威性的仲裁結果。裁決結果的文書隻需送交地方法院審核，在確認裁決合理合法，會得到法院的簽字蓋章，成為具有法律約束力的判決。

經過「物業租賃管理局」的裁決後，如果租賃雙方達成一致意見，並在仲裁文書上簽字同意，當事人則必須按仲裁結果執行。

如果當事人拒絕執行，那麼「物業租賃管理局」會將仲裁結果發送到地方法院，由法院審核後簽字蓋章，成為成具有法律約束力的判決，當事人會被要求強制執行。

如果當事人不同意「物業租賃管理局」的裁決，可向地方法院申請“商業租賃民事訴訟”受理費用為200元，通常需要20個工作日才能獲得判決結果，但相比較其它類型的民事訴訟（6個月申請時間）要快捷得多。

地方法院裡應盡快處理商業租賃的民事訴訟，因為房屋租賃糾紛的案件拖得太久會助長不良中介，業主和商戶的違規行為，會破壞中國的經商環境，阻礙實體服務業發展。

中國有3000多萬實體商戶，會出現不計其數的商業租賃糾紛。法院難以處理如此多的案件，但成立專職「物業租賃管理局」進行初步咨詢和裁決，就能快速解決大部分商業租賃糾紛。隻有當事人不同意「物業租賃管理局」的裁決，才會向地方法院提交民事訴訟。

這能大幅減輕法院的工作負擔，提高商業租賃糾紛的解決效率，確保大多數租賃當事人得到公正裁決，讓遵紀守法的業主和商戶獲得安全感，不必擔心自己權益被侵害而得不到公正裁決，才能為中國帶來更完善的經商環境。

“商業租賃民事訴訟”是在地方法院舉行的小型聽證會，通常由一名擁有商業租賃專業知識的審判員，聽取租賃雙方的意見和分析先關證據，並做出具有法律約束力的判決。

如果當事人拒絕執行判決結果，會被法院強制執行，如發佈驅逐令趕走違規商戶，並凍結其銀行賬號，查封財產來償還拖欠的租金和賠償金。

如果當事人認為“商業租賃民事訴訟”的判決是錯誤的，應在5天內，提出由不同的審判員重新審理，或向地方法院申請上訴。法院將決定是否批準上訴，或維持原判。

驅逐承租方

出租方不得私自使用暴力驅逐承租商戶，包括不得對租賃物業停水，停電，私自更換門鎖等方式來迫使承租商戶搬離。

出租方必須獲得法院授權的驅逐令，並由法院指派的法警或協警的陪同下，才能強行搬離商戶的財產。按法律程序能處理租賃糾紛能消除很多潛在的惡性暴力事件。

當出租方獲得「物業租賃管理局」或“商業租賃民事訴訟”的裁決，並註明有權在指定日期收回商鋪，若商戶拒絕搬離，那麼房東可依據裁決文書向法院申請驅逐令。

法院要經過5-10天審核，認為該裁決合理合法，會向承租商戶發放“驅逐令”，同時法院會通知商戶，給其最後1個月的搬離期限。

沒有法院授權的“驅逐令”，出租方使用暴力驅逐商戶屬於違法行為，商戶應及時報警。警察要制止出租方的違法行為，並告知其按正確的法律程序解決問題，先打電話向「物業租賃管理局」進行咨詢，獲得仲裁文書，再向法院申請“驅逐令”才能強行趕走非法占據的商戶。

如果出租方不聽勸告再次違規強行驅逐商戶，警察有權逮捕出租方。同時警察也要告知商戶，違規占據商鋪會在1-2個月內被驅逐，並且法院會協助出租方追討拖欠的租金和相關賠償費用。

如果承租商戶不同意法院的裁決，應及時向法院提起申述。若申述獲得受理，法院會收回驅逐令，待從新審理的結果而定。若申述被駁回，商戶必須盡快搬離，否則將被強行驅逐，並向法院支付500元的驅逐費用。

當1個月期限已到，若商戶仍舊未搬離，法院會在3日內指派法警協同出租方強行搬離商戶。當出租方與法警到達商鋪時，若商戶答應立即自行搬傢，出租方和法警應讓其自行搬離。若商戶拒絕立即搬離，並阻止出租方進入搬運，法警可將商戶當場逮捕，並關押不超過24小時，第二天交由法院處罰。

如果商戶沒有在商鋪，並且門鎖以被更換，房東需要帶上開鎖工匠，以及搬傢人員，將商戶的東西搬到法院指定的儲藏室。商戶要拿回自己東西需要支付房東搬傢費用，償還拖欠的租金和賠償費用，以及法院的驅逐令費用和儲藏費用。超過6個月應未領取財產將被出售，用於償還所欠的債務和費用。

如果承租商戶拒絕支付所拖欠的租金和相關賠償費用，法院有權凍結其銀行賬號，查封財產來進行賠償。若承租方占時無償還能力，可從其未來的每月收入中扣除15%來償還拖欠的法定債。若承租方在2年內未有任何償還，將被法院列入失信被執行人名單。

從「物業租賃管理局」或“房屋租賃民事訴訟”獲得法律約束力的裁決，再到法院頒佈“驅逐令”趕走違規商戶，通常需要1-2個月時間。再加上商戶累進拖欠2個月以上租金，出租方才有權強行收回出租房，以對商鋪造成的破壞。因此為不良商戶長期拖欠租金並拒絕搬離，出租方應向承租商戶收取3個月的押金。

防止報復性終止租約

當承租方認為出租方侵犯其合法權益，並向「物業租賃管理局」舉報，經審查後認定為出租方違規，承租方有權按現有租約價格自動續約一次為期5年的受保護租約。

例如：出租方私下索要中介費，商戶應收集錄音和照片等證據。一旦被「物業租賃管理局」的仲裁人員確認為違規收費，出租方將被處以所收取中介費5-10倍的罰款，並將違規收取的中介費退還給商戶。

但為防止出租方報復性終止租約，當現有租約到期後，商戶有權按以現有租約條款再延續5年租約。商戶也有權選擇不續約，或簽署少於5年的受保護租約。

比如商戶現有租約為5年「定期租約」，起始月租金為1萬元，每年漲幅3%。當5年租約過後，租金價格為1.1255萬元，那麼商戶能以月租金1.1255萬元的價格自動續約另外5年受保護租約，在加上之後的3年結束租約通知期，月租金都是1.1255萬元。商戶舉報違規承租方後總共獲得13年租賃期限。

此外，還包括出租方收取高額物業費，經常騷擾商戶日常經營，暴力驅逐有合法租約的商戶，提供不符合安全標準或有污染的商鋪，等其它違規行為被承租方舉報，承租方都將獲得額外5年受保護租約。

這能防止出租方隨意侵犯承租商戶的權益，再被舉報後進行報復，不再續約承租方。新法規讓承租方以較低租金價格多獲得5年租約，出租方不但無法在短期內趕走承租方，還損失租金收入，以及面臨罰款和承擔刑事責任。那麼出租方就會認真遵守《商業物業租賃修改法案2022》規章制度，提供優質的租賃服務。

中介轉租條款

承租方將商業物業轉租必須獲得房東許可，並簽署允許轉租的條款或協議，才能轉租或轉讓租約。承租方未經允許擅自轉租屬於違規行為，那麼出租方有權提前終止租約。

租賃中介與商戶簽訂的租約期限不應超過房東與中介簽訂租約的剩餘期限，以確保當房東決定終止租約後，中介能按時收回商鋪，避免觸犯合同欺詐罪。

《商業物業租賃修改法案2022》對轉租規定：如果中介與房東簽訂租約的剩餘期限低於5年，那麼中介就必須將其與房東所簽署的剩餘租約都轉讓給下一任承租方，或者簽署少於1年的「短期租約」。

如果中介與房東簽訂租約的剩餘期限高於5年。那麼中介就必須與下一任承租方簽訂至少5年「定期租約」，或帶有5年受保護期的「不定期租約」，或者少於1年的「短期租約」。

房東作為商業物業租賃的出租方，每次簽訂商業租約都必須將物業出租至少8年。但若出租方不是房東，而是中介將商鋪轉租，或是商戶轉讓租約，並且剩餘租約少於5年（不包括3年終止租約通知期），那麼出租方就必須將其與房東所簽署的剩餘租約都轉讓給下一任承租方，所以5+3保護租約條款不影響轉租或轉讓租約。

例如：中介托管一商鋪並與房東簽訂5年「定期租約」，然後將商鋪轉租給第一任商戶，租約同樣為5年「定期租約」，但該商戶隻租用商鋪3年後就提前解約。此時中介與房東的租約隻剩下2年「定期租約」，而房東又不打算延長與中介的租約，那麼中介就隻能與下一任商戶簽訂2年「定期租約」，那麼該商戶仍能獲得2年「定期租約」以及之後的3年終止租約通知期，合計5年租賃期限。

或者，中介可將剩餘2年「定期租約」分為兩個1年「短期租約」，分別租給兩任不同的商戶。

例如：中介與房東簽訂5-20年「定期租約」，那麼中介就必須與下一任承租方簽訂至少5年「定期租約」，或帶有5年受保護期的「不定期租約」，或者少於1年的「短期租約」。

如果中介與房東簽署的租約隻剩下1個月「定期租約」，那麼中介就隻能與下一任商戶簽訂1個月「定期租約」，或者少於1個月的「短期租約」。

如果承租商戶接手1個月「定期租約」的轉租合約，那麼當1個月「定期租約」到期後：若房東選擇簽訂延續租約（除短期租約），那麼商戶將獲得未來至少5+3年保障租約；若房東決定不再延續租約，商戶仍能獲得3年終止租約的通知期，實際租賃期限為3年零1個月。

但是，當承租方的租約處在3年終止租約通知期就不能進行轉租。因為終止租約通知期不屬於正式租約，而是當租約到期後，出租方留後給承租商戶尋找新商鋪的緩沖期。所以商鋪不能在3年通知期內被轉租，否則將屬於合同欺詐。承租方可租用到3年通知期結束，或者提前42天通知出租方後即可終止租約並搬離。

另外，處在3年通知期的租約不能轉租的規定，也能確保接受轉租的承租商戶至少能獲得3年租賃期限。

合同欺詐罪

根據中國“刑法”合同詐騙罪包括：沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當事人繼續簽訂和履行合同的。將會面臨處三年以下有期徒刑或者拘役。

若中介與商戶簽訂的租約期限超過房東與中介簽訂租約的剩餘期限，當房東與中介的租約到期後，房東決定收回商鋪，而中介與商戶簽訂的租約尚未到卻必須提前趕走商戶，那麼中介觸犯合同欺詐罪，不但要賠償商戶失去商鋪的損失，還要承擔刑事責任，商戶應向法院起訴中介合同欺詐的中介。

例如：房東與中介簽訂商鋪租約期限隻剩下2年時，而中介卻與商戶簽訂5年「定期租約」。若2年租約到期後，房東決定在3年內收回商鋪，並且給中介3年終止租約通知期，而此時中介與租客簽訂的租約還剩下3年，再加上3年終止租約通知期，要等6年後租約才到期，但3年後房東收回商鋪時，承租商戶又必須提前搬離，那麼中介的行為觸犯合同欺詐罪，不但要賠償商戶失去商鋪的損失，還有承擔刑事責任。

商戶的損失賠償金計算：按商戶失去商鋪前1年內盈利為基準，並乘以商業物業租約剩餘期限（以年為單位，但最高賠年限償不超過5年），再乘以50%作為賠償金額，並加上前期裝修費用。

假如該商戶失去商鋪前1年的盈利為20萬元，而商鋪剩餘租賃期限（包括3年結束租約通知期）為3年，以及前期裝修投資30萬元，官方裁定損失賠償金額為20*3* 0.5+30 =60萬元。

政府必須對違規的黑中介進行嚴打。第一次被抓到合同欺詐要賠償受害商戶的損失，外加1個月義務勞動，抓到第二次就得坐牢1-3年，隻有嚴懲才能改變中介行業坑蒙拐騙的亂現象。

中介違約條款（1遍）

房東將住房托管給中介再進行轉租，那麼中介即作為承租方，同時又作為出租方，房東，中介，租客三方都要遵循《商業物業租賃修改法案2022》和國傢出臺的《物業管理》條例。

承租方將商業物業轉租必須獲得房東許可，並簽署允許轉租的條款或協議，才能轉租或轉讓租約。承租方未經允許擅自轉租屬於違規行為，那麼出租方有權提前終止租約，並收回商鋪。

中介將商鋪轉租必須獲得房東的同意，並在租約合同中簽署允許轉租的協議。未經允許擅自轉租屬於違規行為，那麼出租方有權提前終止租約，並收回商鋪。

租賃中介與商戶簽訂的租約期限不應超過房東與中介簽訂租約的剩餘期限，以確保當房東決定終止租約後，中介能按時收回商鋪，避免觸犯合同欺詐罪。

如果房東在租約合同中簽署隻允許簡單裝修的條款，並詳細規定可裝修的范圍，比如隻允許刷墻，鋪地毯，不允許拆改商鋪結構，但中介卻在商鋪內增設隔斷，甚至將商鋪改建成公共廁所，為此房東有權提前終止租約，並要求中介賠償修復商鋪的損失。

中介，房東，商戶之間的違約責任

· 因中介違約，房東終止租約，但承租商戶沒有發生違約行為，其租約將繼續履行，商戶停止向中介支付房租，改向房東支付房租。

例如：商戶按時繳納租金給中介，而中介卻拖欠房東租金超過2個月。房東有權提前終止與中介的租約，但由於商戶沒有違約行為，所以房東應繼續履行商戶的剩餘租約，由租客直接向房東支付租金。

例如：房東在租約合同中簽署隻允許小范圍的簡單裝修的條款，但中介卻對商鋪進行大規模裝修後，再轉租給商戶。那麼房東有權提前終止與中介的租約，但由於商戶沒有違約行為，所以房東應繼續履行商戶的剩餘租約，由商戶直接向房東支付租金。

· 因中介違約，並誤導商戶參與該違約行為，房東有權提前終止中介的租約，但商戶並非有意故意違約，所以房東仍將繼履行商戶的剩餘租約。

例如：房東不允許承租方對商鋪進行裝修，但中介與商戶簽訂的租約合同中，卻允許租客對商鋪進行裝修。中介因向商戶傳達錯誤信息導致違約行為。盡管商戶也參與該違約行為，但商戶並非有意故意違約，所以房東有權提前終止中介的租約，並要求中介賠償修復出租房原貌所需的費用，並且中介還要向商戶賠償裝修的花費。

· 因商戶違約，但中介沒有發生違約行為，房東有權要求中介立即終止該商戶的租約，但中介與房東的租約將繼續履行。

例如：房東不允許商戶對房屋進行裝修，並且中介與商戶簽訂的租約合同也明令禁止裝修，但在房東和中介一起檢查物業時，卻發現商戶擅自對商鋪進行裝修。房東有權要求中介終止該商戶的租約，並負責修復出租房的原貌。但由於中介沒有違約行為，所以房東應繼續履行與中介的剩餘租約。

例如：房東不允許承租方在商鋪內吸煙，並且中介與商戶簽訂的租約合同也明令禁止吸煙，但在房東和中介一起檢查物業時，卻發現商鋪內充滿煙味。房東有權要求中介終止該商戶的租約，並負責清潔商鋪內的煙味。但由於中介沒有違約行為，所以房東應繼續履行與中介的剩餘租約。

盡管因承租商戶個人違約行為不會影響到中介與商戶的租約，但若中介招來的商戶總是發生違約行為，給房東增添麻煩，那麼在本次租約結束後，房東是不會再將出商鋪交給該中介托管，所以有一定專業技能的中介公司經過審核商戶個人信息，通常會招來那些遵守規則的商戶，否則將丟掉客戶失去市場競爭力。

轉讓生意

當承租商戶決定將商鋪內經營的生意轉讓，涉及到轉讓租約，必須獲得出租方的批準，並簽署允許轉租或轉讓租約的協議。

如果租賃雙方在租約合同中已簽署允許轉租或轉讓租約的條款，那麼承租商戶可直接將商鋪租約和生意轉讓給新商戶。

例如：商戶與出租方的租約還剩下2年「定期租約」，而出租方不打算延長租約，那麼新商戶隻能獲得原商戶剩餘的2年「定期租約」，以及未來3年終止租約的通知期，那麼新商戶應能獲得5年的租賃期限，並支付原商戶一筆轉讓費。

當2年「定期租約」結束後，若出租方同意與新商戶簽訂續約合同（非短期租約），那麼新商戶又能獲得另外8年保障租約。

在商業租約合同中，若出租方未簽署允許轉租的條款，那麼原商戶要將商鋪和生意轉讓給新商戶就必須獲得出租方的同意，另外簽署允許轉租的協議。

當原商戶決定將商鋪和生意轉讓給新商戶，出租方有權拒絕商鋪轉租，或要求新商戶簽訂新租約，並提高租金來獲取更多收益；但出租方無權向承租方收取轉租許可費或其它相關費用。

原商戶將商鋪和生意轉讓出去，有權向新商戶收取轉讓費。因為原商戶並不作為商鋪的出租方，而是以中間人的形式將自己創造的生意轉讓出去，這其中包含對生意投資等大量勞務費用，所以收取費用是合理的。

很多商戶轉讓生意都是因為不賺錢，那麼新商戶支付其一筆轉讓費也是合理的補償，這也是給弱勢群體的一種補償，平衡社會財富的分配。

例如：商戶創辦生意，對商鋪進行裝修，以及購買設支出大筆開銷，有權向新商戶收取一筆轉讓費用。而且新商戶也是原商戶找來的，這省去出租方自己耗時費力的去找新商戶。

相比之下，出租方在生意轉租過程中，沒有付出任何勞動，卻是收益的一方，所以沒有理由收取關於轉讓租約和生意的費用。但有權要求新商戶簽訂新租約，並提高租金來獲取更多收益。

轉讓生意是由出租方，原商戶，新商戶三方共同博弈的結果。正確的做法是三方約定時間地點一起協商。在達成一致意見後，原商戶與新商戶簽署生意轉讓協議，

如果出租方私下索要中介費，商戶應收集錄音和照片等證據。一旦被「物業租賃管理局」認定為違規收費，出租方將被處以所收取中介費5-10倍的罰款，並將違規收取的中介費退還給商戶。

並且，為防止出租方報復性終止租約，當現有租約到期後，商戶有權以現有租約價格再獲得5年租約，以及之後的3年結束租約通知期。商戶舉報違規承租方後將至少獲得未來8年租賃期限。

假如房東不同意轉租，而原商戶卻仍將生意轉租，並向新商戶收取轉讓費，那將屬於合同欺詐行為。新商戶應向《物業租賃管理局》或法院起訴原商戶，並討回所支付的轉讓費。

新商戶支付轉讓費前，應向原商戶詢問「物業租賃編號」，然後子在「物業租賃管理局」官網查詢該出租物業的基本信息，獲知該商鋪租約是否有允許轉租，以及原商戶的剩餘租約期限，對比最近一次租約價格，租客能獲知該商業物業租金漲幅是否過高。

出租生意

承租商戶將商鋪內的生意暫時性的出租，屬於經營權的租賃，而不屬於商業物業的租賃，隻需按照《合同法》執行。即租賃雙方可簽署1天—20年的合同，當合同到期後隨即終止租約，出租方有權收回經營權。

《商業物業租賃修改法案2022》隻適用於商業物業的租賃，並不適用於經營權等其商業領域的租賃。

由於出租生意不涉及轉讓商鋪租約，隻是經營權的出租，那麼承租商戶就無需獲得出租方的轉租許可。

相對而言，承租商戶將商鋪內經營的生意永久性的轉讓，這涉及到商鋪的轉租，所以就要遵循《商業物業租賃修改法案2022》的條款。

然而，如果出租方打著出租經營權的旗號來出租商鋪，比如將一間空置商鋪出租給商戶，但卻宣稱出租經營權，而不給承租商戶5年租約保護期，以及終止租約的3年通知期，那麼出租方觸犯合同欺詐罪，要承擔法律責任。

商業租賃法案，規則分析

商戶需要8年長期租約

商戶開店做生意需要投入一大筆資金用於商鋪裝修，購買設備和產品，聘用雇員，沒有8-10年的長期租約，難以收回前期的投資成本，並賺到足夠的財富。

然而，小商戶缺乏溢價能力，難以獲得長期租約。租用商鋪經常會是每兩三年一簽約，甚至一年一簽。每當租約到期後，商戶就要面臨大幅上漲的租金吞噬掉大部分營業利潤，甚至被房東終止租約收回商鋪，導致生意停業，這使得小商戶的生存異常艱難，阻礙勞動人民經商致富的上升渠道。

相比之下，大商傢通常都能獲得長期租約。因為能租用大型商鋪的商傢很少，而且大商傢都有嚴格的經商理念，不簽訂10年以上租約，根本不會租用大型商鋪。

但租用小商鋪做生意的人卻很多，優質地段的商鋪依舊非常搶手，商戶們仍會爭相租用，那麼房東就有更高的溢價權。租約就是每兩年一簽，你不簽還有其他商戶搶著要租用。等到兩年後租約到期，租金就漲2-3倍，這已經屬於剝削欺詐行為。

因此《商業物業租賃修改法案2022》規定：每當租賃雙方簽訂商業物業租約，或延續租約，承租方都將獲得前5年受保護租約，以及之後終止租約的3年通知期，合計8年保障租約。

當前5年保護期過後，出租方才有權要求承租方修改或簽訂新租約。這使得每次商業租賃簽約的間隔不低於5年，商戶都能至少每5年一簽約，即省去頻繁商談租約所耗費的精力，也減緩商業物業租金過快的漲幅。

當前5年保護期過後，若出租方選擇終止租約，但要給承租方3年終止租約通知期，確保商戶每次簽訂租約後都能獲得至少8年租賃期限。

出租方終止租約要給承租方3年通知期，並且在此後的3年通知期內不得漲租金。這能大幅提高承租商戶的溢價能力。當租約到期後，出租方就不能以收回商鋪為要挾大漲租金。

長達3年通知期大幅提高趕走商戶所需等待的時間成本，幾乎限制房東趕走商戶的行為。商戶往往能以漲幅10-20%的價格獲得續約合同，續約一次就能共計獲得至少13年租賃期限，續約兩次就能獲得至少18年租賃期限。

假如沒有租約前5年保護期條款，那麼房東就能要求商戶每1-2年簽一次租約，僅靠3年終止租約通知期不能限制頻繁上漲的租約。假如沒有終止租約3年通知期，當5年租約到期後，房東就能以立即搬傢為要挾大漲租金。

因此，租約前5年保護期，以及3年終止租約通知期，兩項條款缺一不可，才能為確保商戶獲得價格合理的長期租。

長期租約能讓商戶賺到豐厚的收入，不用擔心租約到期後，房東大漲租金或收回商鋪，廣大商戶才能安心做生意，讓更多勞動人民經商致富，優化社會財富分配，促進服務業發展，推動中國經濟完成從制造業向服務業的經濟轉型。

5+3年保障租約的利與弊

房東每次簽訂租約都要給予承租方至少8年租賃期限，或者少於1年「短期租約」，但是「短期租約」不能長期租給同一商戶，當租賃期超過12個月後，「短期租約」將自動轉為5+3年保障租約，出租方就無法短期內趕走商戶。

因此，房東要麼隻將商鋪出租不超過1年，要麼出租8年以上。如果房東隻計劃將商鋪出租2—7年，就隻能每年更換一名承租商戶。

當然，這確實會給房東帶來不便。但通過分析，房東並沒有充分理由不將商鋪出租至少8年。商鋪無外乎以下三種用途：出租，出售，自己做生意。

商鋪出售的情況並不多，而購買商鋪也多為地產投資行為，買下來商鋪也是繼續出租，賺取租金增值財富。房東在營業時間帶買傢來查看商鋪，也不影響商戶日常經營。而且有商戶租用的商鋪更容易賣個好價錢。即使商鋪被出售也並不影響租賃合同效力，原商戶仍可繼續租用，所以8年租賃期限不影響房東出售商鋪。

其實，大多數商鋪都是長年用於出租。房東之所以不願意簽訂長期租約，無非是等較短的租約到期後，就能以收回商鋪為要挾大漲租金；或者看到商戶經營的生意很賺錢，等租約到期後就把商戶趕走，收回店鋪自己做同樣的生意。這是極不合理的的剝削行為。

房東有權收回商鋪自己做生意，但至少要等承租商戶把錢賺夠瞭，再收回商鋪；不能隻出租2-3年就把商戶趕走，投資的幾十萬生意停業，那商戶還怎麼活，以後誰還願意投資做生意。

持有商鋪的房東是富裕階層，過著躺著賺錢的生活，不應與商戶爭奪利益。如果房東打算自己做生意就不要將商鋪出租，一旦決定出租商鋪就必須出租8年以上，或每年更換一名承租商戶隻簽不超過1年的「短期租約」。

或者，房東支付足夠的違約金，總是可以獲得商戶的同意，並提前收回商鋪。但房東不能隻支付1-2萬元違約金就想收回商鋪，卻給商戶造成幾十萬的損失。這會嚴重破壞中國的經商環境，阻礙服務業的發展。

盡管5+3年保護租約政策給少數“新地主階級”帶來一些不便，但卻為廣大辛勤勞動商戶帶來巨大的利益，他們才能為中國社會創造更多財富。這是一道再簡單不過的經濟選擇題。

如果出租方不是房東，而是中介將商鋪轉租，或是商戶轉讓租約，並且剩餘租約少於5年（不包括3年終止租約通知期），那麼就中介就需要與房東商量延長與自己的租約至少有8年租賃期限，再轉租給商戶；或中介必須將其與房東所簽署的剩餘租約都轉讓給下一任承租方，所以5+3保護租約條款不影響轉租或轉讓租約。

承租方違約金分析

目前，在商業物質租賃出現最多的糾紛莫過於，承租商戶因生意經營不善，要提前退租，而房東不答應要求全額支付剩餘租約合同，或要求賠償極高的違約金。因此，有必要從法律層面設置承租方最高違約金的上限，以減少商戶在生意失敗後的經濟損失。

當承租方支付出租方2—4個月租金的違約金後，有權單方面提前終止「定期租約」，並提前42天告知出租方搬離日期。

· 年租金50萬以下，承租方的商業違約金上限為2個月租金。

· 年租金50-100萬，承租方的商業違約金上限為3個月租金。

· 年租金100萬以上，承租方的商業違約金上限為4個月租金。

在商業租賃「定期租約」合同中，即使租賃雙方簽署違約金額超過以上規定標準也屬於無效協議，但租賃雙方可簽署的承租方違約金額低於以上標準，或承租方能以不低於原租賃合同的條件找到接盤的承租商戶可減免違約金。

年租金50萬以下的承租商戶多為中小生意經營者，不易設置過高的違約金，最高違約金額上限為2個月租金，這有助於減輕小商戶因生意倒閉而違約所造成的經濟負擔。

大城市的中小型商鋪年租金通常在50萬元以下，能租到十幾平米到200平米的營業面積。由於經營中小生意的商戶很多，即使商戶違約提前退租，出租方也能很快找到新的承租商戶。若不是位置特別差的商鋪，一般2-3個月內就會找新商戶。

當出租方獲得2個月違約金能覆蓋中小型商鋪2個月的空置期，再加上收到承租方提前42個天的通知期，相當於留給出租方約3個半月時間尋找新商戶，基本能尼補違約給出租方造成的租金損失。

相比之下，年租金100萬元以上多為大型商業物業，比如超市，酒店，寫字樓，由於能租用的商戶較少，一旦原承租商戶違約而提前終止租約，會出現較長空置期，給出租方造成較高租金損失，所以將年租金100萬元以上的大型商業物業的最高違約金額設置為4個月租金。

當大型商鋪的承租商戶違約，出租方最高可獲得4個月的違約金，再加上收到承租方提前42天通知，相當於留給出租方5個半月時間尋找新商戶，基本能尼補違約給出租方造成的租金損失。

大部分承租商戶提前退租，通常都是因為生意做不下去瞭，在損失掉大筆投資後，已經無力再支付過多的違約金。因此，將承租方的違約金上限設置為2-4個月租金是比較合理的，這留給出租方3.5—5.5個月時間去尋找新商戶，隻要不是特別偏僻的商鋪都能及時租出去，而不會出現較長的空置期。

除非有極特殊的情況，若出租方認為因承租方違約所造成的損失超過2-4個月租金的賠償標準，需要向《物業租賃管理局》或法院提起訴訟，在相關部分審核認定後，才能獲得更高的違約賠償金。

如此設計的違約金制度簡單明瞭，照顧到租賃雙方的利益，能避免很多不必要的租賃糾紛，省去耗人心力的商業談判，以及打官司所耗費巨大的精力；讓租賃交接更加順暢，帶來優質商業租賃服務，改善中國經商環境。

此外，承租商戶通常會把經營不善生意轉讓出去，這能減少自己的投資損失，同時也能避免商鋪出現空置期，減少出租方的租金損失，以及尋找新商戶的勞務成本。

商戶租約嚴格保護

因承租方違約而提前終止租約，商鋪也許會出現幾個月空置期，隻不過給出租方造成幾個月租金損失，所以《商業物業租賃修改法案2022》為承租方設置2-4個月違約金賠償上限，基本能尼補提前解約給出租方所造的損失。

相比之下，因出租方違約而提前收回商鋪，會導致承租商戶生意停業，失去優質商鋪，造成難以估量的經濟損失。

因此，承租方的商業租約受到嚴格保護，出租方無權單方面提前終止或修改商業租約。除非獲得承租方同意，或因承租方出現違規行為，或因不可抗力導致租約無法繼續履行，出租方才能提前終止商業租約。

不過，出租方支付足夠多的違約金通常會讓承租商戶提前解約，隻是《商業物業租賃修改法案2022》沒有為出租方設置一個明確的解約金額，需要租賃雙方共同協商；但主導權由承租方來決定是否提前解約，以及收取多少違約金。

由於商戶的生意情況各有不同，所需解約金的數額會有很大差別。有的商戶隻需要幾個月的違約金就會答應提前解約，但有的商戶卻需要相當於幾年租金的違約金才肯提前解約。

例如：某些商戶經營不善，生意幾乎不賺錢。那麼經過商談，承租商戶會答應收取3個月違約金就願意提前解約，並在2個月搬離商鋪；但有些商戶生意很賺錢，並且還剩下數年租賃期限，一旦失去商鋪會造成幾十萬元的經濟損失，那麼承租商戶就需要30-40萬的違約金賠償才能答應提前解約。

因此，在商業物業租約合同中，無法為出租方設置一個明確的解約金額。設置30個月違約金過高，設置3個月違約金過低，對承租商戶的租約起不到保護作用。最好的辦法是在租約履行過程中，要經過商談並獲得承租方同意，出租方才能提前解約。

假如允許出租方在租約合同中簽署解約條款，那大部分出租方都會要求僅支付2-3個月違約金就可提前收回商鋪，否則不與商戶簽合同，很多商戶為瞭盡快獲得商鋪開始做生意，而被迫簽訂帶有2-3月租金解約條款的租約。

如此一來，租約前5年保護期，3年終止租約通知期，8年保障租約都等於空談，出租方隻需支付3個月違約金就可隨時解除租約，但給商戶帶來損失去卻高出十倍相當於3-4年租金。那麼出租方就可任意剝削商戶，經常以解約為要挾，迫使商戶簽訂價格大幅上漲的新租約。

盡管按中國《合同法》規定：約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；但即使商戶贏得法律訴訟，獲得合理的賠償，還是會因失去商鋪而導致生意停業，況且一些對法律不慎瞭解的商戶被房東輕易趕走，並未得到應有的賠償。

商業租約涉及到巨大經濟利益，若承租方的租約沒有嚴格保護，小商戶很容易被大資本搶走優質地段的商鋪，以及所經營的生意。

例如：某商戶租下一個商鋪，投資十幾萬經營一個加盟餐飲生意。開業後生意紅火，一年凈利潤20萬。這時黑心房東看到商戶賺錢眼紅，直接支付3個月違約金收回商鋪，然後自己經營同樣加盟生意。或者其他大商傢看到這傢店鋪很賺錢，然後通過各種渠道聯系上房東，給雙倍租金，把這傢店鋪搶過來後做同樣的加盟生意。小商戶的生存會愈加艱難。

中國缺乏完善的制度來保護個體戶創業者。李克強總理鼓勵人們創業經商，又是減稅，又是低息貸款，但其實中國人做生意最大的障礙是無法獲得長期穩定的租約，這才是政府首要解決問題。一旦小商戶每次簽約都能夠獲得8年保障租約，帶給中國的經濟效益是百萬億級別的。

因此，政府必須盡快推行《商業物業租賃修改法案2022》讓承租商戶獲得受到嚴格保護的長期租約，禁止出租方有單方面提前解約的條款。隻有在租約履行過程中，獲得承租方同意，再簽署一份解約協議，並註明日期該解約協議是在租約履行過程中簽署的，出租方才能提前終止租約。

當承租商戶有權決定是否提前解約，那麼房東和大商傢要搶走商戶的商鋪就需要付出極高的成本，使得房東和大商傢無利可圖，也就限制大資本壟斷餐飲零售業，給更多小個體戶發傢致富的機會，減緩社會財富分化的趨勢。

例如：一商戶年盈利20萬元，商鋪租賃期限還剩4年，若出租方要提前收回商鋪，商戶會索要60-80萬違約金。假設大商傢支付80萬違約金，拿到商鋪後每年盈利同樣為20萬元，那麼未來4年所有的盈利都用來支付解約金。但商鋪盈利旺盛期一般隻有短暫的幾年，4年後該商鋪所經營生意是否還會賺錢，有很大的不確定性，那麼大商傢也就不會支付高昂的違約金去搶奪商鋪資源。

由於《商業物業租賃修改法案2022》給予承租方提前終止商業物業租約的決定權，法院對於出租方單方面提前解約的訴訟一概不受理，這也減少法院的工作負擔；但除非承租商戶出現拖欠租金，損壞商鋪等違反商業物業租賃基本法規的行為，或出現不可抗力等極特殊情況，法院才會受理出租方提前解約的訴訟。

當數千萬中國個體戶商人都能獲得穩定的長期租約，才會有更多人願意投資做生意，更多投資裝修店鋪，提高零售，餐飲，娛樂行業的服務質量，推動城市消費服務業發展，在制造業和農業的就業崗位日益減少的情況下，通過服務業填補流失的就業崗位，推動中國經濟持續繁榮增長。

“3年通知期”限制租金漲幅

當租約前5年保護期和「定期租約」結束後，若出租方決定終止租約，需要給承租方3年通知期，並在這3年裡不得漲租金。

這能限制出租方以立即收回商鋪為要挾欺大漲租金，改變承租商戶在談判續約時的不對等地位，平衡瞭租賃雙方的權益，讓商戶獲得價格合理的長期租約，是維護商戶利益的核心政策。

優質地段的商鋪能為商戶帶來客觀收入，甚至能決定生意的成敗，所以商業租約涉及到巨大的經濟利益，失去優質商鋪將會給商戶造成極大的損失，這使得商戶在談判續約時處在弱勢的地位。

承租商戶通常需要一大筆前期投資，用於裝修商鋪，購買設備和貨物，聘用雇員。一旦出租方在短期內終止租約，商戶將失去商鋪，面臨停業的窘境，用於裝修商鋪的前期投資也將付之東流。

當商戶失去優質地段商鋪，往往要花很長一段時間才能找到合適的新商鋪。即使從新開張營業，也會失去很多原有的顧客，而新商鋪的客流量往往少於原商鋪，盈利也會大幅減少，所以出租方在短期收回商鋪會給商戶帶來災難性的後果。

相比之下，出租方失去原商戶最多商鋪空置2-3個月，僅損失幾個月租金，便很快能找到新租戶，可商戶失去店鋪的損失卻能高達幾年的租金收入。

因此，當租賃雙方商談續約時，房東不但握有終止租約的主動權，還能給商戶造成10倍於己的損失。在完全失衡的博弈條件下談判續約，商戶處在被任意剝削的境地。

即使出租方的要價大幅高於市場價格，商戶也不得不接受，因為失去商鋪會造成難以承受的損失。於是商鋪租金就這樣每年水漲船高，以至於吞噬掉商戶所有利潤，最後隻能關閉生意。

無論多麼長的租約，哪怕是長達10年租約即將結束時，承租方依舊處在不利的談判地位，難以與出租方討價還價，獲得價格合理續約合同。每到續約時，商戶都如同舊社會貧農面地主老才過“年關”一樣艱難。有的商戶被逼無奈，隻能求助黑社會來保住自己的生意。

中國作為一個有遠大理想的社會主義國傢，要為勞動人民帶來富裕的生活，就必須改變這種不合理現象，而最有效的政策就是，出租方終止租約必須給承租方3年通知期。

如此一來，每當租約到期後，出租方就不能在短期內終止租約。商戶有充分的時間與房東商討新租約價格。即使雙方無法達成協議，房東終止租約，商戶還能按原價再租用3年時間，並且有充分時間去尋找價格合理的優質商鋪。

這與被要求在1-2個月內搬離商鋪的壓力不可同日。出租方就無法以立即收回商鋪為要挾漫天要價，改變商戶談判續約時的不利地位，進而更容易獲得一份價格合理的長期租約。

並且，在這長達3年終止約通知期，商戶還能與出租方繼續商談新租約價格。如果雙方達成滿意的續約價格，出租方可收回結終止租約通知，並與商戶簽訂新的租用合同。

“3年通知期”給商戶增加30%溢價空間（1遍）

由於3年終止租約通知期內不得漲租金，商戶能按租約最後一年的租金價格再租用3年，這相較於和商戶簽訂續約合同（起始租金漲幅10%此後5年每年漲幅3%）相比，出租方會損失很多租金收入。這能為承租商戶帶來30%的溢價空間，所以出租方不會輕易選擇終止租約，而是與原商戶達成一份價格合理的續約合同。

例如：當商鋪5年租約到期後，此時租金價格為每月1萬元，商戶能接受最高續約價格為漲幅10%，為月租金1.1萬元，此後5年內每年租金漲幅3%；但若出租方不同意，非要漲幅40%，月租金1.4萬元才肯續約。下面來對比房東接受與拒絕商戶漲幅10%續約合同所產生的收益差別。

如果出租方不接受商戶所提出的1.1萬元續約價格，並決定終止租約，給商戶3年通知期，那麼商戶仍能按1萬元租金價格再租用3年。這與接受商戶1.1萬元的續約價格相比較，出租方在3年通知期內的租金損失為：

假設商戶按原租約價格1萬元租用3年，出租方獲得租金收入為36萬元。而出租方接受商戶提出漲幅10%的續約價格每月1.1萬元，每年租金漲幅3%，未來3年出租方獲得租金收入為1.1*12+1.1* 12*1.03+1.1*12*1.03^2 = 40.8萬元。

對比而言，若出租方選擇終止租約，3年內少賺取4.8萬元的租金收入，相當於4.8個月的租金收入，這是不一筆不小的租金損失。

即使出租方在3年後趕走原商戶，並找到新商戶接受漲幅40%月租金價格1.4萬元，並按每年漲幅3%租用5年。

那麼，在這8年裡房東租金總收入為：原商戶3年支付36萬元租金，加上新商戶5年支付租金：1.4*12+1.4*12*1.03+1.4*12*1.03^2+1.4*12*1.03^3+1.4*12*1.03^4 = 89.19萬元，合計125.19萬元。

由於新商戶的5年租約過後，未必會接受租金再次漲幅40%的續約合同，所以這裡隻推算出租方未來8年的租金收入總和。

相比之下，假如未來8年一直由原商戶租用，前5年按漲幅10%的起始價格續約，每年漲幅3%，出租方前5年租金收入為： 1.1*12+1.1*12*1.03+1.1*12*1.03^2+1.1*12*1.03^3+1.1*12*1.03^4 = 70.08萬元。

5年租約過後再以漲幅10%的價格續約，起始租約價格為每月1.1*1.03^4*1.1 = 1.362萬，接下來3年租金收入為：1.362*12 +1.362*12*1.03+1.362*12*1.03^2= 50.518， 8年租金收入合計120.6萬元。

對比結果顯示：出租方以漲幅10%的租金與原商戶續約，未來8年租金總收入為120.6萬元；而在3年內終止原商戶租約後，再找到新商戶接受漲幅50%的租約，未來8年租金總收入為125.19萬，出租方多賺4.6萬元租金。

以上隻是理想化推算，再考慮到原商戶搬離後，由於新租約價格比市場價格高出30%，出租方未必能及時找到新商戶，會導致商鋪空置幾個月而損失較多租金收入，以及新商戶經營的生意也可能出現問題，導致中途退租，未必會租滿5年，出租方登廣告找新商戶也要消耗勞務成本，這些抵消瞭增加的4.6萬元租金收入。

相比之下，原商戶的生意已經成功運營5年，能夠帶來長期穩定租金收入，而不是招來一個不穩定的新商戶。因此，出租方以漲幅10%的市場價格與原商戶續約是更劃算的選擇。

如此一來，3年終止租約通知期能為商戶帶來大約30%的溢價空間。

當原商戶按市場價格提出續約合同，而如果出租方拒絕續約，那麼出租方至少要將新租約價格提高30%，才能從新商戶賺回與原商戶相近的租金收入。但超出市場價格30%就很難再找到新的承租商戶瞭，那麼出租方也就不能在談判續約時漫天要價瞭，而是與出租方達成合理的續約價格。

當租約到期後，經過租賃雙方商談，通常會達成漲幅10%的續約價格，再續簽5年以上的租約。即使客流量大的優質商鋪也能按漲幅20%的價格達成續約。

假如出租方拒絕商戶提出的漲幅20%的續約合同，並終止租約，那麼商戶還能按原租約價格再租用3年，出租方會最多會損失相當於5個月的租金收入。即使3年後出租方收回商鋪，就需要將租金提高50%，才能從新商戶賺到與原商戶按漲幅20%續約所獲得相近的租金收入。但租金漲幅50%後就很難找到新商戶，所以出租方隻能接受原商戶漲幅20%的續約價格。

“3年通知期”維護小商戶的生存

由於3年終止租約通知期能為原承租商戶在續約時帶來30%的溢價優勢，這能有效抬高第三方爭搶商鋪的成本，進而增加小商戶的市場競爭力，鼓勵更多人民投資做生意，為中國經濟帶來活力。

按現有《合同法》當租約到期後，出租方可立即收回商鋪。若有大商傢高價爭搶商鋪出租權，那麼小本經營的個體戶很難與其競爭，進而失去優質的商鋪，以及前期的裝修投資和長期積累客戶。在關閉生意後，往往要等上好長一段時間才能找到新商鋪，又要從新投資裝修，而收入也會大不如前。

甚至有的房東看到商戶經營生意很賺錢，租約到期後幹脆不租瞭，收回商鋪自己做同樣的生意。大部分商鋪經營餐飲零售生意，技術門檻低，很容易模仿，而優質店鋪的客流量對生意成敗起到至關重要的作用。

搶生意，大漲租金，無故趕走商戶等行為，嚴重破壞中國的經商環境，使得小商戶的生存越加艱難。大資本壟斷零售餐飲業的財富，低收入工薪階層無法再通過做生意致富，加劇中國財富分化。

然而，當商業物業租賃帶有“3年終止租約通知期”的條款，將大幅抬高大商傢爭搶商鋪所需的成本。如果原商戶答應以市場價格續約，那麼大商傢就需要以高於市場價格30%來競爭；若原商鋪答應以高於市價格20%競爭，那麼大商傢就需要以高於市場價格50%來競爭，而用如此高的價格掙來商鋪就難以維持盈利瞭。

即便大商傢以高於市場50%的價格爭得商鋪租用權，並且房東終止原商戶的租約，但還需等上3年時間，原商戶才會退租。這幾乎可以斷送大商傢爭搶商鋪的念頭。

大多數商鋪的旺盛期隻有短短幾年，商鋪周邊環境的一點變動都會影響客流量，比如新增一道柵欄，一座天橋，幾個停車位，都會導致原來的優質商鋪變差。所以長達3年的等待時間帶來不確定性，高價簽約的商鋪等3年後也許不再是優質商鋪，做生意會賠錢，那麼就不會有大商傢來高價爭搶商鋪，進而保護小商戶的生存環境。

房東再也不能因某商戶的生意賺錢，就等租約到期後收回商鋪，然後自己做同樣的生意。因為3年後也許會有更多競爭者做同樣的生意，甚至原商戶有3年充裕時間，很可能在周邊租到類似店鋪，依舊占據有利的地段，那房東搶來的生意會面臨的競爭，很可能賺不到錢。那還不如老老實實收房租，賺錢又省心，房東也就沒必要去搶別人生意瞭。長達3年的等待時間也會消磨人的欲望。

當然，除非原商戶經營的生意不賺錢，那麼第三方商傢隻需支付幾個月租金就可買斷租約，讓原商戶提前退租，這也給弱勢群體的一種補償，平衡社會財富的分配。

相比之下，目前國內實行的“優先承租權”根本無法保護小商戶免受高漲租金，以及第三方爭奪商鋪的困擾。

“優先續約權”無用政策

“優先承租權”是指租賃合同的到期時。若出租方繼續出租商業物業，原承租方在同等條件下優先於第三方取得租用權。

然而，即使沒有第三方來競爭租用權，出租方還是有權把續約價格抬高1-2倍，或者立即終止租約收回商鋪。

並且，“優先續約權”會引發競價出租，導致租金價格大幅上漲。大商傢出更高的租金輕松的擠走小商戶。

因此，“優先續約權”無法給商戶的帶來任何保護。當租約到期後，仍舊面臨大幅上漲的租金和失去商鋪的風險。

“3年通知期”帶給商戶永久性租約（1遍）

當然會有這樣的爭論：認為3年終止租約通知期過長，但改為2年通知期就難以為承租商戶提供足夠的保護。

由於在3年終止租約通知期內不得漲租金，所以隻有足夠長的通知期才能給出租方造成較多的租金損失，他們才不敢隨便終止租約，進而與承租商戶達成價格合理續約合同。

前文已經分析瞭，3年終止租約通知期為商戶增加30%的溢價空間，能限制第三方抬價爭奪商鋪或搶生意。若改成2年通知期就無法為承租商戶提供足夠的保護，商戶又將面臨高漲租金和失去商鋪的困境。

並且，優質地段的商鋪是稀缺資源，通常被商傢長期租用，往往要找上好長一段時間，才能碰到一個優質商鋪出現空缺。

假如終止租約通知期隻有1-2年，商戶未必能在這段時間內找到優質商鋪，但因租原商鋪租約即將到期，而匆忙租下一個不理想的商鋪，簽下長約，還投入大筆資金裝修店鋪，但卻因客流量不足經營慘淡。

因此，給承租商戶的通知期越長，找到優質商鋪的成功率越高，造成商戶的損失就越小，而出租方終止租約的成本就越高，不會輕易終止租約。

3年通知期能給商戶充分時間找到合適的新商鋪。即使在大城市沒有找到合適商鋪，還能去其它小城市物色優質的商鋪和投資項目，這也能帶動落後地區的商業發展。

此外，擁有優質商鋪資源的房東會肆意欺壓商戶“我的店鋪這麼搶手，誰不租給我滾”。當租賃雙方產生糾紛時，房東會報復性的終止租約，享受欺壓商戶帶來優越感。

然而，長達3年通知期大幅提高趕走商戶所需等待的時間成本。畢竟搬傢是3年以後事，商戶還能以原租金價格再租用3年，房東就無法立即對商戶實施報復，也就幾乎完全限制房東隨意趕走租客的行為。當租賃雙方處在平等地位才會互相尊重，才不會有傷害，才能長期和睦的相處。

今後，商戶隻要按時交租金，遵守商業租賃的規章制度，出租方幾乎不會主動趕走商戶的。當5年租約到期後，通常能以漲幅10%的價格再續約5年。即使簽訂「不定期租約」也能租用長達8-13年。

如果商戶不是因為做生意賠錢主動退租，一些商戶能夠租用同一個商鋪做一輩子生意，再把生意傳給孩子都不是問題。中國數千萬個體戶傢庭才能積累更多財富，成為世界上最富饒的國傢。

當然，如果遇上不良商戶，經常跟房東找別扭，那房東寧可等上3年也會將其趕走。或者商戶出現長期拖欠房租，破壞房租等違規行為，出租方有權立即解除租約，並在14天內將其趕走。

不過，安排4年終止租約通知期就沒必要，因為3年通知期能夠限制出租方大漲租金和欺壓商戶的行為，再延長通知期就是對出租方利益的侵害，所以3年通知期是比較合理的政策。

允許一部分商戶失去商鋪，讓新商戶帶來更優質的服務，能促進行業競爭，維持商業街的繁榮。假如政策給原商戶過多保護，執行4年甚至5年終止租約通知期，就會造成一些老商戶長年霸占優質商鋪資源，不利於服務業的發展。

為何租金每年漲幅3%

從2012年至2020年的9年裡，中國年通脹率都低於3%，平均值為1.88。隨著中國經濟水平逐步邁入發達國傢行列，在正常經濟情況下，未來中國年通脹率常年都會維持在2%左右，所以商鋪租金的年增長率不應該超過3%。

因此，在商鋪租約前5年保護期內，或「定期租約」期限內的租金價格年增長率也不應超過3%。

即便一些熱門地段的商鋪正常租金漲幅應該為每年5%，但若將商業物業租約期限內的年租金漲幅被限制在3%，當5年以上租約期限過後，實際租金價格會低於市場價格，這就會給商戶在談判續約時帶來一定溢價空間。

例如：租約期限內每年漲幅3%，5年過後租金價格為起始租金的1.1255倍，而合理的市場價格按每年漲幅5%來計算為起始租金的1.2155倍。那麼再續簽5年新租約的起始價格需要提高8%才能達到合理的市場價格。

因此，經過租賃雙方商談，通常會達成漲幅10%的續約價格，再續簽5年或更長的「定期租約」。即使客流量大優質商鋪也能按漲幅20%的價格達成續約。

今後，出租方就無法大幅提高續約價格。因為一旦出租方拒絕以市場價格與商戶續約，並終止租約，那商戶還能按原租約價格再租用3年，出租方會最多會損失相當於5個月的租金收入。即使3年後出租方收回商鋪，需要將租金比市場價格提高30%，才能從新商戶賺到與原商戶按市場價格續約所獲得相近的租金收入。

但超出市場價格30%就很難再找到新的承租商戶瞭，那麼出租方也就不能在談判續約時漫天要價瞭，而是與出租方達成合理的續約價格。

為何續約租金無漲幅限制

當租約前5年保護期和「定期租約」 結束後，出租方有權要求承租方簽訂新的續約合同，新租約的起始租金漲幅不受限制，而是由租賃雙方自行商定。

由於3年終止租約通知期能有效限制租金價格漲幅，所以就不必為再設定續約合同的漲幅限制，因為大多數商戶都能以漲幅10%-20%的價格簽訂一份期限不低於5年的續約合同。

另外，商業物業租約期限內的年租金漲幅被限制在3%，而商鋪的市場價格每年漲幅通常為5%，當5年以上租約期限過後，商鋪的實際租金價格會低於市場價格，所以續約價格應由租賃雙方自行商談，將商鋪租金調整到合理的市場價格，也算是對過去多年租約價格持續走低的一種糾正。

而且，續約租金無漲幅限制能為租賃中介留有一定盈利空間，維持商業運營，對中國房屋租賃市場的發展起到積極作用。但3年終止租約通知期，以及不得收取中介費等制度，也限制中介大漲租金牟取暴利。在有效的制度和監管下，中介或二房東能協助房東管理出租房，並為商戶提供優質的租賃服務。

而且，商鋪的客流量受周邊環境影響很大，有的商鋪因周邊新增地鐵站，或者房東裝修翻新店鋪，都會帶來客流量的增漲，那麼相應續約價格也要增漲。

商業物業之間的租金差異很大，冷清地段的商鋪即使降價也長期無人出租，但繁華地段的商鋪卻能為商戶帶來豐厚的收益，即使租金大幅上漲，也有商戶爭相租用。

一旦設置續約價格漲幅限制比如為20%，長期執行下去就會導致某些商鋪的實際價格低於應有的市場價格。若承租商戶不能合法的支付所需的租金，就隻能私底下支付多餘租金，那麼出租方就會私下索要喝茶費，簽約費，造成租賃行業的混亂。

因此，不易為續約合同設置20%—30%漲幅上限，而是通過“3年終止租約通知期”為承租商戶提供一定程度的保護，但同時也要留有一定市場溢價機制，才能平衡各方利益，讓服務行業健康有序的發展。

假如個別房東將續約租價格增加一倍以上，那也是出租方的權利。承租方可以拒絕高價續約合同，即使出租方終止租約，但承租方還能繼續租用3年，再加上之前的5年租約，商戶已經獲得8年租賃期，有足夠長的時間賺到豐厚收入，也有充足的時間去尋找新商鋪。

《新商業租賃法案》設計法規的目的是，確保商戶每份租約至少有8年租賃期限，但不能保證更長租賃期限。

不過，大多數商戶都能獲得1-2次續約，通常能租用長達13-18年甚至更久，但總會有一些個別的出租方，因各種原因不想繼續租給原商戶，或者租金漲幅遠超出商戶可接受范圍，但這並不影響大多數商戶都能獲得價格合理的長期租約。

允許一部分商戶失去商鋪，讓新商戶帶來更優質的服務，能促進行業競爭，維持商業街的繁榮。假如政策給原商戶過多保護，總是一些老商戶長年霸占優質商鋪資源，不利於服務業的發展。

為何商租押金不超過2個月房租

出租方有權收取2個月租金的押金，用來補償承租方可能造成商業物業損壞，拖欠租金，水電費，以及其它與租賃相關的索賠。若租約期間未出現上述情況，出租方應在租約結束後將押金返還給承租方。

由於每次支付租金最多為1個月租金，加上2個月押金，所以未來“押二付一”為商租的標準形式。承租商戶隻需支付不超過3個月房租即可進駐商業物業。

降低押金數額可將更多資金留給商戶用於投資和消費，每次交一個月房租能減輕商戶的資金周轉壓力。

並且，將承租商戶的進駐費用限制3個月租金，能大幅減少租客被詐騙後的損失，進而降低騙子和黑中介的犯罪動機。

盡管收取2個月押金未必能尼補因承租方拖欠房租，以及損壞物業所需的賠償；但「物業租賃管理局」會協助出租方向承租方追討拖欠的租金和所需的賠償。

出租方應通過「中國個人信用聯網」，仔細審核承租商戶的情況，將出商鋪優先租給那些無不良信用記錄，沒有犯罪記錄的商戶，就能大幅減少碰到不良商戶拖欠房租，破壞商鋪的現象發生。

當中國社會建立完善的信用體系，就無需向商戶收取超過2個月的商租押金，導致全國上千萬商戶將多達數千億房租押金被扣在房東手裡，成為銀行號裡一筆閑置的存款，而這筆資金本應留給商戶用於投資和消費，推動市場繁榮。

商業租賃信用審核還能反推中國誠信社會的建設。今後失信老賴，有犯罪前科的人將很難在租到優質商鋪。房東是不會把優質商鋪租給這些信用有問題的商戶。這將促進中國人民更加在意自己信譽，助推中國經濟和社會均邁入發達國傢行列。

預防無理克扣押金

出租方要保護好商業物業，應認真審核承租方的個人資料，再收取個月押金。一旦出租方造成物業損壞，拖欠租金，以及與租賃相關的索賠，承租方可從押金中扣除，或通過「物業租賃管理局」向承租方追討所需的賠償，這能有效防止不良商戶的違規行為。

不過，租賃雙方經常會因商鋪的裝修和改造產生糾紛。一些房東要求承租商戶在退租後將商鋪恢復原貌，但這卻是不合理的要求。每名商戶都會根據各自的經營需求對商鋪進行一定程度裝修，更換牌匾，內部燈光，地毯，墻壁顏色都要更換。

如果每名商戶退租後都要將商鋪恢復進駐前的模樣，將耗費多達數萬元的修復資金。而接下來新商戶入駐後又要對商鋪進行從新裝修，那麼要求商戶退租後將商鋪恢復原貌，完全是在浪費財富和人力資源做無用功。

因此，隻要商戶進行的裝修沒有造成商鋪結構性破壞，沒有出現安全隱患，沒有超出房東規定的裝修范圍。在租約結束後，承租商戶隻需將商鋪打掃幹凈，保持商業物業合理外觀。若出現一些正常的輕微磨損，承租商戶不必支付任何賠償，出租方無權克扣押金。

今後，當商戶遇到無理克扣房租押金，應首先打電話向「物業租賃管理局」咨詢，然後在帶上先關證據，比如「物業租賃檢查報告」包含進駐商鋪前後的照片，以及租約合同中關於裝修的協議。「物業租賃管理局」仲裁人員評估商鋪的損毀程度是否需要承租方負責賠償。

如果仲裁人員認定為無需賠償或有限賠償會通知出租方，責令其按合理的方案將押金退還給承租方。如果違規出租方拒絕執行，那麼「物業租賃管理局」會將所保管的押金退回給承租方，再要求出租方補繳缺失的押金。

為何禁止商租中介費

中介費是為瞭涵蓋瞭尋找和安置新商戶所需的時間和成本，比如登商鋪租賃廣告，帶商戶看房，審核商戶個人資料，這看似合理的收費，但卻未必如此。

目前，大部分中介都是從房東手裡托管商鋪，再進行轉租賺取差價，這已涵蓋瞭中介尋找和安置商鋪的成本，沒理由再向商戶收取一筆額外的中介費。

如同商人低價買入商品再高價賣出，難道要在商品價格上再向顧客收取一筆廣告費和運輸費嗎，這顯然不合理。轉賣商品的差價盈利已涵蓋商品運輸和尋找顧客的成本，所以廣告和運輸費必須包含在商品價格內。這與中介轉租托管商鋪是一個道理。

相比之下，售房中介收取中介費是合理的。因為售房中介並沒有從賣傢手裡買入住房再高價賣出，而是為買賣雙方牽線搭橋，提供房地產信息，實地看房、代擬購房合同等地產經紀服務的，所以收取一次性中介費涵蓋勞務成本是合理的。

同理，作為獨立的個人和機構（比如經紀人，律師，地產經濟）為商戶提供服務，協助商戶尋找商鋪，如查找商鋪信息，實地查看商鋪，提供商務咨詢，簽訂租約合同等服務，仍可向承租商戶收取費用作為勞務報酬。但如果個人和機構受雇於出租方（比如地產經濟出租托管的商鋪），則不得向承租方收取中介費。

雖然，中介被禁止向商戶收取中介費，但還是可以向房東收取中介費。其實仔細分析，在中介將托管商鋪轉租的商業行為中，房東是受益者，但卻並未給商戶帶來多少便利。

商戶依舊要自己上網尋找商鋪資源，實地查看，承擔租用商鋪後遇到一切問題，比如遇到不良中介的合同欺詐，收取各種不合理的費用，騷擾商戶經營等問題。商戶從中介租用商鋪並不比房東帶來更好的服務體驗，但卻要支付更高的租金價格。

相比之下，中介以高於市場的價格托管商鋪後，房東不必親自耗時費力的帶人看商鋪，也不必應對拖欠租金，損毀商鋪，長期無人租用等煩惱，所有一切租賃相關事宜都由中介負責管理。從此坐收租金，省心、省力、省時的理財方式，而且還賺到更高的租金收入。

因此，房東才應該為中介費和轉租差價買單的人，而商戶並未從中介托管的商鋪獲得更優質和便利的服務，但卻要承擔更高的租金價格，以及額外的中介費。

這顯然是當前商業物業租賃市場的不合理的地方。因制度構建的缺陷，僅靠盲目貪婪的市場經濟是無法自行修正的，國傢必須及時出臺新法規加以糾正，才能讓市場經濟更加完善。

中介費成為剝削手段

目前，由於國傢缺乏合理的制度和監管，造成租賃中介以高於市場價格從房東手裡爭搶商鋪資源，再將租金價格提高50%—60%轉租謀取暴利，導致大城市商鋪價格過高，讓本就經營困難的小商戶大量倒閉。

中介費不利於中介提高服務質量，反而成為中介剝削商戶的手段，提高商戶經營成本。政府應保護那些為社會創造財富，辛勤勞動的商戶。

當然會有這樣的爭論認為：禁止中介費，但中介可以提高租金，結果商戶還是要支付同樣多的花費。但卻真的就不一樣，允許收取中介費，租金價格也不會降，反而商戶還要多支付一筆中介費。

而且，中介不但在新商戶入駐前收一筆中介費，以後每次續約也要收取的中介費。由於商戶為生意進行大量前期投資，以及多年累積的客戶，失去商鋪會造成極大損失，所以每次續約不但要接受大幅上漲的租金，還要再交一筆高額的續約中介費。商戶完全處於被出租方任意宰割的境地。

當中介壟斷大量商鋪資源就能操縱市場，商戶沒有其它租賃途徑，隻能接受中介的剝削，收1個月租金的中介費不過癮，以後還會收3個月租金的續約中介費。若政府不加以限制，中介的不合理收費會變本加厲。

新商租法案對中介的影響

近年來，租賃中介借助資本湧入商業物業和房屋租賃市場，本應提供優質的租賃服務，減少房東與商戶之間的矛盾，讓商業租賃變得更加順暢。但由於國傢缺乏有效的監管和相關法規，中介不但沒有推動商業物業租賃市場朝好的方向發展，反而給商戶帶來更多問題。

無良中介導致商業物業租賃市場亂象叢生。一些商鋪被中介和二房東多次轉手，到商戶手裡租金價格奇高，並且簽署的租約根本無法履行。承租商戶開店沒幾個月，就被房東收回商鋪，導致損失掉大筆投資。

《商業物業租賃修改法案2022》的規章制度能有效扼制中介的不良行為。通過禁止向租客收取中介費，不得報復性終止租約，商戶獲得5年保障租約和3年的終止租約通知期，以及「物業租賃管理局」協助維權，確保中介嚴格遵守規章制度，為房東和商戶提供優質的服務。

首先，禁止中介費能限制中介以各種名目繁多的費用剝削租客。比如看到商戶非常渴望租下商鋪，就索要上看房費，簽約費，信用審查費，清潔費，登記費，高價物業費等不合理收費。

中介不得在物業費上賺取盈利，這能有效制止中介通過收取高額物業費牟取暴利。比如一些黑中介承諾不收中介費，租金優惠，但商戶入駐商鋪開張營業後，再迫使其繳納高價的網費，柴暖費，衛生費，垃圾費，維修費，保安費，就差沒收保護費。不繳錢就停水停電，結果各項物業費的價格都快趕上租金。

中介終止「定期租約」和「不定期租約」都要給3年通知期，並且3年終止租約通知期內租金價格不變，中介會損失很多租金收入，這大幅提高中介趕走商戶的成本，有助於商戶獲得價格合理的長期租約，避免中介在續約時大漲租金剝削商戶。

中介也無法在續約時，以終止租約為要挾向商戶收取中介費。由於3年通知期大幅提高中介趕走商戶的成本。而且每次商戶搬離商鋪，出現空置期而損失租金收入，加之收取中介費將面臨5-10倍的罰款風險，所以中介通常不敢索要中介費，而是以合理的價格與商戶續約。

商戶每年隻接受3次查房，避免中介找茬騷擾商戶經營。如果房東要查看自己住房的情況，應通過中介預約查房時間，並與中介一同檢查商鋪。

商戶的違約金最高不得超過2-4個月房租，每次支付房租不得超過1個月租金。這能避免商戶因違約而損失過多資金。黑中介就無法通過找茬，騷擾，威脅的手段迫使商戶違約提前搬走，進而獲取高額違約金，或者扣押商戶預交多達1年的租金。

中介不能長期拖欠房東的租金，擅自拆改商鋪，從事幹擾周邊鄰居生活等商業活動，否則房東有權立即終止租約，並收回商鋪。

中介提供無法履行的租約會觸犯合同欺詐罪，不但要賠償商戶的損失（包括裝修費用，按商戶收入估算的法定賠償金額），還要承擔法律責任。

成立「物業租賃管理局」能更好的協助商戶和房東維權。中介拖欠房東租金，破壞商鋪後逃逸，無理克扣押金，都會被管理局追討。任何違規行為都將得到懲罰，確保中介嚴格遵守規章制度，認真為房東和商戶提供優質服務。

政府要在各大城市對違規的黑中介進行嚴打。抓到第一次就高額罰款加義務勞動，抓到第二次就得坐牢，隻有嚴懲才能改變中介行業坑蒙拐騙的亂現象。壞的制度使天使變魔鬼，好的制度使魔鬼變天使。

按法律程序解決租賃糾紛

當租賃雙方產生糾紛應向「物業租賃管理局」申請裁決，或向地方法院申請“民事訴訟”。出租方不得私自使用暴力驅逐承租方，必須獲得法院的驅逐令，並由法院指派的法警或協警的陪同下，才能強行搬離承租方財產。按法律程序能處理租賃糾紛能消除很多潛在惡性暴力事件。

然而，當前中國司法部門沒有為租客提供良好的權益保障，而且一些民警缺乏基本的法律知識和技能，無法公平合理的處理租賃糾紛。

具搜狐網站的報道，一傢商戶與房東簽訂多年商鋪租約做合法零售生意，而後房東將店鋪出售，新房東就要求承租商戶立即搬離。承租方商戶拒絕搬離。新房東就帶人把商戶的店鋪砸瞭，把店內設施都扔到大街上。承租商戶立即報警，警察到場後，什麼也沒做，隻告訴租賃雙方自行解決，隨即離開。

更有甚者，房東欠瞭大筆租賃稅，警察找上門來，居然向承租方討要租賃稅，並威脅到如果不替房東繳納拖欠的租賃稅，就會將其趕走。

租賃稅是隨著租金收入而產生，應由房屋產權所有人繳納，而承租方是支付房租的，怎麼還能讓承租方繳納租賃稅？

體制內一些“飯桶”警察真是混蛋到傢瞭，沒有一點保護公民人身安全的意識，甚至連一點法律知識都沒有，隻為瞭盡快完成差事，好回到辦公室喝茶上網打遊戲。

中國要建設成法治社會和諧社會，首先要保護民眾人身財產不受侵犯作。沒有法院的授權，任何個人和集體都不得私自使用暴力手段去威脅和妨礙人身自由。一切爭議都要通過法律程序解決，就能消除很多潛在的惡性暴力事件。

例如：山東辱母殺人案。22歲的男子於歡和母親被11名催債人侮辱長達1小時。期間催債人當著歡的面，把生殖器往他的母親臉上蹭。路過的工人看到瞭這一幕，選擇報警，警察到來後說“要賬可以，但是不能動手”隨即離開。看到警察離開，情緒激動的於歡站起來往外沖，卻被催債人攔下。隨後忍無可忍的於歡用水果刀刺傷4人，其中一人因失血過多休克死亡。

其實造成這次惡劣的犯罪事件的主要責任是不作為的警察。保護人民生命財產安全是警察的天職。然而，這幾位為玩忽職守的警察，看到這麼惡劣的暴力事件後，僅給一句警告就隨即走開，他們不僅僅是瀆職，而是缺乏人性基本良知。

如果沒有這些不負責任的警察，也就不會釀成後來惡性暴力事件，甚至根本就不會有敢在光天化日之下做出禽獸行為的黑社會。這些警察存在嚴重失職，致使人民生命安全受到重大損失，已觸犯玩忽職守罪，對於嚴重失職的警察要被判刑。

欠債不還的老賴確實可恨，但要必須要通過法律程序來討還債務，如向法院起訴，要求查封債權人的財產，凍結其銀行賬號。但絕對不能使用暴力手段來軟禁，毆打，威脅債務人。

中國有很多基層警察技能和道德低下，他們往往無法公平的處理決民事糾紛。當人們自身遭受到大量不公正的待遇無法得到伸張，就會把怨氣發泄在別人身上。於是中國形成一個極不和諧，人們相互攻擊，缺乏誠信，沒有道德底線的社會。

公平合理的處理民事糾紛是預防惡性犯罪的第一道防線，讓每一位中國公民獲得安全感，感受到法律的公正，才能安居樂業，而不攜傢帶口移民出國。

中國警校應加強對民警的培訓，重點提高公正處理民事糾紛的技能，這遠比抓幾個毒販子能為社會消除更多安全隱患，讓中國變成一個更美好的國度。

目前，中國作為一個成功的發展中國傢，能有效懲治違法行為，但與發達國傢相比，在社會管理細節上，比如保護個人權益方面應有缺陷。社會上存在大量不公正的欺凌事件得不到有效管控。中國需要構建更加完善的社會管理制度，才能適應更高層次的經濟發展需求，盡快邁入發達國傢行列。

構建中國的法治社會，保護實體商戶

未來中小城市的經濟發展必須依賴商貿服務業，小城市搞制造業缺乏人口，高科技產業缺乏人才，根本競爭不過人口密集的大城市，靠小農經濟會窮得要死，搞大農場又養活不瞭足夠多的富裕人口，所以隻剩下第三產業這唯一出路來拯救走向衰敗的中小城市。

繁華的商業街能夠滿足人們購物，休閑，文化娛樂的需求，而一旦商業街變得蕭條，城市生活會變得單調乏味，服務業工作崗位減少，人口將會流失，城市將逐漸走向衰敗。

一個人口不到百萬的中小城市，沒有足夠的年輕勞動力來吸引企業建廠，又沒有繁華的商業街，實體零售，餐飲，娛樂服務業，缺乏豐富娛樂生活，以及服務業工作崗位，僅剩的一點年輕人口也都將流向大城市，最終這座城市將無可避免的淪為鬼城。

因此，中小城市的領導層一定將本地的商業街規劃放在首要任務。商業街必須坐落在城鎮的中心地段，以及交通樞紐地段，進而帶來更多的客流量。

並且，每間臨街商鋪都要有足夠大的面積，門面寬度不小於5米，營業面積不小於30平米。還需將餐飲，零售，娛樂的不同類型的商鋪交錯佈局，避免惡性競爭。

實體零售，餐飲行業適合小本經營，投資小盈利快，創造一批富裕的個體戶傢庭。他們往往是城市最辛勤的勞動者，也是忠誠的核心群體。因為個體商戶創辦的商鋪坐落在城市，服務這裡居民，從這座城市賺錢，個體商戶就很依賴所在城市的興衰，而不會輕易遷移到其它城市。

因此，政府機關一定要重點保護個體商戶免受侵擾。假如地痞流氓黑社會，青面獠牙的公務員，天天來店鋪裡，敲詐勒索，要錢要貨，還怎麼做生意。最後辛勤勞動居民都跑去法治嚴明的大城市，或移民國外生活。

例如：李克強總理曾做過一次報告講述：某城市一小年輕人開辦一傢小書店，經常被各種部門檢查，索要各種罰款，最後實在找不到理由，看到對面大樓玻璃反光照到書店裡面，說這是光污染啊，要罰款啊。年輕人說實在沒錢啦，都被你罰光啦，我都吃不上飯啦。最後這些人民公仆拿瞭一摞書走啦。

有的商戶生意剛開張就看到一輛城管車呼啦開到門口，下來倆人二話不說直接要手續，商戶事先有準備，營業執照，衛生證，健康證全都辦好的，城管看完來瞭句：你這門頭招牌辦手續瞭嗎？什麼？招牌都要手續？交兩千塊錢管理費，辦個證。然後就是各路衙門都過來索要各種費，結果生意每天利潤不到60元。

消防局檢查，這店鋪消防不到位，限期整改！商戶說，這是我租的房子好啊，我自己的社保和裝修沒問題啊，是大樓的消防設備有問題好嗎？不管！限期整改，不改，罰30萬！於是一共花瞭4.8萬，買通兩個消費部門的人！

改革開放40年來，中國數千萬的個體戶開店做生意，有誰沒被政府部門勒索過。各路衙門都想從實體店撈一把，給不起錢就等著店鋪會被查封。

知道為什麼中國富人都愛移民出國嗎？為什麼中國富人對國傢沒有認同感，在中國賺到的錢，卻要全傢移民把財富都轉移到英美國傢。

中國富人都喜歡移民出國，沒有國傢榮譽感，沒有社會責任感，認為賺到財富是憑借自己本事，跟國傢沒半毛關系。政府公仆天天欺壓我，盤剝我，開店做生意要給各個衙門送禮，在這樣社會環境下的富人是根本不可能愛國的。

中國開店生意人，天天被公仆查水表，一會來張光污染罰單，一會消防，衛生，居委會大媽，都來店裡要紅包。那這生意還能幹嗎？房東要漲一倍房租，不給就終止租約，在中國開店是世界最苦逼的事情。

中國富人出國後都對國傢一堆怨氣。試想一下，哪個公民會對一個遍地貪污腐敗國傢忠誠。想起小時候，每次落過傢鄉美國領事館前，人們排著讓人絕望的長隊等上幾個小時，乞求拿到一張去美國的簽證，作為一個城市管理者要為此感到羞愧。

為什麼不能把自己的傢鄉建設一個公平，和諧，富饒，幸福的城市，讓每個中國人都安居樂業，以生活在中國而感到驕傲。

因為中國社會沒有公平，沒有安全感，經常被腐敗的政府部門敲詐勒索，又有誰會對這個國傢忠誠呢。富人們都覺得老子賺錢是靠自己本事打拼的，政府都是一幫不勞而獲的吸血鬼，寧可去美國當二等公民，也不在國內忍受不公平的剝削。中國的富人精英都是這樣的心態，國傢怎麼會有凝聚力，又如何完成中華民族的偉大復興。

因此，國傢必須制定法規來限制基層公務員擅自進入商鋪檢查。但工商局，衛生局，稅務局，公安局仍擁有隨時突擊檢查商戶的權利，隻是每次檢查必須獲得本部門局長或副局長的批準並簽署檢查令，有明確的檢查目的，並將檢查結果記錄在案。

未獲得部門領導授權檢查令，公職人員不得擅自進入企業或營業場所檢查，違者將受到行政處分。這能避免基層公職人員濫用職權，騷擾企業的日常運營，進而改善中國商業環境，消除政府機構滋生腐敗的土壤。

中國富人移民到歐美國傢，但無論你們多有錢，多尊貴的排場，也擺脫不瞭二等公民的身份，英美白人對你們的蔑視。中國富人和精英隻有與中華民族共同富裕繁榮，才能實現種族優越感，這才是人類至少無上的榮譽。

物業租賃管理局（商業）

為鼓勵全民創業做生意，發展實體零售店和餐飲店等消費型服務產業，推動城市商業繁榮。國傢應成立一個專職部門負責管理商業和居住物業租賃的相關事務，比如比如提供商業物業租賃的相關法規咨詢，解決租賃糾紛，登記租約，收繳並保管全國的物業租賃押金，這個部門可稱之為「物業租賃管理局」。

創辦生意需要投入很大一筆資金，冒著很高的投資風險，一旦失敗多年的積蓄都將付之東流，而商鋪是生意成功關鍵。如果說商場如戰場，那麼商鋪就是商戶的根據地。如果根據地經常被人掃蕩甚至丟失，那商戶就無法安心經營而生意倒閉。

因此，廣大個體商戶非常需要「物業租賃管理局」為其提供權益保障服務。比如為商戶提供租賃相關法規咨詢，避免中介（二房東）合同欺詐，確保商鋪的租賃合同萬無一失，確保出租方嚴格遵守“新商業租賃法案”的規章制度，不得剝削和欺壓商戶。

商戶都能獲得價格合理的長期租約，有足夠的時間經營生意賺取豐厚的盈利，進而大幅提高做生意的成功率，讓更多人民步入富裕中產階層，為社會創造更多財富和就業崗位，為中國經註入新的活力。

然而，目前政府沒有專職部門負責管理物業租賃。大部分商業租賃糾紛都要到法院解決，但法院處理時間過長，申請訴訟一等就是2-3個月。很多商戶不願意為一些不大不小的事費盡周折，於是就忍下瞭，這反而助長不良業主的違規行為，出現很多租賃合同欺詐，導致商戶所經營的商鋪被收回，生意停業，蒙受巨大的經濟損失。

中國有3000多萬實體商戶租用商業物業，以及2.7億租房人口，會出現不計其數的商業和房屋租賃糾紛，法院難以及時處理如此多的案件。

商業和居住物業租賃做為重大的民生領域，有必要成立專職的政府部門，為到權益受侵害的當事人提供法規咨詢和裁決，進而高效公正的解決商業租賃糾紛。

相比之下，民間仲裁機構要處理社會各類的商業和民事糾紛，每個領域都有浩如煙海的法規條文，就難以高效準確的做出裁決；而且作為非政府部門缺乏權威性，仲裁結果難以對當事人產生足夠的約束力。

「物業租賃管理局」作為政府部門兼仲裁機構，有很強的公信力，並且專職負責解決物業租賃糾紛，每名工作人員都能充分瞭解相關法規。通常當事人撥打「物業租賃管理局」的免費電話就能立即獲知應有的責任和權利，並轉告違規者將會面臨的懲罰，就能快速解決大部分商業租賃糾紛。

在經過初步咨詢，若租賃雙方依然存在分析，接下來可向「物業租賃管理局」申請仲裁，通常隻需3-5個工作日就獲得仲裁結果，這比法院民事訴訟的裁決快得多。如果當事人不同意「物業租賃管理局」的裁決，再向法院提起民事訴訟。

雖然「物業租賃管理局」做出的裁決不具備法律效力，但仍作為權威性的仲裁結果。裁決文書隻需送交地方法院審核，在確認裁決合理合法，會得到法院的簽字蓋章，成為具有法律效力的判決。當事人會被要求強制執行。

這能大幅減輕法院的工作負擔，提高商業租賃糾紛的解決效率，確保租賃當事人盡快得到公正裁決，就能有效制止中介，房東，商戶的違規行為。讓遵紀守法的房東和商戶獲得安全感，不必擔心自己的財產被破壞，權益被侵害而得不到伸張正義。中國的經商環境將進一步得到完善，讓人民安心的創業做生意。

此外，「物業租賃管理局」還能負責規劃夜市和集市，為本地區小商小販提供可用於經營的場所，緩解社會閑散人員的就業問題，降低做生意的門檻，從擺地攤積累資金和經驗，逐步發展成富裕的中小型商戶，讓更多底層人民通過做生意發傢致富。

「物業租賃管理局」通過收集的商鋪租約信息，獲得大量有價值的商業數據。比如各街區的商鋪分佈情況，租金價格，並分析得出人流匯集的商業熱點區域。這些數據能協助地方政府（如發改委）更好規劃商業街，促進城市商貿繁榮。

今後中國660座城鎮都需要有至少一個「物業租賃管理局」服務網點，一線大城市需要多個「物業租賃管理局」。預計全國需要1000-2000個服務網點，2-3萬名從業人員，管理費用支出約為每年50億元，其規模與“住房公積金”部門相當”。

並且，新成立「物業租賃管理局」不需要花政府一分錢，所有開銷都能從長期保管的7千億商業物業租賃押金，以及4000億房屋租賃押金的投資收益中獲得。

預計2020年中國商業物業租賃市場的租金規模超過3萬億元。按中國人均1平米商業面積，全國約有14億平米商業面積。按平均每平米月租金200元，每年僅商鋪租賃市場的租金規模約為3萬億元（考慮一定比例空置率）。按平均每個商戶上交3個月押金，全國有近7000億元商租押金由「物業租賃管理局」長期保管。

此外，2020年全國房屋租賃市場的租金規模為1.6萬億元，按平均每個租客支付3個月的房租押金，全國房租押金總額為4000億元，並由「物業租賃管理局」長期保管。

商租和房租的押金總和為1.1萬億元，按每年3% 的投資收益率，一年就能獲得約300億元的收益，足以提供全國各地「物業租賃管理局」網點的運營費用，還能有大量資金盈餘用來建設優化各地商業街，以及建設保障性住房。

此外，成立「物業租賃管理局」還能更好的監物業租賃稅的征收。房東和商戶都要在1個月內分別將租約信息和押金上傳至「物業租賃管理局」網站，或去本地的服務網點去登記租約和上交押金。該部門隨時聽取舉報，發現未及時登記租約和上交押金的出租方都將面臨高額罰款。

稅務局可隨時查看由「物業租賃管理局」收集到的全國商業和居住物業租賃數據，並獲知每個業主應繳納的租賃稅額，逃稅很容易被抓到，並面臨高額罰款甚至被判刑，進而促使大多數出租方自覺照章納稅。

因此，成立「物業租賃管理局」提供完善的租賃權益保障服務，為數千萬商戶帶來價格合理的長期租約，完善中國經商環境，讓廣大商戶為社會創造更多財富和就業崗位。並且作為財務獨立部門，又不需要政府的財政支出，還能協助稅務局征收更多租賃稅，是造福於民功德無量的事業單位。

· 物業管理局熱線電話

關於房屋，商鋪，等物業租賃的問題，撥打全國統一衛生熱線電話nnnnnn進行投訴，尋求公平合理的解決方案。

房屋與商鋪租賃的法規對比

租賃期限：

· 房屋租賃有1年終止租約通知期。「不定期租約」和「定期租約」的賃期期限至少有1年。

· 商鋪租賃有3年終止租約通知期，並且有前5年租約保護期，每次商業物業「不定期租約」和「定期租約」租賃期限至少8年。

租金漲幅：

· 出租房每年租金漲幅不超過5%，多年漲幅一次不超過10%。如果出租房租金遠低於市場價格，需要超額漲租金，要向物業租賃管理局提出申請，經過批準才能超額漲房租。

· 商業物業租約期限內租金年漲幅不超過3%，但在簽署續約合同的起始租金漲幅不受限制，由租賃雙方談判決定新租約起始價格。

承租方違約金：

· 房屋租客賠償的違約金最高不超過1個月租金。

· 承租商戶的違約金為2-4個月租金，根據年租金價格而定。

押金：

· 房租租客的押金不超過1個月租金。

· 承租商戶的押金不超過2個月租金。

裝修問題：

· 出租房裝修要經過房東的同意。

· 商鋪裝修不需要經過房東的同意。

很多中小商戶投資幾十萬裝修店鋪，購買設備和產品，招聘員工，押上自己大半生的積蓄開店做生意，至少要獲得8-10年長期租約才能收回投資成本，並賺到足夠的財富。所以商業物業租約至少要給予8年租賃期限。

相比之下，出租房就無需如此長租賃期限，大部分租房者平均租賃期限也不過2-3年。更換出租房所帶來的不便，以及所牽扯的經濟利益，遠遠低於商鋪。所以房屋租賃隻需設置1年結束租約通知期，就足以防止房東隨意趕走租客。

然而，商鋪租約牽扯到巨大的經濟價值，以及搬遷成本非常高，要從新裝修商鋪，丟失原有的客戶，所以必須要給3年終止租約通知期，商戶才能有充足的時間去尋找新商鋪，以及在續約談判時有足夠的談判籌碼。

由於商鋪作為經營性的場所有巨大的經濟價值，而且不同商鋪之間的價值也有巨大的差距。能夠賺錢的商鋪本就不多，選錯一個商圈、買差一個路口，都會天壤地別。優質商鋪的租賃合約帶來價值數百萬甚至上千萬元的經濟利益，而差商鋪的租約甚至是賠錢的負資產。

因此，商鋪價格漲幅往往由市場來決定，而無法如出租房價格那樣限制商鋪價格漲幅。國傢沒法按照商鋪的市場平均價格來限制某些優質商鋪的價格漲幅。即使相同面積的商鋪，差一個路口，帶來不同客流量，就會有巨大的價值差別。

所以，商鋪租約和續約的起始價格由租賃雙方談判決定。但隻是限定在租約期限內租金漲幅不得超過3%。而出租房的規定是，每年租金漲幅不超過5%，多年漲幅一次不超過10%。

房東才是最大受益者

看似《商業物業租賃修改法案2022》無比苛刻法律條文，讓新地主階級的房東們非常不爽，但最應該歡迎新租賃法案的應該是不勞而獲的房東們。因為租賃修改法案是來保護做生意人，不能任由為富不仁的新地主階級胡作非為。

實體商戶已經被電商打得丟盔棄甲，難以生存各地出現關店潮，再繼續被房東的剝削，中小商戶都破產，以後沒人開店做生意。今後中國的商業街都將消失，10萬億元商業地產，400萬億元房地產都要崩盤，房東的店鋪資產都將變成一文不值的違章建築。

隻有當更多人開店做生意賺錢，房東的商鋪才能常年下金蛋，一輩子甚至2-3帶人都可以衣食無憂，舒舒服服做個收租的地主。

資本傢是貪婪，盲目，短視的。馬克思說過“資本傢會把繩索賣給即將絞死他們的人”。

中國富人必須寧記一個道理，政府維護窮人利益，就是在保護富人的利益。不然暴民會把你們吊死在路燈下，瓜分你們傢產。富人要是不想這種悲劇發生，要麼買張機票飛去美國，要麼就在中國老老實實做個有社會責任感的富人。

中國富人移民到歐美國傢，但無論你們多有錢，多尊貴的排場，也擺脫不瞭二等公民的身份，英美白人對你們的蔑視。中國富人和精英隻有與中華民族共同富裕繁榮，才能實現種族優越感，這才是人類至少無上的榮譽。

商鋪是服務行業創造財富的生產工具，是最為重要社會資源，是21世紀市場經濟的“土地”。盡管房東有商鋪的所有權，但商鋪具有農耕社會“土地”的屬性，屬於社會資源。國傢有權制定法規來管控商鋪的價格漲幅，租賃期限，以及商業物業租賃的相關法規。

政府有義務保護好廣大辛勤創業商戶獲得所需商鋪資源，實體商戶生意興隆發傢致富，房東們才能世世代代坐地收租，躺著賺幾輩子的錢。

中國商業規劃 2022

服務業，個體戶，中國經濟繁榮的希望

人們都在問：為什麼中國GDP連年增長，但普通人賺錢卻越來越難。因為曾經那個人人做小生意都賺錢發傢致富的黃金年代一去不復返。個體戶，街邊小店被電商摧毀，底層勞動人民致富的通道被堵死，曾經的個體戶小老板都淪為廉價的打工仔。

自改革開放以來，中國有數千萬個體戶從事實體零售發傢致富；但隨著互聯網電商的崛起，零售業就變成一個贏者通吃的資本遊戲，互聯網本質就是趨於壟斷，任何互聯網領域最後隻能留下一兩傢巨頭。電商終將毀掉數千萬實體商戶，以及與之配套的大量服務業工作崗位，導致城市商業街蕭條，人們外出消費活動減少，進而引發城市經濟衰退。

實體零售業和餐飲業適合小本經營的創業者，擺個地攤，路邊餐車，隻需一點投資就能做個體戶，為那些沒學歷又沒資本的基層民眾提供一條脫貧致富的上升通道，否則他們隻能長期從事低端的勞動密集型的工作崗位，拿著最低工資，艱難的生活一輩子。

在21世紀市場經濟條件下，商業地產，房產成為人們生產和生活，創造財富的必要社會資源。尤其是以服務業為主體的城市經濟，其零售業，餐飲業，住宿都離不開商業房產。可以說，如今商鋪營業面積，就如同農耕社會的土地一樣重要，是創造財富所不可或缺的生產資料，而房東自然成瞭新時代的地主階級。

今天，那些囤積幾十套房產的大房東與舊社會的大地主有著相同的本質，都是依賴出租個人資產（房屋或土地）來獲取租金，但自身幾乎不創造財富，卻占據著重要社會資源。而辛苦創業的商販們卻經常被高額的租金，房東的刁難逼得生意關門。這與過去被地主剝削的佃農又何曾相似，辛苦勞作，交完租子，所剩無幾，一直在溫飽和貧困線上掙紮。

在中國經濟高速增長的幾十年裡，城市興起“新地主階級” ，那些房叔，房姐，炒房客們擁有十幾套，幾十套，甚至上百套房子，這其中的很多房子被空置起來，導致城市住房短缺，不斷的推高房價和房租，讓城市居民承受巨大的生活負擔。很多傢庭為瞭在城市購買一套住房耗盡瞭兩三代人所積累的財富。

長此以往，社會財富將進一步分化，少數地產商和大房東占據大量社會財富，哄抬房價和房租，推高生活和經商的成本，底層人民生活將更加艱難。高昂的租金使得大量零售店，餐飲業的小生意者關門倒閉，城市商業街蕭條，經濟陷入衰退。

當中國人工成本不斷上漲，城市的制造業崗位將會大量流失，很多低技能工人和新進城農民工所需工作崗位隻能由服務業來提供。

以實體零售和餐飲業為核心的現代服務業，能提供大量勞動密集型就業崗位，如營業員，服務員，廚房工，清潔工，裝修維護，保安，並且還能帶動金融，IT，廣告，建築，運輸，制造業，農業等很眾多其它的就業崗位，讓廣大低技能的勞動人民有收入來源。由實體零售和餐飲業構成的商業街還能拉動周邊房地產業，促進居民外出消費，為城市經濟帶來活力。

2013年中國批發零售9300萬從業人員，餐飲住宿就業崗位3200萬，兩大服務產業就直接提供1.2億從業人員，加上其所拉動的其它行業的就業崗位更是超過2億。

在很多人看來實體零售業和餐飲業不過是一些下等工作崗位。然而在眾多歐美日等發達國傢，恰恰是實體零售業和餐飲業提供最多的就業崗位，為廣大中下階層有基本的收入來源，支撐起美國龐大的消費經濟，進而供養大量高科技和金融產業。

相對而言，制造業的所生產的產品是面向全球競爭，而實體零售和餐飲業所提供的服務是面向本地，受地理限制。所以發達國傢的零售員，廚房工，清潔工的工資可以隨著本地經濟水平不斷提高，而不會出服務業崗位流失外國的情況。

制造業所生產的商品要參與全球競爭，要盡可能壓低人工成本。而實體零售業和餐飲業所提供的工作崗位如營業員，服務員，清潔工，保安，運輸物流等服務業崗位是面向本地的服務。

人們不可能為瞭外國餐館便出國吃一頓飯，甚至人們在外出就餐和購物都不願意花出超出30分鐘的路程。因受地理的局限，即使發達國傢的餐飲業和零售業的工資是其它國傢的10倍甚至100倍，也不會出現本地的餐館和便利店外流，反而是工資越高的地區，人們消費水平越高，服務業更加繁榮。

例如：美國本地麥當勞餐館可以為員工開出10美元的時薪，但在美國無法為本地富士康流水線上工人開出每小時10美元工資，因為中國富士康工人每小時隻需要2美金。所以美國麥當勞的廚房工不會因中國人的工資更低而丟掉工作，但低附加值的中低端制造業崗位卻會流向海外。

看似美國憑借金融和高科技產業成為最發達的國傢，但如果沒有餐飲業和零售業所提供大量基層就業崗位，那麼廣大中下階層就將失去收入來源，沒有龐大的經濟基礎，也不會有上層的金融業和高科技產業，更不會有強大的美國。

更很重要的是，實體零售業和餐飲業適合小本經營的創業者，擺個地攤，路邊餐車就能做個體戶，為那些沒學歷又沒資本的基層民眾提供一條脫貧致富的上升通道，否則他們隻能長期從事低端的勞動密集型的工作崗位，拿著最低工資，艱難的生活。

2016年我國有零售個體工商戶1567萬個，而在1999年零售業更是有高達3160萬個體戶，這背後就是3000多萬的中產傢庭，至少讓一億人過上富足的生活。而如今小本經營的個體戶生存環境愈加困難，不但面對高昂的店租，更是要面對互聯網電商的毀滅性打擊。

網店淘汰實體店的過程，其實就是大財團淘汰個體戶的過程。任何事物到瞭互聯網都將迅速走向壟斷，那些營銷手段成熟，資金雄厚，供應量穩固，用無法匹敵的價格優勢，搶走小資本個體戶的生意，最後少數幾傢直營大電商贏者通吃，壟斷零售業所創造10幾萬億財富。

近些年來，大量實體零售個體戶倒閉，身為老板的中產階層傢庭，淪為平困的打工仔。商業街的凋零，不復昔日的繁榮，道路上穿行的，是大量的外賣車輛。

一幫啃老族的宅男，宅女，成天窩在傢裡，除瞭打遊戲，看韓劇，睡覺，再就是上天貓和京東刷網購，叫外賣，吃得滿身肥膘加高血壓，不外出，不工作，不社交，更不會結婚生子，難道這就是互聯網電商帶給我們的未來生活嗎？

我們必須認識到，一個街邊小店背後就是一個中產階層傢庭，摧毀瞭他們的生存環境，那是社會的災難。商業有其基本規律，它的作用不隻是買賣商品，而更重要的是把人、公眾吸引到大街上去。當他們一傢、兩傢店鋪尋找，以購買一件滿意衣服的時候，他們很可能發生遠超過一件衣服價值的“隨機消費”。

例如：夫妻兩個人逛街，可能產生餐飲消費，可能一起看一次電影，如果有孩子，他們還可能為孩子買些“過去根本沒想去買的東西”。而且，市民這樣的逛街行為，使得一個城市產生瞭巨大的活力，它是城市的重要景觀，也是人類生活的一部分。

我國作為一個旗幟鮮明的社會主義國傢，在公司法第五條規定，公司從事經營活動……必須遵守社會公德、商業道德……承擔社會責任。然而，資本總是帶有貪婪的原罪，需要政府通過政策加以糾正，在追逐利益與負擔社會責任之間獲得平衡。

筆者會在《？？？》進行詳細描述，如何通過稅收政策來實現電商與實體商戶的平衡界限，這篇文章為中國未來100年財富分配的文章。

本文接下來則主要討論，如何通過房產稅有效的控制城市房價和房租，讓普通民眾能更容易的做小生意，打工者擁有舒適的居住條件，進而更好的從事生產和消費。

我們看到，由實體零售業和餐飲業構成的商業街對一個城市的重要性，而商業用房，住宅用房是發展城市服務的必要生產資料。因此，住房雖是商品，但更是人們生產和生活必須品，與農業社會的土地有著相同的屬性，不能任由市場炒作。

否則，就出現少數地產商和大房主壟斷社會財富，普通居民無論如何努力打拼，但卻一輩子都買不起房，蝸居在幾平米的出租房，造成嚴重的人道主義災難。高昂房價，房租，店租，透支人民的財富，抬高底層民眾的生活成本，逼得小生意者關門倒閉。城市居民消費銳減，經濟衰退，貧富分化加劇，引發嚴重的社會矛盾。

當然，今天政府在調控房價，限制“新地主階級”擁有過多房產，不會采用土改那樣粗暴的方式，但通過對第5套以上的住房征收高額房產稅，迫使大房主賣掉多餘的住房，由沒有住房的居民，以及擁有1-3套住房的中產傢庭購買，然後再將其出租，即能增加中產傢庭的財富，又能讓底層人民租到廉價優質的住房。這屬於限制少數利益階級，而惠及廣大人民的好政策。

電商的危害，解決之道“網購消費稅”

自改革開放以來，中國有數千萬個體戶從事實體零售發傢致富；但隨著互聯網電商的崛起，終將毀掉數千萬實體商戶，以及與之配套的大量服務業工作崗位，導致城市商業街蕭條，人們外出消費活動減少，進而引發城市經濟衰退。

電商壟斷零售業，毀掉的不僅僅是街邊商鋪，還包括與之相關的一整套服務產業鏈，倉儲物流，廣告營銷，商貿服務，律師財務，金融保險，衛生保安，造成1-2億服務業人員失業，高達10萬億元商業地產失去價值。

政府應意識到：一傢街邊小店的背後就是一個中產傢庭，破壞他們的生存環境，那將是社會的災難。商業有基本規律，其作用不隻是買賣商品，而更重要的是分配社會財富，讓每更多人參與到經濟活動當中來。

個體戶是最具經濟活力的勞動者，每位個體戶都要為自己的生意負責，勞動積極性比給打工的雇員高很多，並且創造的剩餘價值都歸自己所有，沒有老板的剝削，能夠比從事同樣工作的打工仔獲得高出幾倍的收入。

因此，個體戶經濟能夠優化社會財富分配，創造更多富裕的中產傢庭。他們會更多的消費，給子女更好的教育，成為中國社會的中流砥柱。

廣大基層勞動人民的賺錢方式，無非是給別人打工，或自己做點小生意。而實體零售業和餐飲業適合小本經營的個體戶，2000年以前在街邊開傢小店，小吃部就能發傢致富，為那些沒學歷的基層勞動人民提供一條脫貧致富的上升通道，否則他們隻能長期從事廉價的體力勞動，靠著微薄的工資艱難生活。

然而，當電商和大資本財團進入到零售餐飲業，個體戶的生存環境越加艱難，實體零售業出現倒閉潮，街邊小店越來越少。中國普通勞動人民就會越來越窮困，社會貧富差距越拉越大。

根據中國零售行業發展報告：1999年零售業有個體工商戶有3160萬個，而2018年我國有零售個體工商戶下降至1649萬個， 30年間減少瞭1511萬零售個體戶，而這還隻是有交稅記錄的數據，但實際零售個體戶倒閉的數量遠高於此。假設2000萬零售個體戶倒閉就會讓6000萬人口陷入貧困，而他們本應是富裕的中產傢庭。

為什麼中國GDP連年增長，普通老百姓賺錢卻越來越難？因為個體戶經濟被摧毀，底層勞動人民致富的通道被堵死，曾經的個體戶小老板都淪為廉價的打工仔。

當商業邁向互聯網就變成一個贏者通吃的資本遊戲。因為互聯網巨頭獲得新用戶，以及為新用戶提供服務的邊際成本趨近於零，其餘競爭者會迅速失去用戶而倒閉，所以互聯網的每個領域都被一兩傢巨頭壟斷。

市場經濟的發展就是兼並，壟斷，倒閉，而互聯網無限的加快壟斷進程。實體零售商隻不過與周邊的幾傢商戶競爭，但互聯網打消瞭地理屏障，全國幾千萬商戶一起競爭。價格戰，宣傳戰，競爭之慘烈，最後隻有少數商業精英，再憑借龐大資本，才能在這場競爭中生存下來，最後的贏者將壟斷巨額利潤。

電商最賴以生存的就是互聯網流量，但流量隻能被少數大電商所把持，而失去流量的中小電商隻能面臨被淘汰的命運。

最終當天貓和京東大型直營電商，完成佈局全國的前置倉庫，提供1小時達快遞服務，再憑借龐大的銷量從廠商低價進貨，低價銷售，打垮所有電商和實體商戶，壟斷全國近10萬億元零售業利潤。當自動駕駛快遞車，自動倉儲的普及，最後連300萬快遞員也都將失業。

實體零售業本可為中國創造6000萬個就業崗位，加上與相關服務產業鏈超過1億人就業崗位，讓馬雲和劉強東的電商壟斷零售業就不會超過100萬就業崗位。

此外，未來電商外賣會將餐飲業變成，每座城市幾個大型地下食品加工廠，上萬個機械手臂，每分鐘炒一萬份宮保雞丁，然後由自動駕駛快遞車配送到千傢萬戶。大街上除瞭少數接待富人的高端餐館能繼續營業，大部分實體餐館都將倒閉。

一幫失業啃老族的宅男宅女成天窩在傢裡，上網打遊戲睡覺。在天貓和京東網購，叫外賣，吃得肥胖癥，糖尿病，高血壓；沒工作，不出門，不社交，更不會結婚生子，難道這就是互聯網電商帶給我們的未來生活嗎？

馬雲一句名言 “要讓天下沒有難做的生意”，結果變成瞭 “讓天下沒生意可做”。

人民曾經敬佩馬雲一個白手起傢，創造財富奇跡的偉大企業傢，支付寶和電商帶領數百萬的商傢致富。但最終結果卻是讓數以千萬的實體商鋪關門倒閉，消滅實體零售業，壟斷數十萬億的零售財富，堵死數千萬小生意人致富通道。

如今，互聯網電商連買菜地攤的生意都要搶。當然國內菜市場個人商販服務質量非常糟糕，菜市場臟亂差，充滿惡臭，銷售過期腐爛食物，缺斤少兩，討價還價，購物體驗極差。國傢需要整頓各地菜市場。

個人商販菜市場可以被取代，但不能是被電商取代。而是被大型超市所取代。因為大型超市能拉動更多就業，一個超市要很多員工來維護。菜農可以去到超市裡打工。

超市能提供舒適購物環境。人們要開車去超市，每次買一車食物，帶動汽車工業，大型購物中心，停車場，公路，橋梁基建，等一系列的配套設施。

但如果連蔬菜和生鮮也都被電商取代，連賣食物的超市也都關門瞭。而互聯網送貨倉庫都自動化，配送外面也都自動駕駛機器人，電商能把零售業和餐飲業的工作崗位減少100倍，餐館也被外賣取代，中國實體商鋪都將倒閉，商業街消失，城市服務業消失，2億人口失業，房地產也會跟著崩盤。

這個世界上也隻有電商能摧毀中國的經濟，讓中國的城市服務業消失。馬克思說過“資本傢會把繩索賣給即將絞死他們的人”。中國資本傢必須寧記一個道理，政府維護窮人利益，就是在保護富人的利益。否則中國經濟崩盤，人民一貧如洗，接下來就要瓜分資本傢財富。

電商老板總是在宣傳作秀，我們電商企業為中國創造多少就業崗位，誕生多少千萬富豪，網紅直播銷售上億，但背後代價卻是毀掉幾千萬實體商戶，毀掉中國的商業街，房地產，以服務業為主體經濟的中小城市，造成上億人口失業，無限加劇中國的財富分化，最終毀掉中國人的生活。徹徹底底的中國經濟殺手，卻把自己包裝成一個偉大企業傢。

政府不能隻關註電商帶來短期利益，比如新冠疫情下，大傢都搞直播賣貨，農民搞直播賣掉滯銷的農產品，但這隻是少數個別案例被電商拿來當做宣傳工具。若廣大農民有能力開網店賺錢，無異於在說綿羊在跟狼搶肉吃。

任何事物到瞭互聯網都將加速走向壟斷。電商帶來的短期經濟效益跟本經受不住時間考驗。十年前每傢淘寶商戶都賺錢，現在幾乎每傢淘寶商戶都在賠錢。電商隻能讓少數商業精英變成富豪，但代價卻是廣大實體商戶倒閉，上億人口失業。

網店淘汰實體店的過程，其實就是大資本淘汰個體戶的過程。任何事物到瞭互聯網都將加速走向壟斷，那些營銷手段成熟，資金雄厚，供應量穩固，用無法匹敵的價格優勢，搶走小資本個體戶的生意，最後少數幾傢直營大電商贏者通吃，壟斷零售業所創造10萬億的財富，而這原本是由5000萬個體戶分享的社會財富。

以馬雲為首電商利益集團整天忽悠媒體，跨境電商能將中國產品直銷全世界的千傢萬戶，跳過各國零售商。但其他國傢的領導人都是白癡啊。中國產品不但擠跨外國制造業，跨境電商又要打垮外國實體零售業和與之相關服務業。

當一個國傢失去第二產業，又失去第三次產業，這個國傢人民隻能回農村種地，那以後誰還能買得起中國的產品呢？

哪個國傢又會允許中國跨境電商大規模直銷本國千傢萬戶，摧毀本國服務業。就算有，美國天天抹黑中國，在背後指導一下，所有國傢都會對中國跨境電商集體征收200%的關稅，以保護本土零售業和服務業。

因此，不要有不切實際幻想，保護好本國實體零售業和相關服務產業才是經濟發展的正道。第三產業服務業是人類最後工作崗位。消滅零售和餐飲為核心的城市服務型第三產業，迎接人類的第四產業就是失業。

總會有人大言不慚的說：“科技消滅就業崗位，也創造就業崗位。”但問題是在1億失業人口尚未找到新工作之前，就讓電商消滅實體零售業，等待你的是馬克思共產主義革命的子彈。

科技並“沒有”創造就業崗位，而是推動產業轉移。在農耕時代90%人口從事第一產業農業，工業時代將50%人口推向第二產業制造業，商業資本時代將80%人口推向第三產業服務業。

例如： 1900年的美國產業結構：50%的農業，40%制造業，10%服務業。2010年的美國產業結構，2%的農業，28%制造業，70%服務業。可以看出明顯的工作人口從第一產業向第三產業轉移。

未來難道不會出現第四產業嗎？當第四次工業革命的號角吹響，以物聯網，人工智能，全自動化生產的新技術革命將人類踢出工作崗位，第四產業就是“全民失業”。

未來隻有少數科研和藝術創造性工作崗位得以保留，但這類高端就業崗位非常有限，大多數普通人無法勝任。

經濟不是一味的追求效率，最高效的經濟形式是一切自動化，沒人參與到經濟活動當中，效率無窮大，成本無限低，但結果卻是全民失業，靠政府發配食物過活，人類就淪為被飼養的動物，失去生命的意義。人類是需要生存壓力和競爭來維持生命的動力，而漫無目的失業生活會導致人類走向消亡。

要懂得“羊毛出在羊身上”的道理，人在經濟體系當中是最重要的附加值，把人踢出經濟活動後，誰來購買你生產的商品啊？

經濟是一門藝術，要在效率與公平之間做到平衡，即保持足夠的經濟效率，但同時也讓更多人參與到經濟活動當中，合理的分配社會財富。

未來國傢必須采用宏觀調控的“計劃經濟”，規定哪些技術可以使用，某些技術禁止使用，比如無人商店一律取締，以此來維持人民的在服務業的就業崗位。並通過優化設計的超額累進稅率來平衡社會財富分配，以加盟商業模式促進個體戶經濟繁榮。

全文來自《發展加盟商業模式，帶動個體工商戶繁榮》 《我的中國夢：復興2049》作者： Bianjie1263851

國傢需要大力推廣加盟商業模式，是引領全民致富的商業模式。特許加盟公司能夠為初次創業的小生意人，提供成熟的經營技能，完善的開店流程，以及廉價的進貨渠道，極大的提高人民大眾的創業成功率，加盟商業模式能引領上億個體戶發傢致富。

以美國成熟的商業市場為例，特許加盟商成功率高達90%，而自己獨立創業成功率隻有25%，所以特許加盟為中國人民大眾創業提供一條成功的捷徑。

例如：沒人願意在農田裡種地，也沒人願意在工廠裡幹活，所以農業和制造業領域就無需限制全自動化技術應用。但在某些服務行業就必須限制全自動化技術的應用，比如無人商店，無人餐館的推廣；否則城市的服務業崗位消失，大量居民失業，城市經濟會走向崩潰。

此外，由於農業和制造業生產的大眾消費品面向全球競爭，不采用全自動化技術來提高效率就會被國際市場所淘汰；而實體零售，餐飲，娛樂等服務業面受地理限制，隻能面向本地服務，不受國際價格影響，所以服務業應限制全自動化技術應用來維持就業崗位。

這不同於蘇聯時代僵化的“農奴式計劃經濟”。未來國傢的宏觀調控“計劃經濟”有大數據和人工智能的技術支持，讓人們感受不到自己處在一個被操控，從事強制勞動的計劃經濟體內，而是依舊如同在自由的市場經濟，這樣的“遊戲模式”才能促進人類高效的勞動。

經濟學傢預測服務業能提供90%的就業崗位，未來人類的經濟活動將是以相互服務和交易為主，而農業和制造業崗位都將被全自動化生產所取代。

盡管新冠疫情重創餐飲，娛樂，零售業等實體消費服務業，但是中國逐步完善的疫情防控措施，是可以維持人民日常外出消費出行的。在周薪制的刺激下，中國實體餐飲，零售，娛樂等消費服務業，會成為中國經濟增長的新動力。

“網購消費稅”挽救實體零售業

政府必須出臺政策來保護實體零售業，以及與之相關的服務產業，維持城市居民的就業崗位，不能允許少數幾傢大型直營電商公司壟斷零售業。

國傢應通過征收20%“網購消費稅”來提高網購零售價格，來保護實體零售業商的生存。未來電商應專註於批發行業提高商業物流效率，所以網絡批發不會被征收“網購消費稅”。

· “網購消費稅”是對電商銷售額征收20%消費稅，但不包括電商批發銷售額，以及線下實體店銷售額。

例如：某零售電商年銷售額500萬元，要被征收100萬元的網購消費稅。1000萬元電商銷售額，要被征收200萬元的網購消費稅。

未來零售電商不但要繳納13%的增值稅，還要再繳納20%“網購消費稅”。電商要避免被征收“網絡消費稅”，要麼該做電商批發，要麼去開實體零售店，以此來平衡線上和線下的商品售價差額，提高實體商戶的競爭力。

電商零售可以有，但不能擠跨實體零售，所以電商價格不能比實體零售更便宜。當電商被政府20%的“網購消費稅”基本會與線下零售的價格持平。若再算上郵費，電商價格還要更貴一些，並且要多等1-2天才能到貨，那麼人們會更多選擇的線下購物，進而促進更多電商去開實體店。

未來人們購物的習慣應該是，當本地實體店鋪買不到的商品，才會去花高價網購，即使高出10—20%的價格也是可以承受的。若本地商店有同樣的產品，人們會優先在實體店購物。這樣才能平衡實體商戶和電商的利益。網購隻是實體零售的一個補充，而不應取代實體零售，否則就是本末倒置。

電商專註批發物流領域

電商依舊能在商品批發領域發揮其應有的價值。網絡批發商從廠傢直接進貨再出售給零售商，剩去中間多級批發商的層層盤剝，提高物流效率，而不是取代廣大實體零售商導致上億人口失業。

經濟是一門藝術，應在電商與實體商戶之間找到平衡。電商主導商品批發業，把零售業利潤留給實體商戶。電商批發就不會被征收“網購消費稅”。

假設阿裡巴巴，京東壟斷全國商品批發環節，並且獲得5-10%毛利率，這與直接壟斷零售獲得同樣多利潤。那麼為什麼不把零售業的利潤留給廣大實體零售商戶呢！

如此一來，電商即提高中國貿易物流批發效率，同時又保住廣大實體零售店鋪的利益，以及大量城市服務業工作崗位，讓數千萬個體戶發傢致富，帶來商業街繁榮，促進人們外出消費。

繁榮的商業街是維持城市活力的重要元素，商店把公眾吸引到大街上去。當他們在一傢、兩傢店鋪尋找，並購買一件滿意衣服的時候，他們很可能發生遠超過一件衣服價值的隨機消費。比如夫妻兩人逛街，通常會去餐館吃飯，看場電影，如果有孩子，會帶孩子逛公園，為孩子買些以前從來沒買過的東西。

市民逛街是城市一道靚麗的景觀，為城市帶來生機活力，是人類生活重要的組成部分；而不應該是一群死肥宅，窩在傢裡打遊戲，網購吃外賣。過度發展的電商會毀掉中國社會。

2013年中國批發零售從業人員高達9300萬，餐飲住宿就業崗位3200萬，兩大服務產業就直接提供1.2億從業人員，加之與其相關服務產業鏈的就業崗位更是超過2億。挽救實體零售就保住城市服務業，為城市居民提供就業崗位，保住中國經濟發展的未來。

實體零售餐飲業適合小個體戶經營，讓勞動者分享更多經濟利益。未來實體商鋪的營業面積就如同農耕時代土地一樣重要，是商業資本時代創造財富的重要生產工具，政府要將實體商鋪如土地一樣分配給每戶傢庭。

未來中國實體零售餐飲業能創造5000萬個體戶，再加上運輸業將每輛卡車和出租車的營業權分配給個人，又是5000萬個體戶，以及個體勞務如裝修，興建別墅的5000萬勞務個體戶，至少能讓4-5億基礎勞動人民過上富裕生活。

中國政府忙於應對美國貿易戰，但卻忽略瞭最大威脅往往是來自內部敵人。蘇聯面對納粹德國鋼鐵洪流，美國上萬枚核武器，都沒有被擊垮，但卻倒在戈爾巴喬夫和葉利欽兩個內部敵人。

以馬雲為首電商集團對中國經濟危害極大，是美國特朗普危害的千百倍。電商將毀掉中國幾千萬實體商店，商戶，以及與之相關服務產業鏈，毀掉中國的商業街，房地產，以服務業為主體經濟的中小城市，造成上億人口失業，無限加劇中國的財富分化，最終毀掉中國人的生活。這個世界隻有電商能毀掉中國經濟。

中國作為一個旗幟鮮明的社會主義國傢，在公司法第五條規定，公司從事經營活動必須遵守社會公德、商業道德，承擔社會責任。

資本總是帶有貪婪的原罪，政府必須時刻驚醒，洞察經濟問題，及時通過政策加以糾正，在追逐利益與負擔社會責任之間獲得平衡。

不要拿冠冕堂皇話來反駁，科技消滅工作，也會創造工作。又或是為瞭圖書館開著，把互聯網關閉。多研究些問題，少談些主義。談主義就是喊口號，空談好聽主義，不研究問題， 是鸚鵡復讀機都能做的事情。

科技取代上百萬個就業崗位，對國傢經濟沒什麼影響，經濟系統有自行修復能力，這百萬失業人員可以進入其它行業。

但要是消滅2億服務業就業崗位，那就會對中國經濟產生無法挽回的巨大破壞，國傢經濟會衰退，2億中國人民再陷入貧困。

如果電商對中國經濟造成不可挽回傷害，政府就必須采取宏觀調控的手段，來挽救實體商業。中國承受不起2億城市服務業工作崗位消失，價值10萬億元城市商業地產，電商對實體商業的破壞，會打斷中國城市化進程，以後農民進城後找不到工作。

受到美國貿易戰打壓，其它落後國傢低廉制造業崛起，以及高效自動化生產線的應用，未來中國制造業工作崗位會越來越少。如果城市服務業不能發展起來，農民工進城會找不到工作， 中國城市化進程會被打斷。

跟本沒有所謂“自由經濟”

美國1901年就研發出能用100年的燈泡，在美國加州消防局的一個普通燈泡已經連續點亮瞭121年。

100年前的材料和技術，美國廠商就能成本生產出低廉且非常耐用的燈泡。普通燈泡的使用壽命超過人一輩子，但問題是人一輩子隻買一個燈泡，燈泡生產商都得倒閉。

於是，美國燈泡生產制造商如飛利浦，歐司朗一起商討出“太陽神計劃”。就是控制產品必須在一定時間內損壞失能，縮短壽命來創造消費，規定燈泡的壽命必須在1000小時以下，今天普通燈泡壽命在2000小時，即“計劃性報廢”。於是我們今天用到很多消費品都是過保質期不久後，就會出現毛病或損壞。

早在1920年代，美國就有雜志刊登一句警告，一件不會耗損的物品是商業上的悲劇。假如每傢企業都推出不會損壞，消費周期長達數十年的產品，那對於全人類的經濟發展與技術研發，是必會帶來相當嚴重的問題，

如果沒有一定程度的產品損壞，百貨公司不會存在，商品不會存在，設計師會存在，利潤難以維系，商業無法發展，研發難以存續，那麼我們的經濟又要如何成長。

美國100多年燈泡商人就懂得集體制度行業規則來維持行業利潤。這個世界根本就沒有所謂的“自由經濟”。

今天人們表面看到的所謂自由經濟，其實背後都是各國政府和大資本傢所超控的，世界經濟體系都是，美國華爾街富豪，以及美國深層政府（Deep State）深度計劃統籌的世界經濟，甚至包括經濟危機都美國政府人為制造的，但卻被美國冠冕堂皇的說成是自由經濟。

美國表面運行一套低效混亂的民主制度來誤導世界，但深層政府卻在後臺運行另一套高效的中央集權制度管理國傢，同時還要操控世界各國經濟和政治走向。通過制造一場國內的經濟危機，引發全球的經濟衰退，進而打壓後發國傢的經濟發展，但美國經濟又能迅速走出衰退，10年後再度發動第二波攻勢“貿易戰+病毒戰”。

美國100多年燈泡商人就懂得集體制度行業規則來維持行業利潤。連農耕時代統治者都懂得制定相應的制度來掌控經濟，難道美國發達工業國傢真的傻到讓貪婪資本傢們自由經濟，英美盎格魯撒克遜人又如何能稱霸世界300年。

大英帝國400年前揚帆起航，開啟征服世界腳步，搞得就是國傢統籌的計劃經濟。在英屬殖民地，北美種糧食，加勒比群島種甘蔗，印度種棉花和茶葉，然後再按中央統籌的價格相互交易。東印度公司是打著私有資本旗號，實則卻是一傢擁有軍隊的“國企”。

然而，“大陰帝國”最陰毒的地方就是在於，自己通過國傢中央集權操控資本的方式成世界第一強國後，卻讓亞當斯密寫出一套虛假錯誤的經濟理論“國富論”，到處宣揚自由經濟，降低稅收是國傢富強的成功之道，以掩蓋其真實的成功模式。

於是，後發國傢“國富論”的誘導下，執行錯誤的自由經濟政策，政府放棄管控，放棄關稅，結果後發國傢幼稚的資本和工業被大陰帝國輕易打跨，失去發展的機遇。

與此同時，英國一邊通過殘酷剝削本國工人，以極低的成本生產大量過剩的廉價商品，再以極低的價格傾銷到世界各地，導致很多國傢的小手工業者破產，引發世界各地的革命和動亂。

英美盎格魯撒克遜人“千年攪屎棍”，人類近代500年一切災難戰亂的萬惡之源。馬斯克在資本論第六篇“工資”所述：“英國對世界市場的惡魔般的影響，似乎這種影響不是從資本主義產生的自然規律產生的。”

政府減少對市場經濟的幹預，減少稅收，確實對經濟有益，中國改革開放就是通過市場經濟走向繁榮，但蘇聯解體後，俄羅斯政府放任不管的休克療法，任由寡頭掠奪社會財富就會將國傢引入災難。

經濟是一門藝術講究平衡，在計劃經濟與自由市場經濟之間找到平衡點。如同傢長教育孩子，既不能放任不管，也不能事無巨細嚴傢管教，不給孩子任何自由。

當電商，外賣，無人商店，要消滅實體零售和餐飲業的消亡，意味著中國價值10萬億元的商業地產，400百萬億的房產市值，城市服務業2億人就業崗位，以及未來中國數千萬億元的GDP都將化為烏有。

中國政府怎麼能由電商自由發展，這世界根本沒有所謂的狗屁“自由經濟”，必須由政府制定相應制度統籌下的經濟，才能長期繁榮穩定的發展。

美國很多就業崗位，就是政府用法律制度限制人為創造出來的：

· 美國政府把稅收制度做得十分復雜，很多居民報稅都要找專門的會計公司來計算個人所得稅，這為美國創造1000多萬會計工作。而上千萬從事金融工作的龐大就業人口，又撐起美國龐大股票市場，以及統治世界的金融帝國。

· 美國復雜的法律制度，變成一個訴訟制的國傢。在美國幹什麼事都要雇一名律師做顧問，創造500萬的律師就業崗位。中國人幹什麼事都是我跟哪個領導有關系，這就法治國傢與非法治國傢的區別。

· 美國法律禁止汽車廠商直銷，養活瞭18250傢汽車經銷商，銷售額7300億美元，雇員100萬員工，提供全美8%的零售業就業崗位，以及65萬個附帶就業崗位，整個汽車經銷商行業直接和間接拉動380萬個就業崗位，包括銷售員，修車，財務，保安，清潔，建築。汽車經銷商需要大面積的漂亮展廳，帶動城市商業街和房地產的繁榮，更是為一些州政府貢獻20%以上的稅收。

· 維護美國汽車經銷商利益

在如今互聯網時代，汽車經銷商是一個可有可無的行業，完全可以被廠傢直銷所取代。但美國政府為保護國內1.85萬傢汽車經銷商利益，禁止汽車制造商直銷汽車，人為的創造100萬個優質就業崗位，維護汽車產業鏈的繁榮。

根據美國特許經營法，禁止汽車制造商向消費者直售車輛，新車必須通過第三方授權的經銷商來銷售。該法案是為瞭保護汽車經銷商的利益，因為特許經銷商通常由汽車制造商授權銷售新車。

假如汽車制造商被允許直銷汽車，會以極低的價格傾銷，特許經銷商根本無力競爭，大多數汽車經銷商都會倒閉，大量優質就業崗位的消失，以及州政府稅收的減少。

2017年美國有18250傢汽車經銷商，銷售額7300億美元，雇員100萬員工，提供全美8%的零售業就業崗位，以及65萬個附帶就業崗位，整個汽車經銷商行業直接和間接拉動380萬個就業崗位，包括銷售員，修車，財務，保安，清潔，建築。汽車經銷商需要大面積的漂亮展廳，帶動城市商業街和房地產的繁榮，更是為一些州政府貢獻20%以上的稅收。

即使在沒有互聯網的80年代，美國傢庭電話，信用卡相當普及，人們就能從廠傢直接訂購汽車。誰不知道福特，寶馬，奔馳等汽車大品牌，直接撥打廠傢客服電話，到所在城市的直營店或庫房提車，或者車企直接把新車郵寄到顧客傢裡。

假如各大車企將壟斷新車銷售環節，建數量更少的直營店，以及更省錢的汽車庫房，那麼90%以上的汽車經銷商都要倒閉。

以通用汽車為例，在全美有4300傢經銷商，但如果按照特拉斯的網絡直銷模式，從車企官網直接訂購，然後在最近的直營店或庫房提車，或直接郵寄到傢。那麼通用隻需要不到400傢直營店和庫房就覆蓋全美新車銷售。

如果全美汽車制造商都直銷新車，那麼18250傢汽車經銷商被不到2000傢直營店取代，380萬個相關就業崗位的都將消失，漂亮的汽車展廳關閉，城市的商業地產價格下跌，政府會損失大量的稅收。

同時，汽車經銷商又是美國汽車產業鏈的重要一環，而龐大汽車產業又是美國經濟的支柱。美國是“車輪上的國傢”，汽車產業鏈創造全美十分之一的就業崗位，包括汽車經銷商，零配件經銷商，保險，汽車維修，加油站等大量服務業崗位。汽車產業每年發放5000億美元的工資，繳納650億美元的稅收。如果經銷商被廠傢直銷取代，丟到380萬人汽車鏈條，整個汽車產業鏈都將受到影響，進而影響到整個美國經濟的發展。

一些經濟“磚傢”批評，汽車經銷商是沒必要的銷售環節，完全可以廠傢直銷汽車。消費者從汽車經銷商購買新車的價格要高出許多，但這卻是白癡經濟學理論。

要知道購買汽車的消費者是“人”，人沒有工作就不會購買汽車。在成本可承受的情況下，不要輕易把人踢出經濟活動，尤其是汽車經銷商創造大量優質工作崗位的行業，作為汽車產業鏈重要的一環。

· 擴大律師產業

國傢通過政府部門提供法務訂單，比如公訴律師，參審律師能帶來200萬個高薪就業崗位，另外律師行業還會帶動100萬的助理文職人員就業崗位，合計300萬個優質服務就業崗位。

而這300萬高薪白領的衣食住行，買車買房更是會間接拉動200萬 或700萬其它各行各業的就業崗位，合計為中國創造500萬或1000萬個就業崗位。他們的生活消費，買車，買房，間接拉動其它行業700萬個就業崗位，合計為中國創造1000萬個就業崗位。

按每名律師平均個工作崗位的年薪為10萬元，200萬律師就能2000億的律師經濟產值，拉動800萬個就業崗位，合計為中國創造1000萬個就業崗位，4000億產值。

因此，國傢每年向律師服務產業的投資400億元是最有效的經濟刺激計劃，其中200億元為參審律師制度，每件案子由1名法官和2名律師聯合審理，即提高法律判罰準確度，有創造擴大律師產業，200億元為公訴律師，以及法院提供兼職法務助理律師。直接勞動經濟效益就是5倍的境界，1:5的經濟效益。間接拉動可能要超過1：20。

顯然國傢每年，政府每年拿400億帶動200萬律師就業崗位，直接和間接創造近1000萬人就業崗位。要元比每年拿上萬億元進給幾十萬農民工帶來一個份短期工作，要劃算得多。

中國經濟一出現下滑，政府就靠基建拉動經濟，但中國基建經過這麼多年快速發展已經非常完善，再拿巨額資金搞基建是很低效的投資，難以再拉動中國經濟增加。

政府每年拿出300億元投資律師產業，創造200萬個高薪法律服務產業，養著200萬西裝革履的金領律師，豈不是比政府一次砸進幾萬億元，僅給幾十萬臭烘烘的農民工提供一份修橋鋪路的短期工作好上千百倍。

基建項目雇傭的都是外地來農民工，每天風吹日曬的工作，省吃儉用，住在擁擠骯臟的集體宿舍或工棚裡，經常是半年甚至1年才領到一次工資。等工程結束後，農民工就拿著工資離開，很少在其所工作的城市消費。因此國傢砸下幾萬億基建項目，對地區經濟幾乎沒有起到拉動效應（促進作用）。

而從基建項目獲得巨額收入的地產商，承包商，包工頭，腐敗官員，卻拿著這筆錢跑到歐美國傢，買房，投資，洗錢。在中國這個為富不仁的社會，很多商人，富豪，甚至官員是沒良心的，他們不會考慮國傢民族的利益，心理隻有自己財富。

相比之下，律師才是中國最忠誠的職業群體。靠說中文的打官司的執業律師能移民美國嗎，能跟英語母語的美國律師競爭嗎，恐怕到國外隻能淪落到中餐館裡刷盤子。

由於律師職業依賴中國的語言環境，所以其利益與國傢緊密相連。中國經濟繁榮商貿發達，才會有更多民事糾紛需要律師協助打官司，進而能獲得更多的收入。若中國經濟衰退，很多律師的收入也會大幅減少甚至失業，而且他們還很難移民到國外去工作和生活。

毛澤東總是要看到社會矛盾和階級對立面，誰是真正的敵人，誰是真正朋友。政府要建設法治社會，鞏固對國傢的統治，就應該大力拉攏律師群體。

但不是把律師變成體制內一名公務員，而是保持律師自由從業者的獨立性，再通過政府提供的法務訂單，作為一種賞賜來提高律師收入，讓其為政府效勞，就會獲得全國百萬律師對政府的擁護，他們要比那些體制內的公務員更加忠誠。

同樣道理，政府要掌控全國數千萬私企，不是將其收購變成國企，也不是在私企安插黨員幹部；而是幫助私企擴展海外市場，以及政府向私企發放訂單，通過利益來掌控私企，使其聽從政府的意見，維護國傢的利益。用經濟利益是掌控私有經濟最有效的手段。

服務業是發達國傢的經濟基礎

在很多人看來，實體零售業和餐飲業是一些無關緊要的行業，制造業和高科技產業才是高大上的核心產業。但在眾多歐美日等發達國傢，恰恰是以消費驅動的零售，餐飲，娛樂等服務產業提供最多的就業崗位，為大量基層勞動者帶來收入來源，支撐起美國龐大的消費經濟，才能孕育出發達的金融和高科技產業。

相比之下，制造業所生產的大眾消費品全球流通，會面向全世界競爭，必須盡可能壓低人工成本，否則制造企業將失去市場而倒閉。由於發達國傢人工成過高，所以中低端制造業通常會遷移到低收入國傢。

然而，服務產業受地理限制，隻能面向本地提供服務，不受國際價格競爭。所以發達國傢的售貨員，服務員，清潔保安，會計律師的工資可以隨著本地經濟水平不斷提高，而不會出現服務產業外流的情況。

例如：美國麥當勞員工資每小時10美元，而中國麥當勞員工隻需2美元，但麥當勞並沒有把美國的餐館關閉都遷到中國來。美國人也不會因為中國漢堡價格便宜，便坐飛機來中國吃一頓飯，甚至人們都不願意花超過30分鐘路程外出就餐和購物。

由於服務業受地理位置的保護，即使發達國傢餐飲零售業的工資是第三世界國傢的100倍，也不會出現本地餐館和便利店遷移國外，反而是工資越高的地區，人們消費水平越高，服務業更加繁榮。

然而，在美國建工廠生產大眾消費品卻行不通，因為造出來手機和電腦價格過高。美國工人時薪10美元，而中國工人隻需要2美金，印度越南的工人隻要1美金。所以美國的廚房工不會因中國人的工資更低而失去工作，但低附加值的產業工人卻會失業。

因此，高收入發達國傢無法留下勞動密集型的中低端制造業，但卻能留下餐飲業，零售業，旅遊住宿，商業財務，運輸物流，個體勞務等中低端服務業，並帶動律師，金融，廣告，IT，健康醫療等高端服務業的需求，合計為美國帶來超過80%的就業崗位。

看似美國憑借金融和高科技產業成為最發達的國傢，但如果沒有餐飲零售等服務行業提供大量基層就業崗位，廣大勞動人民失去收入來源，沒有龐大的經濟基礎，也就不會有上層的金融業和高科技產業，更不會有強大的美國。因此，以餐飲零售消費娛樂為核心的服務產業構建瞭發達國傢的經濟基礎。

高端制造業需要高技術人才，所提供就業崗位非常有限，並且產業越升級越排斥勞動力。即使未來中國拿下世界一半的高端制造業，最多不過增加1000萬高薪崗位，但中國有7.7億勞動人口。

中國經濟快速發展，中國人工成本不斷上升，制造業所能提供的就業崗位會越來越少，工廠要麼轉移到國外低人工成本的國傢，要麼采用更高效的自動化生產線來取代多餘的工人。

但相比之下，服務業受地理限制，能服務於本城市內的居民。服務業就業崗位和工資卻能夠不斷增長，而不會出現服務產業外流。美國人不會為吃更便宜的肯德基，坐飛機來中國，但卻會購買中國生產的更廉價商品。

假設未來中國大城市的人工成本達到每小時70元（約合10美金）。如此高的人工成本，肯定容不下勞動密集型的制造業，但卻仍然能夠經營大量商店，餐館，酒吧，並帶動大量相關配套崗位如倉儲物流，清潔保安，商貿服務，財會律師，而且收入越高的城市服務業越發達。

未來中國經濟基礎將是以消費驅動的零售，餐飲，旅遊，娛樂服務業，為廣大城市居民提供就業崗位，並帶動商貿，金融，財務，律師，廣告，信息，教育，健康醫療等高端服務業的需求，創造更多優質的高薪就業崗位。

實體零售業和餐飲業更適合小個體戶經營，讓勞動者分享更多經濟利益，優惠社會財富分配，產生更多富裕的中產階級傢庭，而不是在血汗工廠裡受人剝削，掙著低廉工資的打工仔，那樣中國人民永遠都無法過上富裕的生活。

服務業才是中國經濟的支柱

在很多人看來，實體零售業和餐飲業是一些無關緊要的行業，制造業和高科技產業才是高大上的核心產業。但在眾多歐美日等發達國傢，恰恰是以消費驅動的零售，餐飲，娛樂等服務產業提供最多的就業崗位，為大量基層勞動者帶來收入來源，支撐起美國龐大的消費經濟，才能孕育出發達的金融和高科技產業。

相比之下，制造業所生產的產品面向全球競爭，要盡可能壓低人工成本；但實體零售和餐飲業是面向本地提供服務。

因為服務業受地理限制，所以發達國傢的售貨員，服務員，清潔保安，會計律師的工資可以隨著本地經濟水平不斷提高，而不會出現服務產業外流的情況。

人們不可能因為外國餐館價格便宜，便坐飛機出國吃一頓飯，人們甚至都不願意花超過30分鐘路程外出就餐和購物。因為受地理的局限，即使發達國傢的餐飲業和零售業的工資是第三世界國傢的10倍，也不會出現本地餐館和便利店流向海外，反而是工資越高的地區，人們消費水平越高，服務業更加繁榮。

例如：美國本地的麥當勞餐館可以為員工開出10美元的時薪，但美國卻無法在本地興建富士康生產線，並給工人開出每小時10美元的工資。因為中國富士康工人每小時隻需要2美金，印度越南的工人隻要1美金，所以美國麥當勞的廚房工不會因中國人的工資更低而丟掉工作，但低附加值的中低端制造業崗位卻會流向海外。

看似美國憑借金融和高科技產業成為最發達的國傢，但如果沒有餐飲零售等服務行業提供大量基層就業崗位，廣大勞動人民失去收入來源，沒有龐大的經濟基礎，也就不會有上層的金融業和高科技產業，更不會有強大的美國。因此，以實體零售餐飲業為核心的服務產業才發達國傢的經濟基礎。

高端制造業需要高技術人才，所提供就業崗位非常有限，並且產業越升級越排斥勞動力。即使未來中國拿下世界一半的高端制造業，最多不過增加1000萬高薪崗位，但中國有7.7億勞動人口。若3億中國人仍舊在血汗工廠裡幹活，或在農村種兩畝地，那中國是無法邁向全民富裕。

隨著經濟的不斷發展，中國人工成本進一步提高，制造業的工作崗位會越來越少，工廠要麼轉移到國外低人工成本的國傢，要麼被更高效的自動化生產線取代。但服務業的工資卻可以不斷增長，而不會出現服務產業外流。

假設未來中國大城市的人工成本達到每小時70元（約合10美金）。如此高的人工成本，肯定容不下勞動密集型的制造業，但卻仍然能夠經營大量商店，餐館，酒吧，並帶動大量相關配套崗位如倉儲物流，清潔保安，商貿服務，財會律師，而且收入越高的城市服務業越發達。

未來中國經濟基礎將是以消費驅動的零售，餐飲，旅遊，娛樂服務業，為廣大城市居民提供就業崗位，並帶動商貿，金融，財務，律師，廣告，信息，教育，健康醫療等高端服務業的需求，創造更多優質的高薪就業崗位。

實體零售業和餐飲業適合小個體戶經營，讓勞動者分享更多經濟利益，優化社會財富分配，讓更多人民做生意致富，而不是在血汗工廠裡受人剝削，掙著低廉工資的打工仔，那樣中國人民永遠都無法過上富裕的生活。

興建商鋪“遮雨棚”

· 國傢應出臺規定，臨街商鋪門前必須安裝“遮雨棚”，寬度2米，距離地面3米高。這能給逛街顧客遮陰擋雨，提升逛街體驗，每年帶來1萬億元消費增長，同時為中國創造1萬億元裝修生意，預計每年能為中國拉動1.3萬億元GDP。

大傢是否註意到，在英美國傢，比如澳大利亞，新西蘭，大多數街邊店鋪門前，都有一個寬大的遮雨棚，為逛街的顧客遮陰擋雨。而中國臨街商鋪通常沒有遮雨棚。

在英美國傢，澳大利亞，新西蘭，即便是居民區內，冷清的街邊小店，都一律安裝寬大的遮雨棚，至少2米寬，距離地面3米高。

而相比之下，中國的臨街店鋪通常是沒有遮雨棚的，或很小的遮雨棚。

一些中國店鋪門前帶遮雨棚，通常是不到1米寬的小遮雨棚，或是用帆佈支起來的遮雨棚，而不是英美國傢店鋪門前那種寬大的遮雨棚。顧客可以在遮雨棚下自由穿行整條街。

筆者猜想：遮陽棚發明應該是來自英國的小店主。因為英國的天氣總是陰雨連綿，外面行人就可以跑到店鋪前面的遮雨篷內避雨，那麼隨便就會到店鋪裡逛逛，也許就成功一筆交易。

即使顧客什麼都沒買，但在店裡逛逛，也知道這傢商鋪所銷售的產品，以後有需求時就會到這傢店裡購買。遮雨篷為店鋪帶來更多顧客，於是英國所有街邊店鋪都安裝瞭遮雨棚。

這種商業傳統就延續到盎格魯撒克遜人國傢，美國，加拿大，澳大利亞，新西蘭的街邊商鋪門前都安裝寬大的遮雨棚。盡管耗費一筆安裝費用，但給店鋪帶來更多收入，遠超安裝遮雨棚的成本支出。

因此，中國街邊商鋪的門前，也需要集體安裝遮雨棚，因為它不但遮雨，還起到遮陽的效果。中國女生最怕被陽光曬黑，哪怕在陽光下面暴露十幾秒鐘都要用手遮住臉部。而女性又是最喜歡逛街的群體。所以當中國街邊商鋪大規模安裝遮雨棚後，女生不用擔心外出被曬黑，外出逛街頻率會提高。

尤其南方陰雨連綿的城市，雨季一周下5天雨，店鋪老板就會愁眉苦臉。沒人願意下車後，打雨傘逛街，被澆成落湯雞。但若街邊店鋪門前都寬大的遮雨棚連成排，延綿至整條街。顧客在雨天也能在遮雨棚下輕松逛街，不會被雨淋濕。

大傢不要小看，店鋪門前的遮雨棚，每年卻能為中國創造1.3萬億元GDP。

2021年中國實體零售額33.2781萬億元，餐飲業收入4.6895萬億元，其中外賣產值0.59萬億元，那麼2021年實體零售和餐飲業總額為33.2781+4.6895-0.59 =37.3776萬億元。

假設遮雨棚提升逛街體驗，隻提高2.7%中國實體店零售和產業的營收，每年將為中國實體零售和餐飲業帶來1萬億元的消費增長。

街邊商鋪大規模安裝遮雨棚還能為全國創造1萬億元裝修生意。店鋪門前安裝一套遮雨棚，按4×2=8平米面積，材料和安裝成本為每套5000元。按照全國2000萬傢臨街商鋪需要安裝，全國遮雨棚安裝費用1萬億元。假設10年內完成1萬億元遮雨棚，每年創造1000億裝修生意。

安裝遮雨棚的工作地點都是在商業街，裝修工人幹完活，面對琳瑯滿目商品，更容易把賺到工資花掉。預計每年1000億裝修生意，合計能拉動3000億元GDP增長。

而不同於在荒郊野外修高速公路的農民工，住集體宿舍，吃大鍋飯，把賺到的工資都存到銀行裡成為一筆閑置貨幣，所以國傢投資基建拉動經濟效果有限。

國傢不用花一分錢投資，隻需發佈一道行政命令“各地沿街商鋪必須修建遮雨棚”，就能每年創造1.3萬億GDP。

英美國傢輸出民主動亂，做瞭300多年世界攪屎棍，但卻把很多優秀經濟政策隱藏起來，比如周薪制，普及私傢車，別墅經濟，都是值得我們學習。任何一條政策都能為中國經濟創造千萬億元級別的GDP。

房東才是最大受益者

看似《商業物業租賃修改法案2022》無比苛刻法律條文，讓新地主階級的房東們非常不爽，但最應該歡迎新租賃法案的應該是不勞而獲的房東們。因為租賃修改法案是來保護做生意人，不能任由為富不仁的新地主階級胡作非為。

實體商戶已經被電商打得丟盔棄甲，難以生存各地出現關店潮，再繼續被房東的剝削，中小商戶都破產，以後沒人開店做生意。今後中國的商業街都將消失，10萬億元商業地產，400萬億元房地產都要崩盤，房東的店鋪資產都將變成一文不值的違章建築。

隻有當更多人開店做生意賺錢，房東的商鋪才能常年下金蛋，一輩子甚至2-3帶人都可以衣食無憂，舒舒服服做個收租的地主。

資本傢是貪婪，盲目，短視的。馬克思說過“資本傢會把繩索賣給即將絞死他們的人”。

中國富人必須寧記一個道理，政府維護窮人利益，就是在保護富人的利益。不然暴民會把你們吊死在路燈下，瓜分你們傢產。富人要是不想這種悲劇發生，要麼買張機票飛去美國，要麼就在中國老老實實做個有社會責任感的富人。

中國富人移民到歐美國傢，但無論你們多有錢，多尊貴的排場，也擺脫不瞭二等公民的身份，英美白人對你們的蔑視。中國富人和精英隻有與中華民族共同富裕繁榮，才能實現種族優越感，這才是人類至少無上的榮譽。

商鋪是服務行業創造財富的生產工具，是最為重要社會資源，是21世紀市場經濟的“土地”。盡管房東有商鋪的所有權，但商鋪具有農耕社會“土地”的屬性，屬於社會資源。國傢有權制定法規來管控商鋪的價格漲幅，租賃期限，以及商業物業租賃的相關法規。

政府有義務保護好廣大辛勤創業商戶獲得所需商鋪資源，實體商戶生意興隆發傢致富，房東們才能世世代代坐地收租，躺著賺幾輩子的錢。