寫在前面：
據媒體報道，1月25日美國國務院謀劃以疫情為由批準駐華使領館“授權撤離”…美國方面提議對俄羅斯實施新的制裁，可能會涉及商品和武器出口領域，並減少與俄羅斯的外交聯系…美國國防部還宣佈準備向東歐地區部署8500名軍人…
美國不斷制造地緣沖突，提升戰爭風險，市場信心嚴重下滑。就像1929年爆發的經濟危機，當無法消除生產過剩和底層收入巨減產生的矛盾時，蕭條持續到1939年二戰全面爆發，將人和過剩產能徹底都消耗瞭，重新劃分世界格局…美國也實現瞭一定意義上的“完美戰爭”。
歷史是否要重演，我們不得而知。如果美國政府援救經濟的政策進一步失效，那麼戰爭可能將會是其采用的最後手段。
很多事情我們無法選擇，渺小的我們會被社會洪流裹挾著，不斷被動地接受著各種可能性。我們隻能在自己可以觸碰到的范圍裡，盡可能做出正確的選擇。
言歸正傳，我們接下來一起繼續瞭解通州未來價值最高的板塊——運河核心區板塊。文章內容分為三篇，上篇內容圍繞運河核心區板塊發展進程及價值梳理，中篇、下篇內容將圍繞板塊內新房、二手房項目進行簡評。
本文力求客觀，請放心閱讀。
一、通州運河核心區板塊發展進程
01板塊范圍
早期，通州區整體的發展都圍繞著新華大街的兩翼展開，在舊版的通州新城規劃中，也將新城中心區定在通州的西部。
而在2009年底出臺的新規劃中，通州區把新城中心區的規劃面積由原來的16平方公裡拓展到48平方公裡，並將核心區位置北移至溫榆河、通惠河、小中河、運潮減河、北運河五河交匯處，這也就是通州未來價值最高的板塊——運河核心區板塊的所在地。
本文提到的運河核心區板塊范圍包含瞭運河商務區、運河三角洲這兩個區域，具體指的是通燕高速以南、運通隧道以北、新華南路以東、東六環以西區域。
圖1：運河核心區板塊四至情況
02 板塊定位
2010年10月13日，通州運河核心區正式開工，標志著位於北京東部的通州現代化國際新城建設由此拉開帷幕，運河核心區開始承載起新城總體規劃的主要職能。
核心區的北移標志著通州新城從過去的內向型發展戰略，轉為瞭面向國際的外向型發展戰略。板塊依托古老的運河、豐富的水系、深厚的文化底蘊和優越的區位交通條件，發展潛力巨大。
圖2：運河核心區開工啟動儀式
運河核心區板塊是通州區城市副中心建設的核心區域之一，是規劃配套利好集中落地區域，以商務服務功能為主。
圖3：運河商務區打造成中國的“金絲雀碼頭”
板塊通過完善區域基礎設施建設吸引新老企業入駐，從而實現承接中心城區功能和人口疏解的目標。目前板塊內寫字樓、綜合體等建築都在加緊建設中，全球或地區總部、知名企業總部、高端民營企業總部等總部型項目仍在等待時機遷入。
圖4：總部企業落位情況
從2010年宣佈運河核心區開始建設，到如今時隔12年，通州區整體的建設速度和產業落位速度不快，但板塊發展比較註重精細化管控，推動運河核心區綠色高質量發展。
運河核心板塊奉行綠色發展新理念，已經逐步開始對北運河、通惠河等開展綜合治理，持續改善兩岸生態環境，加強兩岸景觀整體規劃，重點打造高品質生態景觀廊道。目前運河兩岸景色優美，環境治理效果非常好，河道水質清澈。
圖5：綠色發展是推動北京高質量發展的基礎
03 板塊房地產市場發展
近10年，板塊內無新增商品住宅用地，未來住宅用地新增機會渺茫，以商業、商住公寓形式供應為主。
運河核心區的北移也帶來通州房地產市場格局的變化。通州東北部區域的居住價值日益凸顯，地產開發的熱點逐漸從通州北苑、梨園等通州老城區板塊轉向通州東北部。
前幾期在做2022年北京板塊購房攻略篩選時，曾做過110個板塊現狀、未來質素賦分。圖6可以看出，當規劃落位後，板塊未來排序將發生變化，通州核心區板塊價值將躍升至第一位。
圖6：通州區板塊現狀、未來質素排名
目前通州區在售房源整體單價、總價不高，運河核心區板塊新房最高單價也就6.5萬元/㎡。按理說如此高的定位和嶄新的城市界面，價格雖無法比肩國貿，但也應該至少比肩石景山新房7-8萬元/㎡。但是目前來看，板塊內新房價格和市區相比差距仍較大，主要是因為通州房產購買資格限制非常嚴格。政府通過限制市場流動性，盡可能平抑房源價格，防止增長過快和區域價值提前透支。
目前在售新房僅有金融街融禦、京貿國際城兩個，都是歷史遺留項目瞭。其中，金融街融禦是金融街集團收購中國武夷獲取的土地，土地產權年限從2003年開始計算；京貿國際城是尾盤在售項目，項目最早從2010年就開始網簽瞭。
04 板塊配套發展
目前，板塊內配套發展雖然已經可以基本滿足居民生活需求，但部分交通樞紐、綜合體、學校等仍在緊鑼密鼓地建設中，基本將於2025年前後完工。3年後，運河核心區的價值不可估量。
交通配套方面，板塊未來通達性最高，沒有之一。板塊內副中心交通樞紐將於2025年前後完工，將加強板塊城市功能與軌道的銜接和融合，強化軌道交通支撐能力，構建圈層式軌道交通服務體系。板塊內現狀條件下M6線、快速公交接駁便利。未來副中心交通樞紐建成後，將徹底突破時間和距離限制，極大地提升區域活力。副中心樞紐主要線路包括京哈鐵路、京唐城際、新城聯絡線、M6線、M101線、M102線、M22線（平谷線）、市郊鐵路S1線（市郊鐵路副中心線）等。樞紐建成後可實現15分鐘直達首都機場，35分鐘直達大興機場和河北唐山，1小時到達雄安新區和天津濱海新區。
圖7：遠期規劃中的交通圖
備註：規劃中站點位置僅作為參考。
圖8：副中心交通樞紐效果圖
商業配套方面，板塊將建設世界級商業中心。目前除瞭北投愛琴海購物公園已於2021年開業外（規模8.08萬㎡），還將推出新光大大融城（商業體量11萬㎡，一期、二期規模分別5萬㎡、3.6萬㎡，部分已亮相，其餘2022年底前開業；三期規模2.4萬㎡，預計2023年開業）、遠洋樂堤港（規模10.33萬㎡，預計2022年底前開業）、富力廣場（規模13.63萬㎡，目前部分已開業）、珠江合生匯（規模11.45萬㎡，預計2023年開業）、運河壹號（一期規模13萬㎡，預計2022年開業；二期規模12.07萬㎡，預計2023年開業）五大商業綜合體。
圖9：板塊商業分佈情況
醫療配套方面，功能略為欠缺，可與其他板塊醫療配套共享。板塊內僅有潞河醫院這傢三級醫院。如果需求三甲醫院的話，向北直線距離3公裡左右是運河北擴區板塊中的北京友誼醫院（通州院區），向西南直線距離5公裡左右是通州老城區板塊的北京中醫藥大學東直門醫院（通州院區）。
教育配套方面，運河核心區板塊內師資在通州區排名靠前。在前幾期通州老城區板塊教育配套的講解中曾經提示過，如果是為瞭學區而選擇通州，需要慎重考慮。與教育強區相比，板塊內學校教學質量仍有較大的提升空間。但是值得註意的是，運河核心區板塊內配套的芙蓉小學、北京小學（通州分校）、運河中學、北京市第二中學（通州校區）教學質量目前已經位於通州區的前列水平，同時北京第二中學（通州校區）改擴建工程已提上日程。
圖10：板塊內教育重點項目：北京二中通州校區改擴建工程
生態環境配套方面，綠化面積覆蓋范圍大。板塊內主要包含運河文化廣場、大運河奧體公園、西海子公園、月亮河公園等。十四五期間，北京市政府將著力打造北運河景觀生態林建設工程，實施綠化面積267公頃，是除瞭建設國傢級植物園外，園林綠化面積最大的工程。
圖11：板塊園林綠化重點項目
以上就是通州區購房攻略|通州未來價值最高的板塊——運河核心區板塊（上篇）的全部內容。對該板塊比較關註的讀者，可以持續關註中篇、下篇內容。
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