文丨子木團隊可樂爸32歲，2010年畢業來深，租房8年，最近第六回搬傢。可樂媽憔悴陷在宜傢愛克托沙發裡。“這一年年房租和房價都在漲，沒有停，我不知道你在等什麼，我們首付從福田3房到現在龍崗2房，再這樣下去你自己過吧……。”在深圳買房，何止是這個傢庭的主要矛盾。可樂爸希望我這個老朋友給個建議：全深圳都在往西走，而現在兜裡的錢隻夠買個龍崗兩房，龍崗到底有沒有前景，如何判斷一個區域的房地產未來？經過這一輪“房住不炒”的定調，房地產行業迎來瞭轉理性時代的特征，量價企穩，但人心卻面臨著強烈的不確定性、動蕩、焦慮、不安全感。特區變示范區，意味著深圳角色和定位的轉變。這個市場一方面讓人沮喪，但似乎又給人機會。判斷區域前景：短期看政策、中期看供給、長期看人口。對於個人財產保值增值的選擇，目前來看無論選哪個區域，關鍵還是人口。政策在短期面來看，深圳是不會有變動。而人口，就取決於當地的戰略、產業、交通規劃。1戰略機遇：東進戰略+城市地位深圳十個區，龍崗目前整體房價較低，一是供應大，二是離市區遠，區域配套自2011年大運會後才大舉邁進。龍崗在往年有個特征，大勢漲，它最先漲，大勢跌，它最先跌。經過近十年的發展，龍崗已經不再是大邁進、外墻塗塗抹抹真假參半的模樣。先是坐上瞭【東進戰略】的快車經濟高速增長，加之健康的經濟結構獲得至關重要的戰略地位。決策層將龍崗區定位為輻射粵東北地區門戶，打造成深圳東部中心，成為深圳城市發展的第三極，龍崗區是東進戰略的核心與橋頭堡，也是未來投資熱土，日漸完善的基礎配套將為區域奠定發展基礎，深圳的地位已經明確。
這裡有三組關鍵數字：3千億、11%、16%。據深圳統計局發佈的數據顯示，2016年龍崗地區生產總值突破3000億元，躍居全市各區第三位，僅次於南山、福田；2018年龍崗區GDP總量超福田區，達到4287.86億元，僅次南山區，位列全市第二，同比增速達到11%。2018年預計實現高新技術產業增加值1440億元，增長16%，全社會研發投入占GDP比重達10.8%。
支撐這些數字是真實且強勁的產業。對於產業的選擇與區域定位，深圳緊跟國傢的戰略步伐。這也是深圳能夠在中國走得拔尖，除瞭靠小政府大市場的經營環境外，更重要的是對於國傢發展戰略的高度配合。國傢“十三五規劃”（以下簡稱“文件”）提出，要實現信息技術產業跨越發展，推動物聯網、雲計算和人工智能等技術向各行業全面融合滲透。另《中國制造2025》提出，把智能制造作為主攻方向，推進生產過程智能化，搶占制造業新一輪競爭制高點。隨即深圳市以四大支柱產業為基礎，做出瞭支撐經濟結構戰略性調整，以七大戰略型新興產業為主導，超前佈局未來產業發展。這其中，文件對龍崗區的未來定位是東部中心，發展模式主要為產城融合、高端商務集聚、綠色低碳。文件提出構建層層遞進的現代化產業體系，重點發展戰略性新興產業和未來產業，推動“龍崗制造”向“龍崗智造” 轉變。龍崗區文件中明確瞭龍崗區現代產業體系構建，應優先發展先進制造業，重點發展戰略性新興產業和未來產業，指導龍崗區產業結構優化。龍崗的戰略、深圳地位、產業規劃，均已十分明確。官方文件給個人的更多的區域購買的信心與未來的區域發展的希望，而這個希望會不會落空，關鍵看有沒有資源持續支撐。2產業升級，中心片區突顯龍崗層面，十三五期間將通過一系列措施整合“三高一平臺”資源，以此支撐龍崗產業升級及產城融合模式的發展。這其中主要是以下“三高一平臺”的產融創新資源。高等院校：打造深圳國際大學園“智核”，加強人才培養、產學研合作、科技研發與成果轉化；高端企業：進一步落實優惠政策，鼓勵區內企業研發，引導區外企業研發中心落戶，完善中小科技企業培育機制；高級人才：完善人才政策體系，健全人才發展支撐平臺，構建國際人才開發體系，創新人才安居保障機制；創新平臺體系：加快建設創新平臺，引進和佈局一批新型研發機構，完善“創客空間—創業苗圃—孵化器—加速器-園區”全鏈條的創新創業服務。龍崗區面積大，各類“中心”又傳得火熱，包括平湖中心、李朗產業、佈吉中心、華為科技新城、寶龍產業、大運新城、阿波羅未來產業、龍崗中心城等片區。從目前的實際落地而言，大多仍然是雷聲大、雨聲小。
例如被過度吹捧的阿波羅未來產業基地。該區域面積49平方公裡，占據整個橫崗的4分之一，位於大康沙荷路沿線。區域定位打造成為國傢軍民融合改革創新示范區、產城融合的引領區和大眾創業萬眾創新的實驗區。整體規劃概念對標新加坡，集成綜合管廊、海綿城市、智慧市政理念打造未來城市。據早期宣傳報道，入駐企業有光啟未來科技城、邦彥信息融合技術產業園、鵬城智慧創意都市工業園、龍騰星華創新科技園、中航智無人機研制產業項目，簽約中物功能材料研究院有限公司。可目前情況呢？“這個產業園是軍工產業園。整個項目的情況自上一任主導班子離職後，就一直很緩慢。這個產業城有五個項目，目前啟動的是阿波羅1號，業主是聯合飛機，項目處於收尾階段，但是其他四個項目基本處於黃土地階段，媒體說2020年達到多少產值根本是不可能的。”目前負責阿波羅1號的相關建築人員表示。很多人都不知道華為總部坂田屬於龍崗，除坂田的華為科技新城外，就數大運新城以及龍崗中心城最為突出。大運新城片區以知識為核心、以產業為動力、以環境為載體；重點發展以高等教育、創新產業、總部經濟、體育文化、生態休閑為主的綜合服務功能，也就是高等院校的重點實踐區。各大海外高校的啟動已經毋需累贅。龍崗中心城則是龍崗區政治、文化、經濟的中心，“三館一城”（公共藝術館、科技館、青少年宮深圳書城龍崗城）等城市建設，“5大軌道交通、6大綜合交通樞紐”等交通規劃著實讓龍崗中心城片區的住宅“火瞭”起來。3軌道交通規劃成熟，落地時間長購房投資從來就不是貪便宜的，而是對一個城市、一個區域趨勢的判斷，更是對時間和效率的把握。時間與效率重點體現在交通與空間規劃上，這直接決定該區域是否有價值再凝聚以及片區質變潛質。目前整個東部片區的交通是東部發展最為薄弱的環節，而龍崗中心城目前雖有100餘條公交路線，但地鐵方面僅有3號線經過，與關內各區的交通聯系較少。2016年深圳全面打響交通基礎設施建設“東進戰略”，加快推進東部重大交通設施建設，加強東部各片區與市內片區交通聯系，為此，龍崗地區通過快速公路、高鐵捷運、軌道樞紐等方式對龍崗交通進行謀篇佈局。龍崗的空間結構在“十三五”官方文件中已經明確：“一心、雙軸、三城、四樞紐、多核”空間結構。根據深圳市軌道交通線網規劃(2016-2030)的龍崗區中部交通樞紐規劃，未來與市內互通的線路有4條地鐵線（ 3、14、16、21 交匯）+有軌電車，除21號線外，其他地鐵線路、有軌電車預計2022年前可運營。地鐵10號線明年即開通，未來龍崗與福田的距離再一次被縮短。龍崗區推動高鐵、地鐵等“五網合一”規劃建設，打造六大綜合交通樞紐。完成10號線建設，加快推進軌道14、16、17號線及10號東延段的規劃建設，基本形成龍城廣場、大運、平湖、國際低碳城、坪山站、深圳東站6大綜合交通樞紐，采用TOD開發模式，逐步強化東部樞紐中心的地位，形成覆蓋深圳市中心城區半小時交通圈和珠三角東岸地區1小時交通圈。城際互通則有深惠城際線，是珠三角城際軌道交通中的深圳—惠州線，計劃十三五期間動工。目前而言，就這條城際線路存在最大不確定性，地鐵建設已經如期進行中。
就大運中心來看，大運地鐵站已被規劃為龍崗區中部交通樞紐，預計2022年左右可踐行樞紐重任，未來將全面提升片區交通能級，使得項目具備發展成為片區中心的潛力。但必須認清的是，這些更多的是規劃，如所有的規劃都如實落定，那龍崗就不是現在的均價，正因為龍崗更多的待定，所以才有所謂的“窪地”稱號。現在的居住氛圍與配套環境與福田、南山有一定的差距。
4優質配套集中，購房不應盲目看價格龍崗中心城住宅供應主要集中在地鐵沿線及大運片區。龍崗作為深圳面積最大的市轄區，而龍崗中心城作為未來的深圳東部CBD，生活配套齊全，商圈更是不少。而未來在舊改的加持下，隻會越來越好。龍城街道規劃有25個舊改項目，拆除重建建設用地總面積約有323萬平，改造項目主要集中在愛聯、盛平以及五聯片區，尤其是愛聯，周邊目前約規劃有15個城市更新項目，拆遷重建用地規模約達到130萬平米。
隨著深圳經濟水平的不斷發展，龍崗區從寶安縣的一個小城區發展為深圳市面積最大的市轄區，尤其是龍崗中心城這一區域，華為、比亞迪等新興龍頭產業等聚集龍崗，大運中心、龍崗會展中心等文體配套一應俱全，龍崗中心城承載著龍崗區的發展，未來發展的質與量將有極大飛躍與突破。龍崗中心城：目前已發展的較為成熟，現有5所大醫院，8個大型文體中心，其中備受矚目的龍崗“三館深圳·紅立方”已於2018年5月底開始運營。大運中心：第26屆世界大學生夏季運動會的主場館區。包括一場兩館分別是主體育場、主體育館、遊泳館、大運湖以及全民健身廣場、體育綜合服務區等體育設施。總占地面積52.05萬平米，總建築面積29萬平方米。萬科廣場：萬科商業在深圳的首個大型綜合型購物中心，是萬科歷時三年打造的重磅標標桿商業。COCOPARK 深圳唯一公園版情景式購物中心，CBD版塊新商業代表。集奢華購物、休閑、娛樂、餐飲、運動、商務、教育、親子等功能為一體的全新購物中心。據不完全統計，龍崗中心城目前已有11個大型成熟商圈。在快速發展的一線城市裡，龍崗依然保持著“山環水繞”的格局，目前，龍崗已建成各類公園144個，人均公園綠地面積達17平方米，建成綠道400公裡，綠道驛站200餘個。但對於個人購房者而言，學校、地鐵、商圈，三者的重要性依序排位。深圳學位緊張，已經被詬病多時。而學校又是傢長們最為關註的一項，優質學區房“永垂不朽”的漲幅神話已經延續多年。龍崗當然也不例外。龍崗中心城規劃人口25-30萬，是深圳東部地區的衛星新城，同時也將打造成為深圳未來的次市級中心，其教育資源較為豐富，目前已建成投入使用的學校有34所，其中省一級學校有6所，區直屬學校13所。深圳市約有90所省一級學校，而龍崗中心城就占據瞭6所。深圳中學龍崗小學，是龍崗區委區政府根據“引進名校辦名校”戰略，引進深圳市基礎教育的龍頭、全市唯一省重點中學——深圳中學建立的公辦學校，是一所六年制義務教育階段的區直屬小學。學校學位名額鎖定6年，對口樓盤5個，包括保利上城、東都花園一、二區、美地裡園、東都中央王座。 深圳市龍崗區外國語學校創辦於2013年，是為加快龍崗教育現代國際化發展而新建的一所由區教育局直屬的九年一貫制公辦學校。坐落於龍崗大運新城，比鄰龍城公園、大運會主場館和香港中文大學，占地面積3.64萬平方米，建築面積2.24萬平方米。學校特色為外語教學，國際教育。學校小學學位名額鎖定6年，對口樓盤5個，包括陽光天健城、綠景大公館、奧林華府一、二期、中森雙子座公館。 學校中學學位名額鎖定3年，對口樓盤26個，代表樓盤有陽光天健城、綠景大公館、奧林華府一、二期、中森雙子座公館、星河時代花園、龍城華府、翡翠明珠花園等。 5區域最終價值：人口新時代國傢重點關註，人口政策。深圳是世界外來人口流入第九大城市，人口的激增，必將成為推動房價上漲因素。人與房子始終是房地產市場存在的基礎，沒有人與房子的存在，房地產市場將蕩然無存。近期，深圳市政府辦公廳下方《普通高校應屆畢業生引進和落戶“秒批”（無人幹預自動審批）工作方案》的通知，其中提出開展人才引進“秒批”。彰顯深圳速度的“秒批”政策，也宣告深圳正式加入本輪“搶人大戰”。據深圳市統計局報告，2010-2017年，深圳增加瞭183萬戶籍人口。2017年深圳新增50萬戶籍人口。這意味著，至少50萬張有效房票將在近兩年加速產生。另外，據教育局公佈，2018年深圳中考人數相比去年多瞭7000人，相當於增加瞭5000—7000個剛需傢庭。截止2017年的官方數據，龍崗區常住人口排全市第二（寶安第一），當然這大部分是制造業帶來的人口紅利，普遍文化程度有待提升。而當產業快速升級發展，人口結構發生更替，隨之而來的高端人才在增加，對於片區的居住需求自然也會增加。對於購房者而言，人口眾多，意味著接盤者多，退出越容易。產業升級意味人也在升級，人群升級帶來的是整體區域的價值質變。除瞭現有的南山、福田中心人口結構已經相對穩定。過去五年時間，寶安人口增加第一，龍崗第二。這是否意味著寶安的未來潛力一定比龍崗好，寶安有大前海自貿區、大空港等規劃概念的加持，在區域位置上優於龍崗，這是必然，從現有的房價上已經能看出來。從個人角度而言，購房邏輯一直沒變，關鍵是看時間和資金成本。有瞭大前海的輻射，寶中會好，但寶中的房子並不一定比龍崗中心城宜居的學區房來得優。能讓你日子過得更好的區域，才是真正的好區域。過得更好，代表更省生活成本、更省時省力，更強的幸福感，且房產在未來能夠得保值增值。經過2015年市場火熱成交之後，深圳十區價格都翻瞭番，龍崗也不例外，但增長幅度就沒有南山與龍華大。其重點增長片區在龍崗中心城與大運中心。總之，上車預算資金在300~400萬在龍崗能選擇到較理想的房子。當然，預算資金在500~600萬元，我們會推薦選擇市內核心資產福田和南山小二房。龍崗2016-2018年，二手房價漲幅18.1%產業與空間規劃，龍崗已經做好十全的計劃，但落地仍需時日，這也是為何龍崗這個特征仍在繼續：大勢漲，它最先漲，大勢跌，它最先跌。今年深圳商品房價格平穩，但不少購房者感覺房價仍在上漲，主要是二手房稅費有所上升。其中，龍崗單價回調明顯。若遇到優質的房源，房價回調到10%左右，剛需應重點關註。
大運中心和龍崗中心城，在地理位置上相差不遠。區域熱點成交樓盤均價范圍在3-5萬之間，近16個月以來價格走勢平緩，除成交量居首位的中海康城國際均價由2017年的3.8萬元/㎡ 區間緩升到2018年4.2萬元/㎡ 區間外，其他物業成交價格均無明顯變化。片區成交活躍樓盤以2010年後次新中大型社區盤為主：20棟總戶數近4000戶的中海康城國際；兩期合計超過5000戶的振業巒山谷花園；南聯地鐵口物業遠洋新幹線等。龍崗中心城片區二手住宅價格近五年來持續上漲，尤其在2014年-2016年期間，以每年近9000元/㎡的增長幅度持續上漲。從2014年的15442元/㎡上漲到2016年的32157元/㎡，二手住宅價格漲幅達到108.2%。經過持續上漲之後，龍崗中心城片區二手住宅價格上漲趨勢相對放緩，但仍以每年超2000元/㎡的增長幅度持續上漲，從2016年至2018年，二手住宅價格漲幅為18.1%。看完產業、文體、交通等配套，再回過頭來看龍崗是否值得入手，問題似乎就變得簡單些。龍崗與寶安是深圳樓市供應的主戰場，供應持續在，開發炒作的節奏就不會停，片區的更新也會加速，價格自然也會水漲船高，但問題是，你有多少時可以等。20年前買南山的絕對不會想到有今天這樣的價格。那未來買龍崗的你呢？買房僅僅經濟問題，更是你未來發展和政治經濟前景的判斷。完全有理由，深圳未來的機會最大。