有一位剛剛畢業3年的讀者朋友預算不高，200萬出頭，跟我說上車瞭錦繡天倫（二手），大型小區，小三房，園林環境好，讓我去寫寫這個小區。我能體量他的心情，畢竟買瞭房子之後都比較在乎別人的對自傢小區的評價。
剛好自從上次寫瞭新塘白江板塊後，也一直有讀者讓我去看看新塘和官湖地鐵附近的樓盤踩踩：
從留言來看，“錦繡天倫”這個小區出現頻率也是最高啊，所以我就又去瞭一趟新塘，第一站就來到錦繡天倫花園。（建議收藏本文，以後不用煩惱去哪找回來重刷~）
錦繡天倫
從官湖地鐵口出來，需要步行15分鐘才到小區門口，加上等電梯的時間，那麼從地鐵口走到傢門口也至少需要20分鐘瞭，按此估計通勤到珠江新城需要70分鐘以上。
據中介提到平時是有便民車接駁的，能把行程縮短至5分鐘，不過最近由於封路的原因又暫停瞭。
再來看看小區的佈局，小區共分為一街、二街、三街和五街，建於2014-2017年，絕對的次新小區，有部分房源出證已經滿五年。
小區門口就有豐富的底商，錢大媽，水果店，理發店，美容，培訓班等等。
封閉式管理是必須的，需要刷卡或者登記才能入內，保安也很負責。
進入小區，園林綠化很不錯，樓距很寬。
兒童玩樂設施，健身康體設備也都很完善。
小區內就配套有幼兒園（民辦約2000元/月），小學和中學。
另外也有籃球場和遊泳池等配套。
電梯間光線尚可，但大部分隻配置2梯6戶甚至2梯8戶，而且是18-33層的樓宇，Leo當日是周日中午也需等待較長時間的電梯，工作日高峰期可能會更緊張。
戶型方面。92-93平緊湊小三房隻有一個衛間，99平以上的三房才有兩衛。小區目前南向市場價為2.2萬-2.3萬，北向2萬左右，毛坯房1.8-1.9萬（對，還有很多毛坯房等待接盤）。
另外，要上車錦繡天倫的小夥伴要註意瞭。小區周邊環境比較一般，離大型商場，三甲醫院距離都比較遠；周邊都是工廠和民房比較多，所以房子朝向園林的景觀是最好的。
周邊產業分別有國際牛仔城，服裝工廠，批發市場等，因此住戶圈層以服裝從業人員為主，但也有相當部分天河黃埔上班的剛需族；
小結一下錦繡天倫：
優點是樓齡新，小區內底商豐富能滿足基本生活所需，總價低適合剛需上車，200萬就能買到小三房，是剛需的天堂無疑瞭。缺點是離地鐵稍遠，小區外圍都是民房廠房，城市面貌的改善需要等待較長時間，升值潛力非常一般（前面還有品秀星圖呢）。
現代城市花園
現代城市花園位於新塘成熟商圈金海岸城市廣場旁邊，而且距離新塘地鐵站也是步行8-10分鐘的行程，位置可謂是得天獨厚。Leo也是特意先去瞭錦繡天倫踩盤，然後才回現代城市花園，剛好趕在中午前踩完，然後去金海岸4樓美食城大快朵頤。
一期建於2006年，二期建於2009年，在新塘板塊遍地都是2012年以後的小區內，這算是樓齡比較老的瞭。
封閉式管理，但是從小區門口走進花園之前，還要爬一段樓梯，不知道這樣設計的用意何在？類似的設計還有周邊的東方名都（西門），盛世名門（南門），感覺對老人傢非常不友好，非常傷膝蓋。
園林倒是維護得不錯。
中間有一個遊泳池，聽中介說夏天是會開放的。
還有一些兒童玩樂設施，Leo踩盤的時候正值中午，很多傢長在這裡遛娃，感覺對盛世名門入住率更高。
看瞭一套103平的小三房，一期北向靠西邊的其中一棟，低樓層的廚房和生活陽臺光線都很一般。
另外，小三房103平起但隻有一衛，兩衛則要107平起。103平的戶型目前市場價也去到215萬左右，毛坯的話200萬（沒錯就是那種放置瞭十幾年的毛坯房……）
小結一下：
現代城市花園的優點是靠近金海岸城市廣場，商圈內有大潤發，海底撈等，離新塘地鐵步行在8-10分鐘內，位置條件非常優越。缺點是樓齡老，戶型上也不太能打，靠近金海岸的樓棟會受到城軌噪音影響，而北向靠匯太西路也一樣有噪音。
最後再來個總結：
如果隻比較上述兩個小區，Leo建議還是優先考慮錦繡天倫，因為樓齡新以後方便置換，本身小區底商豐富能滿足基本生活所需，學校就在小區內也是方便不少。
但是考慮在這裡上車的剛需得控制一下心理預期，需要面對以下現實因素：
1、通勤時間過長。坐地鐵至珠江新城至少1小時10小時（要把魚珠換乘的排隊的時間算上）
2、升值潛力一般。正如Leo前面所述，樓盤二手房供應量大，兩個小區都有部分毛坯房等人接盤，更不要說周邊還有很多一手在售樓盤。
3、城市面貌改善需要等待較長一段時間。需忍受過馬路體驗差，電動車和摩托車亂竄的周邊環境。畢竟新塘不是當紅炸子雞黃埔，zf有錢還有舊改時間要求。
新塘某個十字路口
有人說Leo你不是說建議不要買非限購區嗎？確實我一直建議大傢能買限購區就買限購區，畢竟限購區的貨才是真正稀缺的。
但現實情況就是市區的上車門檻變高瞭，有些讀者預算並不高且又忍受不瞭市區老破小，但不介意通勤時間長一點（其實在黃埔上班的話還是很方便的），所以他們考慮買在新塘也是也沒錯。
Leo始終是那句話：看菜下飯。凡選擇就必有放棄，先考慮“有瓦遮頭”，再考慮學位，升值潛力這些吧。
Leo的幹貨系列請戳下方鏈接：
海珠看房筆記之保利花園
海珠看房筆記：第一金碧，第二金碧和第三金碧
Leo：我為什麼要在廣州買房？
廣州90後買房筆記-中介篇（記錄經歷過的3個中介）